乐居新媒体苏州  香江在苏州交作业了！

月初，香江在苏州打造的第一个项目，也是目前唯一的作品——香江翡翠天辰，终于迎来了交房，集中交付仪式已于4月29日至5月2日举行。

收楼通知书

香江翡翠天辰坐落于吴中区石湖景区旁，一路之隔吴中万达广场，1.5公里范围内龙湖东吴天街，两座区域大型商业综合体都在“身边”；交通上也十分便利，一来近友新快速路高架，二来有“三轨交汇”，600米轨交2号线站点（一站路换乘3号线），天街处还有轨交4号线站点；学校方面，苏州外国语、苏苑高中，马路对面步行可至，此外还有长桥中小学。

项目位置

吴中万达广场

总得来看，香江翡翠天辰地理位置还是很不错的，或许这也是香江当时选择落子于此的重要原因。

香江首入苏

2020年，香江控股以7.93亿总价，9210元/㎡楼面价竞得万达东苏地2020-WG-40号商住地块，宣布正式进驻苏州。

香江集团创建于1990年，经过32年发展，总资产过千亿，产业覆盖商业、产城、金融、科创、文旅健康等多个领域，版图遍及粤港澳、长三角、京津冀鲁地区及内地核心城市。并控股一家A股上市公司香江控股。集团先后荣获“中国民营企业服务业100强，中国民营企业500强”等称号。香江地产起步于2000年，公司房地产业务一二线城市占比超70%。

在苏州，香江虽然没有带来集团高端产品“锦绣香江”，但作为其在苏州的首作，再加上较为不错的地理位置，香江翡翠天辰的关注度一直不低。

项目占地面积30734.7平，总建筑面积124450.56平，容积率2.8，共规划了6栋住宅 4栋商业办公组群。

项目效果图

住宅部分，“翡翠天辰雅寓”共打造了6栋13-18F小高层，住宅户数为408户。

住宅效果图

商业部分，“翡翠天辰商务广场”占地1.4万平方米，计划建造一栋商业MALL，一栋多层写字楼及一栋商业 办公写字楼，规划商业部分建成后将引进科技型企业，主要目标是独角兽企业。   

商业效果图

商业施工停滞

近日，随着项目交付，我们走进了小区内部。

准确地说，香江翡翠天辰也是一个被业主催着交房的项目。业主们甚至建立了自己的公众号，定期分享项目建设进度。   

业主自建公众号

为何业主如此“上心”？究其原因还是项目整个建设过程有些拖沓。

香江翡翠天辰住宅部分6栋楼408户，体量本身不是很大，但建设速度却不尽如人意，将近4年才得以建成交付，且还是延期交付（合同约定2024年3月30日交付，实际2024年4月29日至5月2日交付）。

小区实景

商业方面，除了售楼处所在的一栋商业完工，其余商业部分似乎已停工，我们在外围没有看到大型机械和施工工人，脚手架也均已拆除，仅有裸露的建筑框架立在那里，从进度看21F的办公楼已经封顶。

商业配套进展

翡翠天辰商务广场与万达广场隔路相望，对面还有区域的改善新盘龙湖御湖境，若面临烂尾风险，日后势必会影响整个板块的城市界面。

小区楼间距大，通风采光佳   

踩盘现场，我们遇到一组已交完房的业主，业主表示，交付整体还是满意的，没什么大问题。我们在现场也听到了此起彼伏的装修声，可见很多客户已经开始了室内装修。

小区住宅楼栋分为两排，楼间距较大，最大可至48米，通风采光俱佳。中间为中央景观区，除了绿化组团，还依次分布有中央水景、中央会客厅区、儿童活动区等组团，休闲空间较为丰富。

中央景观带

儿童活动区

入户空间开阔且通透。一层入户大厅顶部格栅设计，提升了仪式感。其次，也有一些人性化的设计，如楼栋入户处，围绕树种做了四面石凳，既美观又实用，业主在小区内可随时随地坐下休息。

入户空间

户型设计上，项目三个约96、117、128㎡主力户型，都是大面宽方正户型，南向开间较大，LDK式设计，双联大阳台，客卫干湿分离，生活动线还是比较舒适的。三大件精装修，配色相对淡雅。

干湿分离卫生间

细节设计存在缺陷

当然，对于部分业主来说，新交付小区，多少还是会有一些瑕疵。目前看来，翡翠天辰在部分规划设计上问题较多。

首先是停车位问题。由于小区体量较小，主要活动空间就是两排楼栋中间的部分，但现场我们看到，中央景观两侧划分了多处停车位位置（业主称有40多个，且卖房时宣称的为人车分流），不仅靠近楼栋入口，还紧邻儿童活动区，存在一定安全隐患，也造成了公共活动区空间割裂。

地面停车位   

小区车位配比为1:1.34（约541个），地下停车场为环氧地坪。据现场保安了解，目前汽车只允许进入地下车库，不能停在地面车位，后续不知道。 

地下停车场

其次，非机动车停放问题。入口设计不合理，与运动场地动线打架；非机动车防火门设计不合理；以上设计都存在一定安全隐患。

非机动车停放

此外，一些入户设计细节也被业主提及。如一层入户大厅，开敞式门洞设计不合理，通风性太强容易飘雨，入户消防门应采用连贯式玻璃门；家庭入户门底部缝隙较大，存在漏光、隔音、隔烟、隔气不足等问题。

一层入户大厅

家庭入户门

此外，公区电箱、井盖裸露，缺少景观装饰，不够美观等细节也是业主所关注的，希望交付后有所升级。

业主诉求    

根据苏州市区商品房销售网上管理系统数据显示，项目目前仅剩6#和7#少量房源可售，主要是建面约128㎡的4房2厅2卫户型，该户型中间楼层房源备案均价约2.9万/㎡，总价约380万/套。  

项目可售房源情况

该户型四开间朝南，南向3个卧室，采光通风性强，厨餐客厅一体式设计，U型厨房，双联阳台，卫生间干湿分离，多飘窗，整体格局还是不错的。

售楼处展板也显示，项目收官在即，考虑现房的购房者也可去实地看看小区和房屋品质。最后，对于香江在苏州这个唯一作品的最终呈现，你认为能打多少分？