6月17日，合肥市自然资源和规划局消息，已经联合多部门下发通知，合肥立体生态住宅规划建设试点工作正式开展。

NO.1｜壹

合肥“第四代住宅”细节出炉

合肥市自然资源和规划局专家指出，本次合肥明确立体生态住宅是将绿色生态理念融入城市建筑，通过设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合，建筑材料和建造方式符合绿色建筑理念的高品质住宅。

户属空中花园充分考虑私密性

每户户属空中花园总投影面积不应小于28平方米，不宜大于50平方米；户属空中花园和阳台（含生活阳台）投影面积之和不得大于套内面积（不含公摊）的40%。

户属空中花园进深不宜大于6米，户属空中花园四周应有不少于2个完整的开敞面，连续开敞面应不少于周长的40%。开敞面不得设置围护墙体，不得封窗，仅可设置栏杆（栏板），便于直接采光通风。还应充分考虑住户私密性及安全防盗要求，必要时应设置视线遮挡，满足安全要求的隔离设施。

此外，公共绿化平台指高度不小于两个自然层，与住宅公共空间连接，供全体业主共享的公共平台，沿开敞面宜设置绿化。公共绿化平台供全体业主共享，不得与户属空中花园相邻设置。

对住宅绿化种植品质要求更高

立体生态住宅的户属空中花园绿化面积不宜小于其水平投影面积的40%；公共绿化平台绿化面积不宜小于其水平投影面积的30%。户属空中花园和公共绿化平台宜通过结构降板设置下沉土池，种植覆土厚度平均不应小于0.5米，并设灌溉、排水系统。公共绿化平台的绿地部分计入绿地率统计，且不超过项目总用地面积的5%。

专家指出，需要注意的是，立体生态住宅在申报建筑设计方案的同时，应同步提交户属空中花园及公共绿化平台的景观绿化专项设计方案进行审查，还得充分考虑防火、防坠落、防台风和各类极端天气等防护措施，鼓励采用新材料新技术。

“此外，户属空中花园及公共绿化平台的景观绿化应与建筑主体同步设计、施工和验收，实现精装交付。”

NO.2｜贰

安徽4地试点“第四代住宅”

目前各地都在陆续允许尝试第四代住宅，局部也有批量大爆发，但全局看，在全国666个地级市中，大部分地区还是没有展开试点！

在安徽，芜湖是第一个试点建设“第四代住宅”项目的城市，(备注：安徽省第一个土拍公示要求试行第四代住宅）率先在政策层面支持推出立体生态住宅地块。

▲翡翠森林 效果图过程稿

该地块最终被伟星拿下，作为安徽首个第四代住宅——芜湖伟星翡翠森林5月份首开，建面143-320㎡，从户型面积来都是改善型，毛坯备案价19000元/㎡。

马鞍山是安徽省第二个推出试点项目的城市，2023年10月马鞍山挂出马政储出2023-11号和马政储出2023-12号两宗地块，其中就明确须试点立体生态住宅，而且对第四代住宅有详细细则。

滁州2024年5月挂出4宗涉宅用地，其中位于人民西路与永乐路交叉口西南侧地块明确规定建设四代房项目。

合肥在今年第四批供地中有三宗地块试点第四代住宅，均位于瑶海区大彭片区。

瑶海区YH202401号地块位于瑶海区新安江路以南，黄栗树路以西，土地面积80.31亩，容积率≤2.3，起叫价785万元/亩；

瑶海区YH202402号地块位于瑶海区西涧路以南，东风大道以西，土地面积75.84亩，容积率≤2.4，起叫价790万元/亩；

瑶海区YH202403号地块位于瑶海区西涧路以南，黄栗树路以西，土地面积 69.82亩，容积率≤2.2；起叫价780万元/亩。

瑶海区YH202401号、瑶海区YH202402号、瑶海区YH202403号地块竞得人须按照《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知》等文件要求建设立体生态住宅。本条款由瑶海区政府在《国有建设用地使用权出让合同》签订前，与竞得人签订监管履约协议予以监管，并由瑶海区政府负责监督落实。

NO.3｜叁

“第四代住宅”优劣势分析

从理论到项目落地，第四代住宅经过了近8年的发展，项目的优缺点可以总结如下：

优势：

①面积的扩展。由于有花园空间，同产证面积的户型使用面积提升15%以上。

②空间多样性。由于户型外花园空间的拓展，让客户拥了大量的半室外空间，这大大的提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性，真正实现家与园合体。

▲翡翠森林 户型图过程稿

③立面更丰富。以往高层住宅的立面是被人诟病比较多的，主要是其整齐划一的立面形式，使城市界面显得呆板。但是第四代住宅的立面更丰富，更具体自然性，充满了生长的力量。

④人的交互性：高层空间人与人之间的交互性比较差，缺乏基础的邻里交流。第四代住宅打破传统住宅局限，基于空中院落的设计，设置空中园林街巷，供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间，真正有了街坊四邻的感觉。

▲翡翠森林 效果图过程稿

劣势：

①缺少统一的标准。第四代住宅一直缺乏官方统一的设计标准，这让开发商在借用此概念时鱼龙混杂，客户无法预知最后的建成情况。

②建造成本偏高。由于第四代住宅立面比较复杂，进退关系比较多，这客观上会造成立面成本偏高，加上建筑面积会比普通住宅多15%，预计按销售面积增加成本20%左右。

③后期维护困难。高空庭院植物的维护时间长，费用高或者耗费精力。北方地区，冬季漫长，且温度角度，维护存在困难。

④存着安全隐患。第四代住宅有大量的结构出挑，势必给结构的安全性带来影响。另外一个就是消防安全，当发生火灾时，火势会随着植物的燃烧加大，从而带来不可估量的损失。