文/乐居新媒体苏州 任时建

近日，克而瑞公布了全国16个重点城市4月二手房成交量，大多数城市成交面积环比增长较高，同比还是以下跌为主，仅深圳一城环比和同比均上涨。

苏州今年4月二手房成交面积65.3万㎡，在全国16个重点城市中排第6，环比上涨28%，也居全国前列。

今天，我们以苏州园区4月二手房成交来重点分析一下当下苏州的二手房市场行情，以及购房者的需求变化。   

湖东4月主力成交总价300-400万

贝壳网站公示的信息显示，园区湖东4月成交60余套二手商品住宅，其中500万以上12套，300万以下15套，主力成交总价在300-400万之间，成交面积120㎡以上的房源占比达到了59%。从成交单价来看，主力成交单价在3-4万/㎡之间，3万/㎡以下19套，4万/㎡以上7套。

成交量较高的是第五元素，共成交了6套房源，除了一套建面约59㎡的1室，其余均为建面约133㎡以上的大三房。其次，湖畔天城、欧洲城、白塘景苑一二期和绿地华尔道各成交5套，既有90㎡左右的小户型，也有186㎡左右的大户型，130-140㎡左右的房源成交量相对高。

湖东二手房小区实景

这些高成交量小区的共同点就是地段不错、对口学校较好、有小户型，虽然房龄老一点，但是总体性价比还是比较高的。2023年西安交通大学苏州附属初级中学施教区范围内的这些小区4月基本都有成交。              

奥体次新房成交单价约4.4万/㎡

奥体4月二手商品住宅成交43套，成交总价131-1065万，成交单价17887-64841元/㎡。建面约120㎡以下成交房源有28套，这其中总价300万以下房源占比约56%，有8套房源成交总价在200万以下。这说明板块刚性购房需求相对旺盛。

板块成交单价最高的楼盘为唐宁府（钟南街118号），3套房源成交单价在5.8-6.5万/㎡。小高层和高层房源的成交单价差了3795元/㎡。相比其他小区，唐宁府的二手房价还是比较抗跌的。

板块次新房仁恒海和云庭和中海上东区（共耀华庭）均有1套成交，建面分别为143.64㎡和142.95㎡，均为4房设计，成交单价都在4.4万/㎡左右，总价差了1万。   

中海上东区是奥体5子中最早入市的，仁恒海和云庭接棒入市，都是当年一房难求的摇号盘。中海上东区在贝壳网站上历史成交42套，含1个车位；住宅成交单价在4.4-7.1万/㎡，2020年底-2023年上半年成交单价都较高，2023年下半年房价开始有所回落。

仁恒海和云庭在贝壳网站展示的共有3套房源成交，今年3月成交的2套房源单价在5.1万/㎡左右。   

湖西130㎡以上大户型成交居多

湖西板块4月成交房源多为130㎡以上大户型，单价以4万/㎡左右居多。其中加城花园和苏州中心成交量最多。加城花园主要为88-106㎡的小户型，成交单价3.9-4.8万/㎡，小区挂牌均价为5.5万/㎡；苏州中心则同时囊括了大户型和小户型，成交单价3-4.5万/㎡，小区挂牌均价5.3万/㎡。

师惠花苑和中茵皇冠国际成交单价最高为5.6-5.7万/㎡；新城花园、都市花园西区、天翔花园成交单价较低为2万/㎡左右，新城花园153㎡房源成交总价仅333万。    

独墅湖高教区成交单价1字头、3字头都有

独墅湖高教区成交房源主要集中在翰林缘、美颂花园一二期、中铁建花语江南、建屋海德公园等小区。翰林缘和中铁建花语江南小户型成交较多，前者单价1.9万/㎡左右，后者单价相差较大分别是2.9、3.5万/㎡。建屋海德公园103-143㎡户型都有，单价2.6万/㎡左右。区域成交单价较高房源还是月亮湾3号美颂花园，达3.5-3.7万/㎡。

双湖普通高层成交热

双湖板块作为苏州豪宅最密集的区域之一，二手房成交房源多集中在普通的高层小区，以高尔夫花园、和乔丽晶、荣域花园为主。几个小区挂牌均价在区域里也是相对较低的，在3.8-4.3万/㎡左右；成交房源既又60㎡的1室小户型，也有174㎡的大户型，成交单价低至2.6万/㎡。中海御湖熙岸东区成交2套140㎡房源，单价4.6、5万/㎡。 

斜塘“莲花帝国”撑起成交

斜塘板块成交主力依然是“莲花帝国”，与此同时北极星花园、泊云庭、中南锦苑等次新小区也在发力，且价格比较坚挺。其中泊云庭热度较高，成交3套房源，户型约106㎡，单价3.4万/㎡，小区挂牌均价4.1万/㎡也是区域较高的。莲花新村则主要供给百平以内小户型，总价百万即可拿下。

青剑湖二手房成交覆盖小区多

青剑湖是园区二手房成交热门区域，且覆盖小区众多，不同价位业主都能在此找到合适的房源。挂牌均价4万 的小区安漫云苑、晴湾上园都有房源成交，且成交单价都不低，均接近挂牌价。成交房源量较大的小区来自建屋天著、香堤澜湾、首开悦澜湾、朗诗未来街区、青剑湖公馆等小区，突出特点是小户型、低总价。

园区购房板块中，胜浦、车坊、娄葑的二手商品房成交偏少，主要以拆迁安置老小区为主，所以不做详细统计。

从园区的二手房成交来看，需求依旧旺盛，刚性需求占比更高一点，核心区大平层价格相对较稳。

以下为园区二手房成交概况表格：