象屿地产,有了一台提款机

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  拾遗地 6.0w阅读 2024-05-12 13:50

文/十一弟

厦门国企三剑客——

建发、国贸、象屿。

靠着大宗商品贸易滚动的庞大营收,在世界五百强榜单上,牢牢地占据着一席之地。

按照营收规模统计,厦门建发是无可撼动的老大。

尽管去年的营业收入有所下滑,但仍然接近7835亿。

老二是厦门国贸,去年的营业收入也掉下来了,大约6075亿。

厦门象屿排名最末,它的营业收入在去年减少了13%,回落到了4905亿。

厦门这三家大国企,业务模式如出一辙——

大宗商品能够滚动起来庞大的营收和现金流,但毛利率很低。

于是,他们通过向房地产等其他业务输送资金,弥补利润。

去年,厦门象屿的4905亿营收里,大宗商品业务收入超过了4316亿,营收占比88%。

但大宗商品业务的毛利率仅为1.65%,比2022年的1.99%更低了。

它的房地产业务,去年收入80亿左右,占集团营收比重还不到2%。

但房地产业务毛利率接近29%。

在楼市下行的这几年,房价下跌、销售停滞,导致开发商的毛利率大幅受挫。

象屿地产在去年的毛利率水平,几乎可以秒杀一众开发商。

现在,盈利能力最强的开发商,依然是两家大央企——华润置地、中海地产。

去年,华润置地的综合毛利率,大约25%,其中开发业务的毛利率,则掉到了20%上下。

中海地产的综合毛利率,在去年也下降到了20%左右。

也就是说,象屿地产的盈利能力处在独一档,比两大央企利润王更胜一筹。

十一弟算了下,厦门象屿在去年的毛利润,大约130亿。

其中,象屿地产的毛利润为23亿。

这意味着,厦门象屿的房地产业务,以不到2%的营收占比,为集团贡献了将近18%的毛利润。

厦门象屿的大宗商品业务,滚动起来了庞大的营收规模,也沉淀了巨大的现金流。

尽管大宗商品业务毛利率不足2%,但如此之大的营收与现金流,毛利率的微小波动下滑,都会对厦门象屿的利润产生很大的影响。

去年,大宗商品业务的毛利率,从1.99%下降到了1.65%,减少了0.34个百分点。

以它现在4316亿的营收规模计算,毛利率下挫0.34个百分点,对应减少的毛利润,将近15亿。

大宗商品业务的营收萎缩,毛利率承压,厦门象屿就把更多的资源,押注在了房地产业务。

去年,百强房企榜单上,象屿地产的销售额增长到了425亿,行业排名前五十。

尤其是在上海,它去年卖了将近206亿,销售排名第六。

在土地市场上,象屿地产表现得更加凶猛了。

去年,它花了106亿用于拍地,在百强房企拿地榜单上,排名第23位。

象屿地产的一些财务指标,也验证了它正在大搞规模扩张。

其中,它在去年结转确认的房地产销售收入,将近76亿,增长了48%。

另外,在资产负债表上,合同负债科目下的预收购房款,也是反映开发商销售规模的一项财务指标。

合同负债,相当于开发商从购房者收取的预售房款,这些期房已经预售,但还没有交付结转。

去年初,象屿地产的合同负债还不到253亿,到去年底已经增长73%,超过了437亿。

开发商的规模扩张,对应着快周转、高杠杆。

无论是拿地,还是开发建设,都需要大量的资金投入。

但诡异的是,尽管象屿地产的销售规模,在去年又上了一个台阶,但它的有息债务,不增反降。

十一弟查了下,到去年,象屿地产的有息债务从234亿减少到了222亿。

它的利息开支,也从2022年的将近14亿,减少到了去年的不足12亿。

那象屿地产需要的大笔资金,从何而来?

去年,作为母公司,厦门象屿仍然充当了象屿地产超大额度的提款机。

一整年里,厦门象屿向象屿地产拆借输送的资金规模,高达625亿。

而在2022年,象屿地产从厦门象屿获得的借款,大约431亿。

对比之下,去年大幅增加了45%。

多达625亿的资金拆借,象屿地产在去年向厦门象屿支付的利息,仅为4.3亿。

2022年,象屿地产从厦门象屿拆借了431亿资金,为此支付的利息却有4.9亿。

也就是说,象屿地产在去年向母公司伸手要了更多的钱,但支付的利息,反而更少了。

有了母公司这样的大提款机,象屿地产在土地市场上,几乎可以肆无忌惮了。

前两个月,上海首轮土拍,它又一口气连着拍下了两块地,总地价超过了39亿。

同场举牌的开发商——招商蛇口、保利发展、上海城建、中建八局,几家国央企在象屿地产跟前,都落了下风。

厦门象屿这样的巨无霸,一旦开动了规模扩张的马达,在市场上完全碾压对手了。

本文来源:拾遗地

来源:拾遗地

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论