文/乐居财经 李奕和

这两天，欧文丽的微信、朋友圈炸开了锅。

上周五，一连串的楼市利好政策突如其来，取消商贷利率下限、降首付、降公积金利率，每一条无不关系到购房者的切身利益，引爆了楼市沸点。

政策出来当天，欧文丽身边的朋友、以前的意向购房者，甚至一些经朋友介绍来的陌生朋友，挤占了她的微信，前来咨询的人明显增多了。

她是一名房产中介，同时是两个孩子的母亲。

近两年多来，楼市持续下行，公司的出单量减少，收入下降，很多同事都逃离了这个行业，欧文丽还在咬牙坚持着。

前段时间，她和丈夫以及两个孩子，才把家搬到了距离中心区更远的地方。

现在的每天早晨，欧文丽需要驾车先把两个孩子送往十公里外的学校，自己再赶回去上班。

对于这次政策组合拳的影响，欧文丽的回答很简单：“会有一波小阳春。”

很难分清这是她多年中介从业的经验之谈还是内心最朴素的愿景，亦或者是，两者皆有。

房地产市场已经低迷了好一段时间了，期间，出台的政策也不少，但都没能逆转行情，楼市依然我行我素。

这次的楼市新政发布后，据了解，深圳、广州等地的多个楼盘项目现场火爆。

实际上，除了在需求端降利率、降首付，当天的多项会议及政策，还涉及保交房、商品房去化、项目融资、出险房企的解困等方面的房地产提振措施。

重要的一点，就提到了政府可根据需要，收购商品房用作保障性住房。

这一系列的组合拳，被称为楼市的“史诗级”政策。

楼市大招

根据央行出台的有关个人住房贷款的优化政策，通知明确，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

此外，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

在首付方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

据了解，在该政策发布仅一天之后，5月18日，北京、上海、南京、福州、成都、长沙、郑州等多地已开始执行个人住房公积金贷款利率下调。

北京住房公积金管理中心方面，工作人员称，对于2024年5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，仍执行原个人住房公积金贷款利率标准，自2025年1月1日起执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。对于2024年5月18日前已受理未放款的和2024年5月18日（含）后受理的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。

上海市公积金管理中心明确，2024年5月18日（含）以后发放的贷款执行调整后的利率；2024年5月18日前发放的未到期个人住房公积金贷款，如贷款期限在1年（含1年）以内的，贷款利率不作调整，2024年5月18日起仍执行原利率；如贷款期限在1年以上的，2024年5月18日起仍执行原利率，自2025年1月1日起执行调整后的利率。

另据湖北住建消息，截至18日上午，湖北17个市州已全部下调个人住房公积金贷款利率。

相比此前的楼市政策，此次的政策，力度空前，对楼市的提振或多有裨益。

东莞证券在研报中表示，首套房及二套房首付比例下限进一步下调，达到中国购房史以来最低水平。同时全国层面上取消首套及二套房商业贷款利率下限，也为历史以来罕见。其指出，中央层面的房地产优化政策进一步落地，并且力度极大，对提振市场信心，刺激房地产销售将带来正面影响。

汇生国际资本总裁黄立冲也向乐居财经介绍，该政策对购房者借钱买房有一些帮助。但他也客观指出，总体帮助还有待观察，现在市场不是利息成本高的问题，而是供求失衡和收入与房价不匹配。

收储去库存

除了在需求端降低购房者的购房门槛以及购房成本，房地产供应端的去库存也被提到新的高度。

此前4月30日，中共中央政治局会议就提到，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

同于上周五，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议讲话中也强调，要继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

何立峰提到，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

这一系列的重点工作背后，是近年来，随着楼市的低迷，各地的商品房库存压力凸显。

5月17日，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华就表示，今年以来，各地区因城施策，不断优化房地产政策，从4月份房地产领域主要数据情况看，房地产继续处于调整期。

具体来看，1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

国家统计局数据显示，4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。楼市重回2015年高库存时代，甚至，这一数字已超过2015年的71853万平方米历史高位。

具体到每个城市，根据克而瑞数据，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。另外，商品住宅库存去化周期在18（不含）-36个月之间的城市也有60个。

政府层面开始下场收购去库存，中国银行证券认为，目前政策集中从供给和需求两侧发力消化库存，随着政策力度不断加大，去化压力或可缓解。

黄立冲也从多方面向乐居财经进行了解读。其表示，在当前中国房地产市场低迷的背景下，上层鼓励地方政府收购商品房用作保障性住房的政策，旨在通过减少市场上的房屋库存来稳定房地产市场。这种政策可以在短期内对楼市产生一定的稳定作用，但其长期效果和可持续性则取决于多种因素。

首先，这种政策能够直接减少市场上待售的房屋数量，从而帮助稳定或提升房价。对于房地产开发商而言，这可以缓解资金压力，减少债务风险，有助于企业的短期回稳。此外，通过转化为保障性住房，还能改善低收入家庭的居住条件，从社会政策的角度看是积极的。

然而，这种政策的实施需要大量的资金支持。如果中央政府不提供足够的财政援助，地方政府可能会因资金不足而难以大规模执行收购计划。地方政府的财政状况差异较大，资金能力不足的地区可能难以有效实施这一政策。此外，从长期来看，仅仅依靠政府收购商品房来稳定市场可能不是一个可持续的策略。房地产市场的健康发展需要依靠市场机制和消费者需求的自然增长。

合力新发展模式

可以看见的一点，这次的新政并非单个部门、单方面的孤立落实，而是多部门联合、全方位的楼市提振措施，从供应端、需求端、项目融资、房企解困，甚至是保交楼，一切着手推动房地产进入新发展模式。

据了解，在消化存量房上的具体动作，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

自然资源部也表示，支持地方按照“以需定购”原则，通过发行地方政府专项债，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。以通过控制未来潜在供给进一步消化存量房产。

而在保交楼方面，同于5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会就指出，要打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则,分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付,切实保障购房人合法权益。

会议指出，要进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。据了解，截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

对于一系列的地产重磅政策，东莞证券表示，预计未来进一步放开限购、放宽落户、优化“以旧换新”、“消化存量房产”、“优化增量住房”将是政策的主要方向。特别是更多地方政府将收储存量房以用作保障性住房预期提升。这对于楼市去库存，推行“保障房+商品房”双轨制的房地产新发展模式，修复房地产市场及房企基本面将带来较直接及迅速的效果。

国联证券也指出，2024年，房地产市场的供求关系发生转变，政策基调也逐渐转向供给端。其认为政策基调或转向“去库存”，“以旧换新”模式下，房地产发展新模式有望加速落地。

政策的影响首先已在股市有所体现。实际上，自5月16日开始，房地产及地产链板块就迎来了集体大涨，不少个股封板涨停，甚至带动港股三大指数集体上涨。

至上周五（5月17日）收盘，港股景瑞控股以238.1%的涨幅领涨，粤港湾控股、国瑞健康、建业地产、领地控股、禹洲集团、融创中国、雅居乐、时代中国、弘阳地产等十多只地产个股涨幅超20%。A股方面，绿地控股、荣安地产、金地集团、津投城开、大悦城、保利发展、万科A、华夏幸福等十多只涨停。

（文中欧文丽为化名）