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文/乐居财经 严明会

官宣分手两年有余，合富辉煌与保利发展的联姻走到了最后的时刻。

前不久，合富中国（合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司）已完成了工商登记信息的变更，保利发展正式从43.9%的持股中退出。

变更完成后的合富中国，由广州合富辉煌投资咨询有限公司、广州合富辉煌资本管理有限公司分别持股56.1%、43.9%。

两家股东方均是合富系旗下公司，与保利发展（600048. SH）纠缠六年，合富中国最终还是回到了扶伟聪的手中。

保利发展的离开，成为合富辉煌（00733. HK）的一个注脚。地产行业仍旧低迷，而作为华南代理巨头的合富辉煌正在经历它的多事之秋。

自2021年开始，合富辉煌的营收大幅下降，归母净利更已连续亏损了三年。

人事上，明星经理人朱荣斌的加盟，曾让外界一度以为这家淡出视野多年的老牌代理商终于要重振旗鼓了。

只不过，合作仅一年，今年5月，朱荣斌就从合富辉煌董事会主席之位，出走了。

扶伟聪已经年过七旬了，他依旧不得不走马上任。但好在碧桂园牵线安插的高斌，仍留任总裁一职。

与此同时，杨惠妍借助朱荣斌此次离任的时机，将碧桂园服务的执行总裁黄鹏，安插进了董事会之列，担任合富辉煌的非执行董事。

迟来两年的变更

合富辉煌与保利发展的联姻，始于2018年。

当年5月，合富辉煌宣布，其全资附属公司合富香港及保利房地产（现为保利发展）就二者间的房地产代理业务合作订立合作协议。

保利发展以其持有保利顾问的100%股权对合富中国进行增资，以换取合富中国增资后的43.9%股权。

合富中国主要从事提供物业代理服务，保利顾问集团则主要从事物业代理及咨询服务。

交易后，合富中国持有了保利顾问100%的股权，而合富中国增资后的43.9%股权由保利发展持有，合富香港持有增资后合富中国另56.1%的股权。

完成后，合富辉煌与保利发展各自的一手及二手房地产代理业务均交由合富中国独家经营，任何一方（包括受其控制的下属公司）不会另外投资从事一手及二手房地产代理业务的其他企业或从事与合富中国同类业务的经营。

老牌代理商搭上国资房企，外界当时对这对CP无不看好。

合富辉煌也在公告中称，与保利发展通过合作分工，共同导入优质资源，合力提高合富中国核心竞争力，将合富中国打造成为中国房地产代理服务行业的领军企业。

只不过，双方的合作在四年后走到了尽头。合富中国虽然直到最近才完成工商登记信息的变更，但实际上，最早在2022年4月，合富辉煌的一纸公告已经宣告了两者联姻的结束。

2022年4月7日，合富辉煌发布公告，其与保利发展、保利顾问、合富香港、合富投资、合富中国等订立协议，内容有关涉及转型的建议重组、保利发展不再持有合富中国任何股权及物业代理交易。

重组完成后，保利发展不再持股合富中国，后者将成为合富辉煌的全资附属公司；而保利顾问集团将不再为合富辉煌的附属公司，并重回保利发展旗下。

也就是说，合富系和保利系将在股权层面“两清”，互不交叉持股，各自回归。

只不过，双方的“分手”公告发出近两年后，今年3月初，保利发展才在北京产权交易所挂出了合富中国43.9%的股权。

此后又过了一个月，2024年4月17日，合富中国的工商登记信息才完成了变更。详细的变更信息显示，保利发展退出了对合富中国的持股，而后者的新进股东方为合富资本。

已变更完成的工商信息显示，广州合富辉煌投资咨询有限公司、广州合富辉煌资本管理有限公司分别持股合富中国56.1%、43.9%。而这两家股东方均是合富系旗下公司。

与之相对应，保利顾问（保利地产投资顾问有限公司）也在今年4月完成了工商信息的变更。2024年4月24日，合富中国退出了对保利顾问100%的持股。目前，保利顾问由保利和润房地产投资顾问有限公司100%持股，后者是保利发展全资子公司。

收缩与亏损

对于分手的原因，合富辉煌方面说过很多。

它曾在2022年的“分手”公告称，与保利发展已尽最大努力共同促进合富中国及其附属公司（包括保利顾问集团）的全面整合。

然而，基于公司与保利发展在业务文化、组织架构及营运模式的差异，公司与保利发展未能就整合的各个方面（包括合富中国集团及保利顾问集团业务、员工薪酬及管理系统）达成全面共识。

不过，尽管合富辉煌和保利发展在股权层面已撇清关系，但双方仍有合作往来。

在物业代理交易方面，保利发展当时向合富订约方承诺，在生效日期后，保利发展将每12个月就可销售物业价值不少于800亿元的房地产开发项目，与合富订约方或其指定的集团成员公司订立一手代理业务合约，为期五年。

