文/乐居财经 徐酒眠

刊发2023年业绩的几天前，鑫苑服务（01895.HK）再次通过以资抵债的方式，与鑫苑地产控股之间结算了一笔应收款，后者以2181个车位销售所得款向前者冲抵约1.98亿元合作诚意金。

自2022年以来，上游地产行业持续低迷，受此影响，物企发展被推进极为复杂的环境中。其中之一，便是地产开发商们变得捉襟见肘，对物企账单的优先支付度降低。延迟付款导致物业公司应收账款激增，在最近几期业绩“答卷”中，诸多上市物企都饱尝了一轮或多轮的大规模坏账计提之殇。

内外环境巨变之下，鑫苑服务拒绝躺平，积极化解关联方债务。通过回笼车位、商管、会所经营权等优质资产及权益，冲抵了部分应收账款，进而避免可能的大规模坏账风险。

除了上述提及的一笔近2亿诚意金，去年10月以来，鑫苑服务与关联方还相继处理完了此前超4亿元的定期存款被质押问题。通过以资产或权益抵债的方式抵销了包括存款本金总额、利息亏损总额、审阅及调查有关事宜所产生的成本及开支、仲裁成本。最大限度地降低了自身损失的同时，鑫苑服务也积极卸去历史遗留包袱，向外界展示了其在房企流动性危机中的应对之道。

在逆境中穿越周期，利空出尽必有利好。顺利补发了2022全年审计财报、2023中期财报后，3月28日，鑫苑服务又如期刊发了2023全年经审计的业绩公告。数据显示，过去一年，鑫苑服务经营收入7.5亿元，同比增长9.2%；同期，录得毛利2.4亿元，同比增长5.2%，净利润 2841.3万。

过去一年，面对诸多挑战和质疑，鑫苑服务围绕“管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值”的三条增长曲线，透过升级战略规划、重塑组织架构、优化人才梯队、强化拓展队伍、创新业务布局、开展数字变革，在整体业绩上实现了稳健的成长。

基础物业三连增长，稳健韧性穿越周期

2023年，鑫苑服务各业务板块进入稳健向好阶段。其中，作为压舱石的基础物业服务过去一年实现收入约5.34亿元，同比增长7.72%，在行业逆境中连续三年保持稳健增长，基础盘十分稳固。

坚持稳健的高质量增长策略，2023年，鑫苑服务完善拓展模型，优化拓展队伍，通过合资合作、市场投标、全员拓展、属地深耕的“四轮驱动”新拓展模式，从住宅向非住类的公建、商办、城市服务等业态持续延伸。

相对于传统的住宅物业市场，非住业态丰富、潜在市场空间巨大，还是一片掘金的蓝海。鑫苑服务在非住领域构建的多业态服务体系，也为其未来的营收、利润持续增长夯实了地基。

除了基础物业管理服务，过去一年鑫苑服务的另外两大业务板块的收入也录得了增长。尤其是物业工程服务，收入约7463.1万元，同比大增118%；增值服务收入约1.16亿元，较2022年同期增长7.72%。

增值服务方面，2023年，鑫苑服务围绕资产运营、空间运营、零售服务、到家服务进行深度的业务调整和布局，通过线上化的场景应用结合数字运营方式精准分析客户需求，进行诸多业务模式的创新并已取得初步的成效。

如在房屋装修业务上，成立居舒装饰，围绕生活家居、新居软装宅配、硬装施工、老房换新服务和适老化改造，紧贴业主需求，打造“一站式泛家居综合服务商”；在到家服务借助鑫怡美好生活品牌，依托“小鑫优选”线上运营搭建商城，与居舒装饰资讯共用，打造专业、规范、高效的家政服务业全产业链生态体系。

值得一提的是，聚焦业主生活服务的零售业务，去掉中间商，让利于业主，实现服务经营双效益。其中，链接周边资源，鑫苑服务探索了直饮水机研发、自营业务模式，纯净水销售同比提升24%。

第三方占比过半，规模增长下独立性凸显

自2022年以来，物管行业逐渐告别高增长时代，进入平稳的高质量发展阶段。进入2023年，物企规模增长更加依赖自身直拓能力。

行业竞争加剧之下，鑫苑服务凭借自身资源禀赋、品牌口碑等，过去一年在第三方外拓市场创下了同比增长45%的佳绩。

截至2023年12月31日，鑫苑服务为中国50座城市提供物业管理服务及增值服务，合约建筑面积为约5534.2万平方米，较2022年同期的5070万平方米同比增长约9.1%，合约项目数量288个；同期，其在管面积约为3435万平方米，较2022年同期的3140万平方米同比提升约9.4%，在管项目数量218个。

目前，鑫苑服务也已形成了以全委为核心的稳健成长方式，依托红色物业建设，强化存量项目的合作，凭借在老旧改造、城市更新、助老服务等民生项目的深度参与，完成了由增量市场转向存量市场开垦。

2023年，鑫苑服务实现全委拓展45个项目，合约面积520万平方米，同比提升42%。

从新增的面积来看，鑫苑服务主要集中在外部拓展，尤其是合约面积的增长，近两年由关联方鑫苑地产的贡献已几乎可以忽略不计。

第三方占比方面，2023年也迅速进入稳健提升阶段。截至2023年12月31日，鑫苑服务合约面积中来自第三方市场的规模占比达60%、在管面积中第三方占比也高达53%。

规模增长之下，鑫苑服务独立性凸显。

一方面，市场投拓能力显著提升。据悉，2023年鑫苑服务建立的“投前－投中－投后”的管理体系，通过智慧化投发工具应用、标杆项目品牌影响、全员投拓激励实施、投拓模式创新实践，基本上实现了年度合约面积增长第三方外拓展占比100%的成绩。

其中，在非住领域更进一步，过去一年鑫苑服务成功拓展郑州市航空港区太格里项目、郑州市郑东新区富士康新事业总部、安阳市汤阴江浙中央广场、南阳机场项目晋美太行旅游度假区一区、申通物流园项目、南阳新野智慧能源产业园，进驻航空项目、景区服务、物流园等业态项目，彰显出多元业态管理能力的提升。

另一方面，对项目质量把控也更为严格。2022年，鑫苑服务主动对坪效低的第三方项目进行了集中优化。2023年，其合约、在管面积增长的同时，整体物业服务坪效也因此大幅提升。

值得一提的是，在发展布局上，鑫苑服务更注重区域浓度的深耕。截至2023年，其在河南省的在管面积约为1903万平方米，占总在管的55.4%；贡献物管收入2.83亿元，占比53%。

虽然有多方干扰，过去的2023年鑫苑服务仍聚焦稳健、高质量发展初心，精修内功、积蓄力量。围绕管理服务、场景服务、场景科技三大发展曲线持续升级，持续优化自身发展特色。风浪之下，鑫苑服务更重质、更专注，保持着良好的经营态势，并通过积极开展多元业务增强经营韧性。