文/乐居财经 林振兴

“谁能想到仅仅时隔一年，中信国安府这个网红项目要滞销了。去年，我们想买二期，额外加钱都找不到售楼处。”王璐（化名）不禁感叹。

中信国安府三期（案名：国安雅居）有点生不逢时，它与另一个西城神盘——中海京华玖序“撞期”了。两个项目前后脚取证并集中放量，直线距离相隔不到2公里。

北京市住建委官网显示，截止7月16日，中海京华玖序（中信城五期）实际网签236套住宅，成交均价约174514.76元/㎡，成交金额合计80.15亿元，成为名副其实的北京上半年单盘销冠项目。中信国安府三期开盘至今，网签仅十套，成交均价161136.89元/㎡，在高总价的助力下，勉强录得5.27亿的销售额。

这半个多月来，不少客户放弃中信国安府跑到更南边的中海去买房，王璐就是其中一位，“我们家有预算3000万，在国安府可以买到165平的三室两厅两卫，但在中信城五期可以买到165平或170平的四室两厅两卫。多了一个居室，还是很有必要。在适配性上，中信城五期是精装，国安府是简装。”

还有一部分购房群体是因为户型“抛弃”了中信国安府。

一位业内人士评价，“国安府户型是真的让人叹息，可惜了这个地段这个品质。进深太长，面宽太短，且不是落地飘窗，除去边户可以做到多一面窗外，居住舒适度高，中间户就得靠装修去弥补中间大面积的无窗痛点。”此外，中海京华玖序在户型面积选择面较大，还有88平和90平的小户型。

除了产品，中信国安府长达4年的交房等待时间，以及历史遗留风险，也劝退了不少购房者。据乐居财经了解到，中信国安府三期的交房时间为2028年中。“再加上装修时间，5年后入住，这个小区现有业主也备受考验，三期在小区中间，装修实属烦人。”业内人士表示。

需要等4年才能交房，对于很多客户来说，那么多钱压到这里，成本、风险、变数都要考虑。例如3000多万的资金被占压4年，利息损失就是三四百万。

股东缠斗

中信国安府位于北京二环内黄金地段，西城区宣武门外大街东侧，北临西单商圈，东邻琉璃厂文化商圈，明代大学者朱彝尊的四合院故居，被包在了小区里。

该项目从2014年一期开卖，110套精装交房，均价8.5万元，目前已全部售罄；2023年6月二期推出550套，13万/平起，开盘便吸足了眼球，“亿万富翁酷暑排队摇号”“验资2000万才有资格认购”，并于当年吸金130亿元，认购超470套。

相较之下，今年5月拿到预证的三期项目，推出两栋楼共153套房源，销售指导价为10-17.5万/平，总价2000万-1.1亿，目前去化率还不到7%。三期售价比去年开盘的二期也不见明显上涨，最大的不同是二期6月开盘10月交付，基本是现房，而三期交房要到2028年。

对于期房购房者来说，交付日期越晚，变数就越大，特别是近两年来房企频频“暴雷”。中信国安府开发商北京信达置业有限公司（简称“信达置业”）自身也存在不少风险因素。

信达置业成由北京国安控股有限公司、瑞帆（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、西藏安业城市发展有限公司和中信国安实业集团有限公司，分别持股60%、20%、15%、5%。

穿透可知，大股东国安控股和三股东西藏安业背后都是由中信国安实业集团全资持股；此外，二股东瑞帆（上海）股权投资基金也由中信国安实业集团持股99.8336%。而中信国安实业集团的控股股东为中国中信集团有限公司。

目前，信达置业被两次列为“被执行人”，被执行总金额20218826.46元。同时，信达置业收到15次“限制高消费”，申请人为北京同兴古建筑工程有限责任公司、北京怀建集团辰辉建筑工程有限公司、湖南建工集团有限公司、北京大龙建设集团有限公司、北京锦华古建筑园林工程公司，连带公司法定代表人兼董事长范睿也一同被“限高”。

此外，信达置业曾有一段股东互相缠斗的往事。

中信国安府预售证的坐落位置显示，三期项目所在为“庄胜二期危改小区A、C、D、E、F、G地块”。据乐居财经查阅，该地块最早为宣武门外大街东侧25公顷旧改项目中的一部分，由秘鲁籍商人周建和实控的香港庄胜集团摘得，并于2001年开发。

2009年，北京庄胜房地产开发有限公司（简称“北京庄胜”）与信达投资签订合作协议，成立新公司信达置业来开发庄胜二期七个地块，信达投资出资4亿元，占股80%，北京庄胜出资1亿元，占股20%。信达投资为庄胜处理了债务，而庄胜则将地块开发权作价27.3亿元抵偿。

协议还约定，在北京庄胜取得信达置业20%股权前，信达置业应为信达投资的全资子公司，如信达投资不按协议约定同意庄胜地产或庄胜地产指定的民事主体向项目公司增资，则为“恶意违约”。

但在之后北京庄胜并未能按照协议约定进入项目公司和获得20%股权，而信达投资已将庄胜二期七幅地块100%权益转让给了中信国安。北京庄胜为此将信达投资告上法庭，经历了一审、二审、再审，判决结果多次反转。

按照最高法2020年底的再审判决，北京庄胜拥有信达置业股权比例由约定的20%增加至35%。但目前公开的工商信息显示，信达置业的股东都是中信国安相关主体，未见北京庄胜身影。