如果抛开合富辉煌所说的双方在文化、组织、模式上的差异，回到商业的本质，实际上，合富中国近年并不尽如人意的业绩，或也是保利发展选择离开的原因。

乐居财经查阅了解， 2022年，合富中国营业收入52亿元，净利润亏损1.88亿元。2023年，合富中国营业收入5.77亿元，下降了88.9%；净利润亏损9.27亿元，亏损进一步扩大。截止2023年12月21日，资产总计14.16亿元，负债总计12.77亿元，所有者权益1.39亿元。

自2018年被并入合富中国后，保利顾问也陷入亏损。此前资料显示，2019、2020、2021年，保利顾问录得税后纯利2.6亿港元、1.53亿港元、-1.53亿港元。

实际上，不仅是合富中国和保利顾问，受市场大环境影响，合富辉煌整体的业绩也不尽如人意。

2018-2019年，合富辉煌的归母净利润由3.27亿港元增加至4.84亿港元，此后持续下滑，2020年降至1.84亿港元。2021年，合富辉煌由盈转亏至亏损5.45亿港元。

2022年，合富辉煌营业收入15.17亿港元，同比下跌43%；股东应占亏损5.8亿港元。2023年，合富辉煌营业收入12.95亿港元，继续下滑15%；股东应占亏损5.31。

2021年至今，该公司已连续三年录得亏损。

具体的业务分布上，2023年，合富辉煌的物业代理业务分部营业收入由上年的14.26亿港元下降至12.51亿港元，占集团总营业额约97%；金融业务的营业收入由上年的9100万港元下降至4400万港元，占总营业额约3%。

去年全年，合富辉煌物业交易总值为约1100亿，合共促成约53,000宗交易，总销售面积约550万平方米。

明显的一点，2023年，合富辉煌物业代理业务覆盖全国超过50个大小城市，代理项目超过900个，二手分行数目约110间。

相比2022年物业代理业务覆盖全国超过80个大小城市，代理项目超过1100个，二手分行数目约160间。仅去年一年，就出现了较大幅度的收缩。

人事变数

创立于上世纪九十年代初，合富辉煌是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。其于2004年就已经登录港交所，是国内首家上市的地产代理顾问公司。

作为这家老牌代理商的创始人，扶伟聪并非没有想过要扭转合富辉煌眼下的亏损境地。他一度找来了曾经在地产圈，炽手可热的明星经理人朱荣斌。

2023年5月，合富辉煌迎来了多项人事变动，它宣布拉来朱荣斌担任执行董事及董事会主席。而创始人扶伟聪卸任董事会主席，只保留执行董事一职。

扶伟聪已年过七旬了，这一度让外界以为合富辉煌引入了职业经理人作为“交班”人选。

为了拿出诚意及决心扭转业绩亏损，合富辉煌在朱荣斌入职半个多月后，就官宣了受出购股权的激励计划。

朱荣斌被授予了3034万股的购股权，相当于授出日期已发行股份总数约4.50%，每股行使价1.85港元。而考核目标，合富辉煌给朱荣斌定下的第一期解锁条件是，房地产代理服务有关的物业交易总值不得低于1100亿元。

2023年全年，合富辉煌物业交易总值刚好约1100亿元。

只不过，双方的合作仅过了一年，就各自告别了。

今年五月的最后一天，合富辉煌发布公告称，朱荣斌因希望投放更多时间于其他个人事务，已辞任执行董事、董事会主席以及提名委员会的成员及主席。

没办法，短暂歇息后的扶伟聪，只得重新走马上任。不过，碧桂园牵线安插、与朱荣斌一起进来的高斌，仍留任总裁一职。

与此同时，杨惠妍借助朱荣斌此次离任的时机，将碧桂园服务的执行总裁黄鹏，安插进了董事会之列，担任合富辉煌的非执行董事。

不仅在人事上，行业寒冬之下，合富辉煌还曾试图深度绑定碧桂园系抱团取暖，但个中变数也不断。

2020年及2022年，碧桂园服务曾通过碧桂园物业香港控股有限公司，分两次收购了合富辉煌的股权。完成后，碧桂园服务持有合富辉煌25%的股权，仅次于扶伟聪。

去年11月6日，碧桂园服务还拟斥资1.1534亿港元收购合富辉煌10.63%，以及认购3.85%新股和可能的全面收购要约。

若完成10.63%的股权收购，碧桂园服务持有合富辉煌的股权将进一步增加至约35.63%，超过创始人扶伟聪成为大股东。

然而，三个月过去，今年2月7日，双方便宣布了终止协议。收购终止，碧桂园服务上位合富辉煌大股东的计划也就搁置了。不过，作为合富辉煌的二股东，依旧持有其25%股权。