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乐居新媒体苏州  本期走进姑苏区桃溪澜园，项目由华侨城、仁恒置地、首开股份、圆融发展、信达地产5家开发商合作开发，容积率1.91，打造9栋7-11F精装洋房，总户数459户，主力户型为约143、204㎡大平层。预计2024年底交付。

项目7#楼5月底建设进展（官方发布）

被老小区包围的古城“豪宅”

桃溪澜园位于姑苏区胥江板块，胥江路和桐泾南路交汇处，步行700米可到轨交2号线胥江路站，1站路至轨交5号线劳动路站，周边有胥江天街、桐泾公园、姑胥小学、田家炳实验初级中学等成熟配套。

项目位置   

尽管位于胥江路主干道上，桃溪澜园周边城市界面却比较一般，几乎被一众老旧小区和街边商铺包围在其中。这也成为后来项目被诟病的一点。

项目北侧紧邻主干道胥江路，双向两车道，道路还比较开阔，一路之隔为江南文化创意设计产业园。

     胥江路街景

项目配套用房（原售楼处）位于胥江路一侧。据悉，该处养老、社区用房建成后将分别移交区民卫局、街道，由其统一管理。桃溪澜园业主对此有一定争议。    

    配套用房

同样在胥江路主干道上，桃溪澜园部分楼栋与主干道中间还隔着一排沿街商铺，以餐饮小店为主。   

项目北侧紧邻沿街商铺

项目西侧紧挨着汽配城，仅一墙之隔，目视环境较为杂乱，部分楼栋北向视野应该会有一定影响。

 项目与汽配城一墙之隔

项目东侧和南侧则分别与东方苑小区、上海家树生活区等老小区相邻。现场观察，桃溪澜园部分楼栋与东方苑小区也是一墙之隔，甚至“肩并肩”排列。再加上双方楼栋高度相差不大，未来大概率互为“景观”了。

 项目与东方苑小区一墙之隔

项目西侧机动车出入口道路，同时也是东方苑小区的主出入口道路，人员、车辆情况较为复杂，且出入口处正对着一个药店。

项目西侧道路

根据桃溪澜园周边小区2024施教区划分，大致小学为姑胥小学、中学为田家炳实验初中（新房暂不划分施教区）。经我们实地走访，项目去往姑胥小学需穿过东方苑、金塘新村等老小区，姑胥小学为典型的新村配套小学，从外面看教设较为老旧。

       姑胥小学校

实探施工现场，外立面雏形初现

在产品设计上，桃溪澜园打造为纯洋房社区，户型都是143、204㎡的大四房户型。小区景观方面会打造约450平中央水景、约500平户外标准泳池等景观设施，呈现酒店式归家礼序。产品整体定位改善。

 项目效果图

根据我们5月底实探，项目还在进行外立面装修工作。整个小区楼栋外立面以深灰和米色涂料为主，仅侧面为铝板（具体材料以开发商公布为准），不少楼栋外立面已呈现80%。   

侧边立面

桃溪澜园户型均为南向三开间，其中204㎡户型为横厅 双联阳台，从外立面看，双联阳台还是比较开阔的，窗墙比也较大。

南向立面

北向立面   

据悉，此前业主曾投诉过项目外墙涂料施工质量问题，开发商当时表示计划全部铲除并重新施工，后续会先行样板施工，经样板验收合格后再进行大面积施工。

除此之外，业主也反映过项目施工现场“脏乱差”问题。据我们现场实探，项目工地确实没那么整洁，杂物堆放比较无序，部分施工垃圾没有及时清理。

施工现场

不过现场施工工人还是不少的，不时会有新的施工材料运送过来。

施工现场

对于业主来说，最终还是得看交付产品质量，桃溪澜园还需时日等待。    

曾卖4万/平米，今推荐奖15万/套

销售情况方面，目前项目459套房源已全部领完预售，最后一次取证是2023年5月31日的106套（3#、9#楼）。

苏州市区商品房销售网上管理系统显示，截止2024年6月18日，项目还有57套可售房源（含签约中）。   

可售房源（含签约中）

其中房源剩余量较多的为3#楼，均为204㎡四房两厅三卫户型，备案单价42100元/㎡，备案总价约862万/套。

3#楼可售房源（绿色为可售，黄色为签约中）

约204㎡四房两厅三卫户型也是该项目目前主力在售的户型。户型整体还是比较方正的，三开间朝南，双联阳台，在LDK一体式设计的基础上，客厅设计为大方厅，空间相对更大也比较独立。入门处有玄关和家政空间。全屋飘窗。主卧套房，有独立的衣帽间，卫生间双台盆且淋浴、浴缸都有。

约204㎡四房两厅三卫户型

约204㎡户型备案价   

该户型整体舒适度还是较为不错的。3#楼不太好卖，一来与其领预售时间较晚有关（2023年5月），与此同时市场也在发生巨大变化。二来，3#楼的自身位置也有些尴尬，正是前面我们提到的与老小区肩并肩的那栋楼。

随着现在市场改善产品的增多，尤其别墅类产品，七八百万预算的选择余地也更大了。

据项目官方5月底消息，当时给出推荐204㎡户型成交即可获得150000元奖励金（奖励金额为税前金额，详询案场销售经理）。虽然该活动有效期已截止，但从这个奖励力度来看，还是相当炸裂。

5月份，项目还推出各类其它优惠。116㎡房源一口价449万（单价3.8万/㎡）；143㎡房源一口价540万（单价4.15万/㎡）；204㎡房源一口价最低812万（单价3.9万/㎡）。相比4.2万/㎡的备案单价以及15万的推荐奖，一口价房源价格优惠力度倒是没那么明显。    

作为华侨城古城改善作品之一的桃溪澜园，也将是华侨城在苏州市区最后一个待交付项目。曾经来势汹汹的华侨城，如今已经悄然离席，仅仅在苏州留下留云轩、桃溪澜园、启元三个合作盘。

近日，还有网友咨询到华侨城2021年60亿投资的虎丘湿地文旅项目何时开工。目前，政府对此未作明确回应。  

当然，最后还是希望桃溪澜园能够如期保质保量交付，给4万 购房的业主们一个好的交代。

乐居《新家》也将继续走进更多苏州待交付项目，敬请关注。