有意思的是，信达置业因为处理与北京庄胜的纠纷，还被其法律顾问——北京市焱杰律师事务所告上法庭，索要天价法律服务费2000万元。

2018年11月1日，信达置业（甲方）与焱杰律所（乙方）签订《专项法律顾问合同》，约定就甲方正在开发的庄胜二期项目（国安府项目）合同纠纷一案，甲方拟聘请乙方提供法律服务。

双方确认，甲方向乙方支付的法律顾问费按照下列标准核算：1、首期法律顾问费1200万元整，合同签订后15日内支付；2、风险代理费用：1）本案自2017年4月28日最高人民法院再审申请立案，审查期限632天，以最高人民法院、检察院最终裁定（或决定）日为准，最高人民法院、检察院做出同意再审的裁定（或决定）后15日内，甲方即向乙方支付代理费人民币壹仟万元整；2）如最高人民法院、检察院裁定驳回再审申请或案涉各方达成和解（调解）的，则甲方不再向乙方支付费用。

逾期办证

信达置业不仅要处理股东内部纠葛，还曾因为逾期办证，接连被购房者告上法庭。

时间回溯至2014年12月18日，许先生与信达置业签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市西城区宣武门外大街的商品房，房屋总价款为12 398 203元，建筑面积共156.88平方米，套内建筑面积124.46平方米，套内面积每平米99615.96元。

紧接着2016年10月12日，许先生支付完毕全部购房款12 398 203元。2018年1月17日，双方办理房屋交接手续，并根据实际交付面积，许先生补缴购房款8965.44元，同时他向信达置业支付契税372215.05元、产权代办费1800元及产权证工本费80元，信达置业将房屋交付他使用。

根据合同约定，信达置业应当于2020年1月17日前办理完毕案涉房屋所有权转移登记手续，但该公司未按约履行，经许先生数次催告后仍不予办理。

2020年9月17日，在信达置业逾期办理数月之久后，为避免损失进一步扩大，许先生只能自行办理房屋所有权转移登记手续，并另行向北京市西城区税务局缴纳契税，取得房屋所有权证。而后，许先生现向法院提起诉讼。

最终，法院判决被告信达置业支付许先生逾期办证违约金302 734.91元，以及返还许先生已支付的契税372 215.05元、产权代办费1 800元及产权证工本费80元。如果信达置业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

许先生并不是个例。另一位客户B先生在2018年9月27日与信达置业签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定信达置业以60000元的价格将位于北京市西城区香炉营东巷XX的车位出售给他。

此外，B先生应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，若信达置业违反约定，应继续配合B先生办理完毕产权过户手续，并自他应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，信达置业应按日计算向B先生支付全部已付款万分之一的违约金至办理完毕该商品房产权过户手续之日止。

经法院了解，B先生于合同签订前向信达置业支付车位价款人民币60000元，信达置业于合同签订当日将涉案车位交付他，但未能如约办理车位产权转移登记手续。而后，B先生起诉至法院。

2022年，信达置业辩称：现在我公司无法办理，因为目前没有资金办理契税，车位的交付时间我方认可，也可以协助办理过户手续，但是因没有资金办理契税，导致无法过户。

此前，最高法再审“信达置业与北京北京庄胜纠纷”时，信达置业代理人当庭表示，“到二审判决下来之时，信达置业已经投入了100多亿人民币，现在200多亿。”

最终，法院判决，信达置业为B先生办理北京市西城区香炉营东巷XX房屋的产权转移登记手续，并支付B先生逾期办证违约金。

中信残存的地产业务

中信国安府不归属于中海地产旗下，它是个“漏网之鱼”。

2016年3月，中信集团剥离旗下中信地产，将后者的全部股权以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产售予中海地产，交易对价310亿元。

当时，中海发展向中信集团旗下的中信股份支付10%股权和价格61.5亿元的四个商业项目。自此，中信集团成为中海发展的第二大股东，中海发展作为联营企业，出现在中信股份的年报里。

卖掉中信地产之后，中信集团与地产相似的业务也没闲着，主要是中信城开和中信泰富地产。

这两大地产业务出现在中信股份旗下的新型城镇化业务版图里面，其包括中信建设、中信环境、中信兴业、中信海直、中信泰富地产、中信城开、中信和业。

中信城开被定义为“城市开发运营平台”，以“金融+地产”的轻资产模式开展业务。最近三年，随着地产行业步入下行周期，中信城开开始变重。它不仅多次参与盘活佳兆业资产——货值500亿元，还主动拿地，入局旧改。甚至把位于深圳福田的“深圳佳兆业科技中心” 更名为“中信城开大厦”。

乐居财经获悉，2023年中信城开总资产372.85亿元，总负债249.13亿元，净资产123.72亿元。2023年实现营业收入39.35亿元，同比下降27.79%；净利润-32.07亿元。而2022年中信城开营业收入54.49亿元，净利润3.26亿元，归母净利润3.08亿元。

2023年，中信股份新型城镇化板块业务收入433.67亿元，同比下降了13%；归属于普通股股东净利润21.63亿元，同比增长17%，剔除拨备影响后，经营性利润同比下降12%。

截至2023年底，中信泰富地产以地上规划计容建筑面积计，中信泰富在中国内地的土地储备面积530万平方米，其中权益面积约387万平方米。