乐居财经 徐迪 6月12日，中洲控股（000042.SZ）在回复深交所年报问询函中表示，2023年公司增收不增利主要是因为系受到行业市场持续低迷的影响，预售的部分房地产项目销售价格不及预期，公司对存在减值迹象的存货项目计提了存货跌价准备22.18亿元。

年报显示，中洲控股2023年实现营业收入76.21亿元，较上年增长7.59%，实现归属于上市公司股东的净利润(以下简称“净利润”)-18.45亿元，较上年减少2,412.74%，扣非后净利润-18.64亿元，较上年减少6,564.38%。

值得注意的是，2023年第四季度，该公司实现营业收入32.73亿元，占全年营业收入的42.95%。

对此，中洲控股表示，公司2023年全年房地产销售收入65.97亿元，占营收86.57%，第四季度营收增幅较大是因为主要房地产开发项目达到约定交付条件并实现收入结转发生在第四季度。

公司按照房地产收入确认政策在同时满足以下条件时，认定客户取得房地产开发产品控制权并确认收入：①买卖双方已签订销售合同并依法生效；②房地产开发产品已竣工并验收合格；③收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放按揭款的书面承诺函)；④办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。

公司上述收入确认条件、确认时点符合《企业会计准则第14号-收入》的相关规定。

中洲控股认为，该公司2023年营业收入增长主要系根据房地产行业特点，房地产销售采取预售模式，营业收入与实际销售情况存在一定时间差。

本年度结转收入的部分项目主要系2021-2022年期间进行预售，并于本年度竣工达到约定交付条件进而结转收入的金额增加。

净利润和扣非后净利润大幅下降的主要原因系受到房地产行业市场持续低迷的影响，公司2023年开发预售的部分房地产项目销售价格不及预期，售价下降明显，公司根据各项目所处的市场环境，按企业会计准则的要求对存在减值迹象的存货项目计提了存货跌价准备。

经评估测算，2023年度计提存货跌价准备22.18亿元，同比增长约961.24%，涉及18个项目，其中惠州地区涉及8个项目共计提18.96亿元，占计提总额的85.48%。具体情况如下：

同时，深交所也关注到，中洲控股2021年、2022年度分别实现净利润2.06亿元、0.8亿元，相较这两个报告期，2023年该公司计提存货跌价准备金额大幅增加，深交所对于以前年度存货跌价准备计提充分、合理性提出质疑，要求中洲控股说明是否存在以前年度少计提存货跌价准备调节净利润的情形。

中洲控股表示，2023年末综合考虑实际销售价格、周边楼盘销售均价、去化策略等因素确定了估计售价，测算了存货可变现净值，并据此计提存货跌价准备，符合2023年房地产市场的变化趋势及公司自身实际经营情况。

公司计提大额减值的项目在2021年度及2022年度均根据企业会计准则的要求测算存货可变现净值，并计提了相应存货跌价准备金额，其存货减值的测试方法和原则在各年度保持一致性，不存在报告期集中计提存货跌价准备的情形，以前年度存货跌价准备计提充分、合理，不存在以前年度少计提存货跌价准备调节2021年、2022年度净利润的情形。

此外，同样受预售模式影响，项目的现金流入与其利润结算周期存在一定的时间差。2023年，中洲控股经营活动现金流入实际同比减少约3.85亿元，因当年销售不及预期，预售资金回流减少，为保证公司正常经营，公司放缓工程进度，相应减少了房地产开发支出的现金流出，使经营活动现金流出较上年减少约7.6亿元。

综合来看，经营活动产生的现金净流入较上年增加3.7亿元，同比增加38.12%。公司经营活动产生的现金净流量与净利润变动趋势不一致主要系房地产行业均采取

2023年利润的贡献主要系以前年度预售在本年度进行结算的项目，同时受到期末存货大额减值的影响，从而导致了净利润大幅下降的不一致情况，该情形属于房地产行业在目前市场状态下的合理体现。