文/乐居财经 范慧茹

5月17日，上午9时，伴随着一声清脆的锣声，沉寂近10个月的港股物管板块迎来了第60位成员——泓盈城市服务。

锤落，2024年的物业第一股的席位也就此落定。这家隶属于长沙国资委的泓盈城市服务，从去年6月首次递表算起，历时近一年，经过两次递表，终于完成了上市资本化之路，股票代码02529.HK。

泓盈城市服务此次IPO，发售价格为每股3.20港元，募集资金总额为1.28亿港元，扣除预计应付上市费用4162万港元后，所得款项净额为8638万港元。

对于这家久违的港股物企新成员，资本市场似乎也颇为期待。上午9:30，泓盈城市服务较发行价3.20港元，涨8.75%，报3.48港元，总市值5.57亿港元。

与同期递表的国资物企相比，泓盈城市服务得以率先上岸，离不开五位基石投资者的捧场助阵。五位基石投资者合计斥资6700万港元，认购2093.8万股。

五位基石投资总斥资不算多，但是其认购比例，在众多上市物企中却是突出的存在，约占全球发行比例的52.35%。

国资物企的“富豪”朋友圈

悉数五位基石投资者个人背景，富豪、企业家、投资大佬，均在其列。

根据全球发售公告，泓盈城市服务引入的五位基石投资者分别是，蓝思香港、利亚德香港、三安国际、湘正投资、以及嘉港贸易。

其中蓝思香港、利亚德香港分别认购1600万港元；三安国际1500万港元；湘正投资、嘉港贸易则分别认购1000万港元。

事实上，这五位基石投资者均来头不小。穿透五家公司背后的实控人，他们中有湖南女首富周群飞、上市公司利亚德掌门人李军、被誉为“LED大王”的林秀成、私募股权投资基金大佬刘正明、以及在投资方面拥有丰富经验的肖广嘉。

其中，蓝思香港背后的实控人正是湖南女首富周群飞， 2015年，周群飞曾登顶中国女首富宝座，位列当年胡润富豪榜第17名。她一手创办的蓝思科技目前市值已超700亿元，有着“全球手机玻璃女王”之称。

利亚德香港的实控人李军也是湖南人，其创办的利亚德以显示设备起家，主要从事LED显示屏产品开发和生产，以及LED显示技术的研发。李军作为深交所上市公司利亚德的董事长，今年4月，更是凭借年报写诗火速出圈。

而利亚德投资泓盈城市服务或也并非巧合，两者业务上不无协同可能。从利亚德具体的业务来看，其提供的城市夜景照明系统解决方案，与泓盈城市服务的部分业务颇为契合。泓盈城市服务的城市服务业务板块中，就有照明系统运营服务。

再来看看另一位基石投资者三安国际，事实上，该公司背后还有央国资背景。穿透三安国际的全资母公司——福建三安集团有限公司（简称“三安集团”），该公司分别由林秀成先生、湖北长江安芯产业投资基金合伙企业（有限合伙）（“长江安芯”）、林志强先生及国开发展基金有限公司（“国开发展基金”）直接拥有约59.68%、22.28%、12.15%及5.89%的股权。

三安集团的四位股东中，长江安芯以及国开发展基金则均是国资企业，前者隶属于湖北省葛店经济技术开发区财政金融局，后者隶属于中华人民共和国财政部。

三安集团的大股东林秀成也大有来头，1956年出生的他，早年涉足过钢铁、茶叶、房地产，最终在光电产业取得了斐然成绩，他旗下的上市公司三安光电，已经成为LED领域的龙头企业之一。三安集团的第三大股东林志强，正是林秀成的长子。

与前三位基石投资者的企业家身份相比，刘正明和肖广嘉两位基石投资者则略显低调，全球发售公告，对其资料介绍不多，但可以肯定的是，他们都有着较为丰富的投资的经验。

其中刘正明参与的投资合计超过了1500万美元，肖广嘉透过嘉港贸易投资的总额约为200

万美元。

关联方物管服务续约率不敌第三方

回归泓盈城市服务的经营层面，其近三年业绩的稳步增长，以及持续提升的盈利能力，似乎丝毫未受到房地产下行周期影响，走出了别样的步伐。

而在泓盈城市服务营造的稳健财务报表之下，也存在较大幅度依赖母公司的隐忧，其关联方物管服务续约率不敌第三方；与此同时，其规模处于上市物企后置位，且囿于湖南，全国化拓展之路较为缓慢。

泓盈城市服务是一家国有城市服务及运营提供商，业务运营主要位于长沙市。泓盈集团提供的服务可分为三类：物业管理服务；城市服务；及商业运营服务。

业绩方面，2021年-2023年，泓盈集团的总收入分别达4.32亿元、5.29亿元及6.52亿元，年复合增长率为22.89%；毛利分别约为人民币1.07亿元、1.22亿元、1.52亿元，年复合增长率为18.95%；年内利润及全面收益总额分别为4084.1万元、5359.6万元及7017.8万元，年复合增长率为31.08%。

毛利率分别约为24.86%、23.00%、23.29%；净利率分别约为9.46%、10.14%、10.77%。

在过去三年，泓盈服务收入的重心逐渐由物业管理服务倾斜至城市服务。其中，物业管理服务在营收中的占比由2021年的44.6%降至2023年的36.5%，城市服务在营收中的占比则由2021年的42.9%上升至2023年的54.2%。

2021年-2023年，泓盈集团来自城发集团及其联系人的项目的收入占比虽有所减少，但依旧占据大头，分别占各年度总收入的70.2%、66.0%及64.4%，主要是由于来自独立第三方的城市服务项目的收入增加。

报告期内，泓盈城市服务独立第三方的中标率分别为25%、28.6%、29.45%，占比不足三成，同期来自城发集团及其联系人的项目中标率均为100%。

值得注意的是，在物业管理服务项目的续约率上，关联方的竞争优势，反而低于第三方项目。2023年，来自城发集团及其联系人的物业管理项目，续约率为66.7%，独立第三方续约率则为80%。

相较于实现多点开花的全国性物企来说，泓盈服务在外部扩张上也面临着不小的压力。

招股书显示，截至2023年12月31日，泓盈城市服务在管物业管理项目总数为68个，在管建筑面积为1107.3万平方米。其中，有66个项目来自长沙，在管面积为1055.7万平方米，另外两个项目则位于江西省萍乡市，在管面积为51.6万平方米。

对于此次募集资金净额的安排，泓盈城市服务计划约29.2%将用于物色物业管理服务供应商及城市服务提供商的潜在战略收购机会(主要区域为湖南省、江西省及贵州省)；约21.0%将用于购买市政环卫服务及照明系统运营服务作业车辆及设备；约25.2%将于未来四年用于进一步技术发展；约15.3%或将用于继续招聘人才以及改善员工培训；约9.3%将用作营运资金及其他一般公司用途。