文/乐居财经 徐酒眠

蛰伏了一年半，中原首家港交所上市物企重回港股牌桌。

6月11日晚，鑫苑服务（01895.HK）刊发公告称，已达成复牌指引规定的所有要求，将于6月12日上午9时正起在港交所恢复股票买卖。

复牌是好事，意味着鑫苑服务通过了层层考验，卸尽包袱，利空出尽必有利好。

回顾过去一年半，鑫苑服务积极开展质押事宜独立调查、内部审查、公布相关结果，再到拿起法律武器打赢仲裁，坚决维护自身利益。

在内外环境巨变之下，鑫苑服务积极化解关联方债务，通过以资抵债的方式成功追回原有损失，在资金管理和危机应对方面，向外界展示了其在房企流动性危机中的应对之道，以及作为一家上市公司的创新突破能力与责任担当，为行业内类似问题的处理提供了样板。

积极地解决和处理遗留问题，鑫苑服务也结合专业机构意见，进行公司内控体系整改和优化。经过一年多的努力，鑫苑服务作为上市物企的运作更加独立、公司的内控体系更加完善，专业机构评估内控缺陷已全部整改到位。

卸去历史遗留包袱，鑫苑服务顺利补发了多份经审计财报。股票停牌的一年半，鑫苑服务业务发展未停滞，积极适应外部环境巨变，鑫苑服务主动重置企业战略、调整组织架构、优化人才梯队、强化拓展队伍、创新业务布局、开展数字变革，在行业持续深调中保持整体业绩稳健，韧性成长。

积极化债，复牌归来

鑫苑服务停牌，始于2022年11月，其在按照财务控制程序进行年末资产审查及制订预算程序的过程中，发现子公司鑫苑科技4.02亿定期存款在不知情下被质押。

紧随内幕消息披露，鑫苑服务采取了停牌措施，并组织成立独立调查委员会调查。

鑫苑服务维护自身利益的行动很迅速。2023年4月17日，鑫苑服务就抵押事项产生的争议，向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑置业的仲裁通知，要求收回其就抵押事项而蒙受的任何损失及/或损害。

2023年10月13日，鑫苑服务仲裁胜诉，并紧锣密鼓开启了执行赔偿事项，其中包括：存款本金约4.02亿、定期存款利息损失2443.82万元，以及审核调查成本359.27万港币，以及冲裁成本286.11万元，合计约4.33亿，最大限度地降低了自身损失。

鉴于关联地产面临的资金流动性问题，鑫苑服务接纳了前者以相关资产进行抵销。其中包括一家打包了多个承租商业的商管公司、六间会所30年的经营权，以及2181个车位。

这些资产的注入，将在后期的经营中产生长远价值，为鑫苑服务未来的营收和利润增长增添动力。

积极化债的同时，鑫苑服务也就此次事件采取多项加强及补救措施，加强公司内部审批程序、印章/印鉴的保存，高级管理层的监管及记录保存有关程序的情况，以确保其内部控制已得到适当加强，且任何已识别的弱项及问题均得到全面解决。

业绩稳健，独立性凸显

积极推进与关联方债务问题解决的同时，鑫苑服务凭借自身资源禀赋、品牌口碑等，加大第三方市场外拓力度。

数据显示，截至2023年12月31日，鑫苑服务为中国50座城市提供物业管理服务及增值服务，合约建筑面积为约5534.2万平方米，同比增长约9.1%，合约项目数量288个；同期，其在管面积约为3435万平方米，同比提升约9.4%，在管项目数量218个。

规模增长之下，鑫苑服务独立性凸显。其中第三方占比方面，2023年迅速进入稳健提升阶段，同期合约面积中来自第三方市场的规模占比达60%、在管面积中第三方占比也高达53%。

值得一提的是，鑫苑服务对项目质量把控更加严格。2022年，其主动对坪效低的第三方项目进行了集中优化；2023年，其合约、在管面积增长的同时，整体物业服务坪效也因此大幅提升。

依托红色物业建设，强化存量项目的合作，凭借在老旧改造、城市更新、助老服务等民生项目的深度参与，鑫苑服务完成了由增量市场转向存量市场，由居住业态向非居业态延伸，进一步打开业务发展模式和服务边界。

在发展布局上，鑫苑服务更注重区域浓度的深耕。截至2023年，其在河南省的在管面积约为1903万平方米，占总在管的55.4%；贡献物管收入2.83亿元，占比53%。

聚焦稳健、高质量发展初心，2023年鑫苑服务实现经营收入7.5亿元，同比增长9.2%；同期，录得毛利2.4亿元，同比增长5.2%，净利润2841.3万。

其中，作为压舱石的基础物业服务过去一年实现收入约5.34亿元，同比增长7.72%，在行业逆境中连续三年保持稳健增长，基础盘十分稳固。此外，同期物业工程服务收入约7463.1万元，同比大增118%；增值服务收入约1.16亿元，较2022年同期增长7.72%。

尽管面临地产持续下行对行业影响，以及部分关联交易坏账拨备的双重压力，但鑫苑服务的业绩已经重回稳健增长。同时，截至2023年末，鑫苑服务银行结余及现金约为2.59亿元，同比微增0.28%。

科技赋能，未来发展可期

以规模发展为基础、以多经、科技为助力，鑫苑服务致力于成为大物管产业元宇宙生态建设的美好生活服务商，聚焦核心科技能力打造，行业竞争力不断提高。

围绕客户需求，鑫苑服务聚焦“智慧物业”和“智慧社区”两大方向，积极拥抱数字孪生、物联网、大数据、人工智能等新技术，创新探索鑫Meta大物管产业元宇宙服务平台，率先突破零代码三维建模技术难题，让物业服务更加高效化、智能化、可视化。

2023年，鑫苑服务建设完成包含智慧停车、智慧电表等数字平台，开发能耗系统、仓储系统等系统，形成了包含企业微信和“鑫一家”在内的“五位一体”客户服务生态系统，通过科技赋能，在智慧物业管理方面，取得了明显的降本增效结果。

围绕物业服务、生活服务、资产运营、智慧服务等，为业主提供多业态化、全生命周期的服务，鑫苑服务通过“小鑫优选”商城等智慧服务平台，构建15分钟便利服务圈，极大地提升了服务效率，打开了服务市场的成长空间。

在2023年10月份物博会上，鑫苑服务关于鑫Meta大物管产业元宇宙平台的案例分享获得了同行广泛关注和认可。

以数据驱动的大物管产业元宇宙多元场景服务生态，鑫苑服务聚焦物业+生活服务，持续挖潜社区O2O价值和“楼下经济”创收场景，完成着从传统“人找货”到以数据驱动的“货找人”模式转变。

目前，鑫苑服务已获得创新型中小企业、国家科技型中小企业、双软认证、高新技术企业等资质，荣获国家产权局颁发的13项软著权和20项发明专利，这些软硬的实力为其新质生产力的转型奠定了坚实的基础。

历经波澜，鑫苑服务顶住压力，精修内功积蓄力量；可以预见，随着风险出清，其在市场化、独立化的道路上发展前景更明朗。