文/乐居新媒体苏州 任时建

最近，江苏土地市场上相继发布了苏州市区、张家港、常熟、太仓、昆山2024年度国有建设用地计划。今天我们主要分析一下苏州市区2024年度国有建设用地计划。

苏州市区2024年计划新增供地2040.15公顷，其中商服用地83.33公顷、工矿仓储用地588公顷、公共管理与公共服务用地293.53公顷、交通运输用地711.11公顷、水域及水利设施用地130.92公顷、特殊用地4.93公顷。

住宅用地方面，供应总量是228.33公顷，其中商品住宅用地185公顷、其他住宅43.33公顷。

民生实事工程仍是今年建设重点

相比2023年，供地总量减少17.85公顷，但商服用地增加0.33公顷，公共管理与公共服务用地增加了162.03公顷，交通运输用地增加559.91公顷。

这说明，今年建设重点仍是与人民生活息息相关的实事工程，比如商业、交通要道、学校、医院、养老服务设施及其他生活配套等。

这与苏州市十七届人大三次会议第三次全体会议公布的“苏州市2024年民生实事项目”也基本是吻合的。部分民生实事项目如下：

宅地供应腰斩，新增房源量或低于市场需求

2024年苏州住宅用地的供应几乎腰斩，相比去年减少278.67公顷，其中商品住宅用地减少322公顷，降幅达到了63.5%。从近5年的商品住宅供应来看，2024年的商品住宅用地供应创历史新低。

我们粗略计算一下，假设商品房用地的平均容积率为1.8，那么185公顷土地的建筑面积约为333万㎡。据相关机构发布的数据，2023年苏州新建商品住宅户均成交面积约140㎡。那么，2024年新增新房套数约为2.38万套。这是什么概念呢？

今年1-3月，苏州新建商品住宅成交套数为6238套，同比下降了约50%。如果后3个季度成交量向一季度看齐，一年的成交套数可能在2.5万套；如果下半年楼市回暖，成交量走高，年成交套数肯估计要朝3万套看齐，但是也很难打平去年的成交量46115套（数据来源于相关楼市数据研究机构）。

所以，相比新房市场成交而言，腰斩的商品住宅用地供应并不低，新增供应套数或略低于实际市场需求。无论如何，不再疯狂拍地，对于已拍出的地块或在售项目而言都是好事。

存量房超5万套，库存压力依旧大    

而前些年的高供应也导致了苏州市区存量住宅用地面积及存量房的数量依旧较大。

从最新公布的苏州市区存量住宅用地信息表（统计截止2024年3月29日）来看，苏州市区（6大区）存量住宅项目总数多达289个，存量住宅用地总面积为1503.8公顷（1503万方）。

已动工未竣工项目数239个，其中未销售房屋土地面积413.1公顷（413万方）。按照平均容积率1.8计算，建筑面积即743万方；再以单套户型140㎡计算，即未售房屋大约能有5.3万套。

与此同时，未动工项目50个，占所有存量房项目总数也达到了17%。

以工业园区为例，区域目前已动工未竣工，且未销售房屋土地面积超过1公顷（1万方）的项目就还有12个，主要分布在胜浦、斜塘、唯亭等板块。此外，苏相合作区也有2个项目迟迟未有新消息。   

工业园区存量住宅主要分布图       

吴中区为6区中存量住宅数量最多的区域，项目合计多达60个，已动工未竣工、未动工项目分别为46和14个。

吴中区存量住宅分布图

吴江区则是未动工项目数最多的区域，主要分布在各乡镇板块，松陵和吴江太湖新城部分未动工项目实际已经开始项目宣传，如阅湖之星、绿城桃源里等。   

吴江太湖新城存量房住宅分布

吴江区未动工项目数

虽然今年的商品住宅用地供应大幅减少，楼市压力得到一定程度的缓解，但是成交形势仍不容乐观；外加上存量住宅数量较大，去库存的压力还是很大。

另一方面，商服、公共管理与公共服务及交通用地供应增加，说明苏州在实事民生工程方面还将有突破，天堂苏州会更加宜居。