经发物业上市被泼冷水,区别对待基石投资者

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 徐酒眠 14.7w阅读 2024-07-03 19:27

文/乐居财经 徐酒眠

“陕西物业第一股”登陆港交所,资本市场破了一盆冷水。

随着一声铜锣敲响,7月3日,经发物业(1354.HK)正式在港交所主板挂牌上市。开盘破发2.8%,盘中跌幅一度拉到17.33%。最终,首日收跌11.47%,报6.64港元/股,市盈率(TTM)8.08倍,总市值约4.43亿港元。

主打城市服务,同属地方国资物企,47天前敲钟上市的泓盈城市服务(02529.HK),首日高开8.13%,随后一度迅速涨至12.50%,虽然很快又回落并翻绿,不过首日收涨了0.31%。

目前,泓盈城市服务也已跌破发行价,截至7月3日报收2.72港元/股,市盈率(TTM)5.63倍,总市值约4.35亿港元。

经发物业开局不利,来日方长,后续否反转资本市场的态度有待进一步观察。

此次IPO,经发物业全球发售1666.68万股H股,每股发售价7.50港元,募集资金总额约1.25亿港元,所得款项净额约9047万港元。

经发物业引入的3名基石投资者,西安天博诊断技术有限公司、西安盯准教育科技有限公司、瑞凯集团Reynold Lemkins,合共认购717.48万股发售股份,占全部发售股份的43.05%,占上市后公司全部股份的10.76%。

其中,天博诊断认购3000万港元,西安盯准认购1000万元,瑞凯集团认购990万元。

乐居财经《物业K线》注意到,3名基石投资者认购股票的禁售期并不一样,有6个月之差。天博诊断、西安盯准均要到明年7月2日,而瑞凯集团则只需等到明年1月2日。

资料介绍,瑞凯集团2020年在香港注册成立,主要从事资本市场的投资活动,全资持股人刘浩然,同时担任公司执行董事及中国区的主管。

乐居财经《物业K线》进一步通过公开信息获悉,在全球主要市场与资产类别及业务布局上,瑞凯集团是一家典型的单一家族办公室,拥有超过30年的历史,家族历史经营国际远洋大宗商品贸易等传统实业。

经发物业则是通过长安信托介绍认识的瑞凯集团。

相较而言,另外两名基石投资者算得上是经发物业的“老乡”。天博诊断、西安盯准,均为在陕西西安成立的有限责任公司。

前者主要从事体外诊断产品销售及提供医学检测专业技术服务,实控人蒙武军;后者实际上是民办中高考补习学校,创办人及控股股东为丁华明。

合共鼎力认购4000万元,一年以后经发物业能否给两位“老乡”带来期待的投资回报?

招股书显示,经发物业的在管项目绝大部分都集中在总部西安。

截至2023年末,其总合约建筑面积为1500万平方米、在管总建筑面积为1460万平方米。同期,营收约8.62 亿元,对应的净利润5101.8 万元。

其中,城市服务、住宅物业管理服务及商业物业管理服务收入分别贡献营收5.2亿元、1.8亿元及1.5亿元,占比60.9%、21.3%及19.4%。

经发物业业务主要来自关联方输血。第一大客户为控股股东西安经开区管委会、第二大客户经发控股也隶属西安经开区管委会,2023年二者为其贡献的收益分别为2.33亿、5370万元,占比分别为27.1%、6.2%。

2021-2023年,经发物业整体毛利率分别为14.5%、14.3%、13.7%,呈逐年下降趋势。

经发物业上市前毛利下滑,坏账也激增。2021年至2023年,其贸易应收款项分别约为1.26亿元、2.13亿元、2.14亿元,对应呆账及其他应收款项拨备分别为670万元、1190万元、1580万元。

此外,2021年-2023年,经发物业分别有30个、39个及40个项目产生亏损,亏损总额分别为1920万元、1530万元、1960万元。

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