文/乐居财经 严明会

59岁的蒋昌建不愧为名嘴，凭着三寸不烂之舌，竟让主持人带泪上台，感动的泪。

6月5日，芒种的夜晚，在环湾城未来生活发展大会上，蒋昌建畅谈人生理想，一个人讲了50多分钟，超时良多，兴致满满。

“理想的种子”，这是一个很文艺的主题，相信一定是出自季彤的手笔。他是福田投控（深圳市福田投资控股有限公司）董事长，一个被耽误了的新闻人。上次媒体会上，他对环湾城的理解，令人侧目。

金地环湾城正在去“金地”化，LOGO上的金地变得很小，推广文字更是直接抹去了金地。

这一细微的变化，折射出环湾城已换了主人，从金地集团变成福田投控。

2023年12月28日，金地集团一纸公告，金地集团、福田建设（深圳市福田建设房地产开发（集团）股份有限公司）拟将各自持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司（简称：新沙地产）51%和49%股权，全部转让给福田投控。金沙地产，即环湾城的项目公司。金地集团舍弃起家之地，很是不舍，但为了还债，实属无奈。

截至2023年9月30日，新沙地产总资产1,032,581.37万元，负债1,034,656.91万元，净资产-2,075.54万元；2023年1-9月营业收入8,727.97万元，净利润-5,234.39万元。再看一下整年度的财务情况，2022年新沙地产资产751,648.29万元，负债748,489.43万元，净资产3,158.85万元；营业收入17,094.98万元，净利润-769.50万元。

如果按照2022年财务数据作参照，新沙地产的营收占福田投控的65.96%，构成了重大资产重组。

根据评估报告，金沙地产2023年9月30日资产总额账面值1,032,581.37万元，评估值1,293,460.50万元，评估增值260,879.13万元，增值率25.26%；负债总额账面值1,034,656.91万元，评估值1,034,656.91万元，评估值与账面值无差异；所有者权益账面值-2,075.54万元，评估值258,803.59万元，评估增值260,879.13万元。

简而言之，福田投控购买金沙地产的全部股权，须支付股权转让款258,800万元；另外还须向金沙地产提供468,872.53万元借款，用以偿还之前金地集团、福田建设给金沙地产的借款本息。

如此一来，这笔交易的总价实质为72.8亿元。按照股权比例，金地集团和福田建设将分别收到股权转让款131,988 万元和126,812万元。但它们偿还的借款本息数额有些差异。金地集团拿回借款本息193,124.99 万元，福田建设拿回借款本息275747万元。有一个小疑问，福田建设之前借给金沙地产的钱，没有按照股比借款？

据查，福田建设是一家深圳民营企业，与福田投控并无关系，实控人为张沐豪，他还是莱安地产集团有限公司、深圳市浩和投资有限公司、陕西置地投资发展有限公司的实际控制人。

这笔交易分两次进行，2024年1月，福田投控先拿下金地集团持有的股份；3月底，福田建设也完全退出了。但金地集团旗下的金地管理成了环湾城的代建方，代价收费3.96亿元。

对于福田投控而言，环湾城无疑是一个巨无霸资产，有点小马拉大车的感觉。环湾城位于深圳市福田区福强路与沙嘴路交汇处东南角，为旧改项目，共有8个地块，总建筑面积超过100万平方米。目前有3个地块进入开发建设阶段，计容面积70.9万平方米，其中住宅和公寓合计32.5万平方米，其他用地性质还包括商业、办公、酒店和公共配套。

2023年末，福田投控资产总计为277.62亿元，负债总计为120.73亿元，资产负债率为43.49%，合并现金流量表期末现金及现金等价物余额为29.25亿元。2023年，福田投控营业总收入为19.29亿元，同比增长644.59%；净利润为2.60亿元，同比增长7.88%；营业总成本为16.50亿元，同比增长511.11%。

如果以金沙地产交易的资产评估值来合并，福田投控的总资产约为380亿元，负债224亿元，负债率约为58.95%。对于一家地方国企来说，这个负债率很正常。

季彤的动作很快，在2024年2月29日，福田投控就成功发行一笔10亿元规模的公司债，票面利率2.50%——实在是太便宜。

对于负债百亿的环湾城来说，仅凭发债的金额和福田投控原有的业务来支撑，是杯水车薪。它的主营业务板块包括体育场馆经营和物业出租运营，是深圳福田区的“地头蛇”。2023年营收大幅飙升的原因很特殊，主要系福投控大厦（回迁房）项目交付。它的常态是过舒服的小日子，2022年福田投控营收虽只有2.59亿元，但利润高达2.41亿元。

投入福田控股的怀抱，环湾城必须要有自己的造血功能。

乐居财经查询，环湾城在去年9月和12月份两次取得预售许可证，共计805套。截至2024年6月6日，网签了302套，网签率37.51%，成交均价10.58万元/平米，成交总金额41亿元。其中，卖得最好的产品是120-140平米面积段，供应504套，网签225套；200平米户型去化慢一些。

天道酬勤。前不久，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房最低首付款降为20%，二套住房降为为30%，贷款利率也相应降至3.5%和3.9%。

为了搭乘这次东风，季彤在芒种日请来蒋昌建等一众大咖来站台，目的是想让环湾城再向前冲一把。不论是对于福田投控，还是对于季彤本人，环湾城都将是浓墨重彩的一笔。