净利翻番、现金流降166%，荣盛发展：属于地产行业当前市场现状下的合理体现
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乐居财经
徐迪
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2024-05-31 10:36
乐居财经 徐迪 5月30日，荣盛发展（002146.SH）回复深交所2023年年报问询函，其中提到，2023年公司整体毛利率为17.27%，较上年同期增加15.04%，主要系2023年以来保交付完成较好、交付项目增加和成本管控良好等因素所致。
年报显示，荣盛发展2023年房地产营业收入563.39亿元，同比增长95.09%；毛利率17.27%，同比增加15.04个百分点。
深交所对该公司房地产业务收入和毛利率变动趋势与同行业可比公司存在较大差异的情况提出问询，要求荣盛发展结合项目业态、所处市场销售情况、收入确认等量化分析说明经营业绩及毛利率大幅增长的原因及合理性。
荣盛发展回复称，房地产业务收入同比增长系因报告期内结算面积增加。2023年，在整个行业竣工“保交楼”持续推进增长的背景下，公司基于自身“两降两减，四保一守”的经营战略，稳步推动项目开发进度，交付项目增加，因此在报告期，公司结算面积由上年同期227.3万平增至478.9万平，结算面积同比增长110.69%。
2023年毛利率大幅增长，主要因为安徽、浙江、山东聊城等地区项目集中在2020-2021年预售，所处期间市场环境良好，项目毛利率较高，2023年度安徽地区实现毛利5.98亿元、浙江地区实现毛利11.32亿、山东聊城地区实现毛利3.63亿元。2023年公司项目单方结算成本较2022年同期下降约9.62%，结算面积由上年同期227.3万平增至478.9万平。除此以外，邯郸、沈阳地区的结算项目，因为土地取得较早，土地成本较低，2023年邯郸地区实现毛利15.65亿元、沈阳地区实现毛利6.48亿元。
在与新城控股、金地集团等7家可比上市公司2023年数据进行对比分析之后，荣盛发展认为，该公司房地产业务收入及毛利率变动趋势处于行业平均范围。
荣盛发展表示，公司2023年不存在含重大融资成本的房屋预售收入确认，不存在附回购条件的房地产销售行为；
收入确认时点满足项目交付结算要求，不存在大额期后退款情形，公司在签订商品房销售合同，取得了房款或收款凭据，房屋验收合格、达到销售合同约定的交付条件，房产已经被客户接受，或根据销售合同约定被视为已获客户接受时确认收入。
报告期内收入确认真实、准确、完整，符合企业会计准则的规定。
此外，深交所还关注到，荣盛发展2023年经营性现金流较上年同期下降165.84%，但营业收入与归母净利润较上年同期分别上升84.87%、102.36%，变动趋势不匹配。
荣盛发展认为，这种不匹配情形属于地产行业在当前市场现状下的合理体现：
首先，企业的会计利润是以权责发生制为基础摊销的，而现金流量是以收付实现制为基础计算。房地产企业由于投资周期长，且地产行业采取预售模式，项目的现金收入与利润结算存在一定时间差。
其次，公司全力推进“保交楼”政策实施落地，加大了项目建设成本支出。再次，销售回款不达预期，导致了经营性现金流量大幅下降的情况。
年报显示，荣盛发展2022年、2023年营业收入分别为318.92亿元、589.60亿元，归母净利润分别为-163.07亿元、3.85亿元。经营活动产生的现金流量净额为-14.83亿元。
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