乐居财经 王敏 5月22日，2024中国房地产及物业上市公司测评成果发布会暨ESG发展高峰论坛在深圳举行。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱对2024年中国房地产上市公司测评成果做出分享。这次测评研究对象是120家上市房企，包括91家在A股上市、28家在港股上市和有1家在海外上市，这些上市公司的业务都在内地。但是120家比去年减少10家，比2019年减少90家。

前十强变动率在20%左右，50强变动率在12%，经历两年调整之后，基本稳定下来，但是排名发生了比较大的变化，这次第一是华润，华润把住宅开发和商业运营双轮驱动，在市场调整时抗风险能力更强一些；第二是保利集团，第三是中海，第四是万科，第五是招商，后面依次是龙虎、绿城、建发、越秀和新城，建发和越秀是地方国企的优秀代表，这是今年新上榜的。

资本市场表现，内地和港股的房地产板块走势大幅度弱于大盘。上市房企每股收益率平均值大幅下降，低于全市场平均水平，去年A股每股收益是0.44元，港股是0.39元，这是最近的低值，比平均值低20%。

同时，上市公司的市盈率和市净率市场也低于全市场平均水平，原先房地产是优秀的行业，但是这两年从2021年开始整体调整幅度相对较大。

上市房企分红总额也在持续下降，股息率创新低，大部分上市房企都是亏损的，2023年房企分红还有468亿元，比前一年下降46%，股息率2.55%，超过2%。

有八成上市房企在2023年股价下跌，20%是上升的，但是这是截至到2023年年末的数据。今年房企特别是最近两个月股价有绝底反弹的现象，这至少是一个好的信号，整体房地产股经历年初一轮调整之后，今年至少到这两天的股价，大多数比去年年末的股价有所上行。

2023年有15家房企从A股、港股退市，还有一些股票可能也会在今年陆续退市。从运营规模来说，上市房企房地产开发业务总收入、总资产、营业利润都是下跌的，但是比2022年的跌幅有所收窄。34家上市房企目前总资产超千亿，规模集中度与之前持平。

50强各梯队权益销售金额、操盘面积同比持续下降，去年10强销售均值掉的幅度最小，11-30强掉了17%，30-50强掉了12%，但是2024年1-4月份下行的速度较快，基本上百强房企掉了40%左右。

偿债指标和上一年基本持平，上市房企三道红线达标率有所提升。2023年融资总额同比下降超三成，今年1-4月份也有继续下行。

从盈利能力来说，相关的指标下降幅度较大，和前面财务指标正好相反，财务指标趋于稳定，盈利指标大幅度下降，营业利润下降17%，净利润下降10%。超三分之一的上市房企净利润为负，在2023年净利润为负数，都是结转的。

从成长能力上来分析，业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，这个趋势还不会马上得以扭转。另外上市房企四成不增收不增利，压力最大的占了40%，但是也有20%的上市房企增收有正利，还是出现了弯道超车的房企，基本上都是一些央国企，在这轮行业出现大幅调整下，还有20%的房企脱颖而出。

房企存货均值也在下降，因为拿地少，虽然销售在下降，但是投资下降幅度更大，三分之二房企存货同比是下降的。

对于未来的展望，首先政策方面还会持续发力，地方现在除了北上之外，政策基本上都放开了，三大工程整体推进速度也在加快，去库存这块也是今天要强力推进的，至少3000亿大盘出来之后，加上新的杠杆能够推动六七千亿的金额，对于7.5万亿现房存货也有比较好的去库存的推动作用。

对于新房情况来看，今年压力较大，是一个弱复苏的走势，可能比去年有所下行，下行幅度相对有限。二手房在市场占比增加，城市的分化也在加剧，原先的热点城市像北京、上海、杭州、成都等等都在做相应的调整，今年年初都出现一些调整，之前还比较稳，但是原来的压力城市现在基本上已经调无可调，基本上稳定下来。

对于企业来说，一方面谨慎投资，聚焦投资，另一方面不断关注产品力的提升，这也是今年所有企业的关注焦点。