乐居财经 李兰 3月27日，绿城服务召开2023年业绩发布会。

绿城服务董事会主席杨掌法对过去一年的经营进行了分析。他表示，纵观上市头部物企，绿城服务是最早市场化的，独立面对市场，感受市场的风吹草动相对敏感，转身的速度也相对敏捷。行业发展是抱朴守拙，更是勤能补拙，市场长虹，要眼力跟上，更要脚力跟上。

尽管行业运营细部有差异，但确实给了我们很多启发。快递员在系统里用奔跑提效，物业管家是奔走在设备与环境中，也是在人情世故中，有时还要在急难险重里。我们更应该蹬实脚下的路，为了更快更好的响应服务需求，包括资本市场上的关切，走快走宽这条路，踏破这双鞋赤脚也要平风沙。

“面向2024以及更长远的未来，绿城服务志在做长跑型选手，将在坚实的大地上，跑出优胜者的步幅与效率。”杨掌法说。

以下为原文实录：

尊敬的各位投资者：

大家上午好！首先，我代表绿城服务向所有投资者朋友，表示由衷的感谢。各位的信任、支持与关注，给予公司强大的动力，是绿城服务保持战略定力、发展能力、前行魄力的支撑。

近期，多家物企发布年报，展现行业过去一年的收成，与此同时，诸多同行及专业机构也在讨论：这个行业究竟要怎样发展？

面对这个简单又复杂的问题，要给予一个恰当回答并不容易，但从持续迅猛攀升的天际线式增长，回到高质发展的坚实大地上，回到纯粹又质朴的初心里，应该是一个方向共识。绿城服务的成绩单昨天已经上传。这里，我们对照成绩单，自我设问，跟大家一起分析自己，也为行业发展提供一些参考。

一、过去一年，绿城服务的整体状态应该是怎样的？

从服务区域的品质表现，传导到资本市场之间的距离有多远？我们没有衡量的尺度，但公司要求管理者要经常跑一线，见微知著，途经的每个服务区域，都要视作物业服务工作的基本面，这是业主与客户的感知面，也是服务最基本的价值面，公司必须将此当作脸面和门面。尽管离完美还有一定距离，但去年，多家第三方机构，通过线上线下业主征询，把绿城服务列入业主满意度的榜首位置。正是在业主的勉励与支持下，公司实现了95.2%的物业费收缴率，同比提升2个百分点，并且完成了1.2亿元的物业费提价，实体经营面做到了持续体面，全业态指标稳进，且能看得见蓬勃后劲。为此，公司在2023年，进行了多达71次、4434万股、1.4亿元的回购，持续、坚定地向市场传递信心，不仅是当下的信心，更是长期主义坚守者的自信。这一年，“全员管家”成为绿城服务的战略执行抓手。管好家、管好城市空间，就是管好资产，更是管好未来。在这个条件下，行业长跑者的状态与耐力稳定，持续成长的确定性可控。

二、经营大盘稳固，但上游房地产行业陷入困境，非住业态已进入红海竞争，绿城服务从2023年的成绩单上，应该怎么出发？

纵观上市头部物企，绿城服务是最早市场化的，独立面对市场，感受市场的风吹草动相对敏感，转身的速度也相对敏捷。绿城服务多年来一直拥抱国、央企的大客户策略，在2023年中再次得以丰厚回报，年营收千万级以上的项目66个，全年新拓物业年饱和营收43.2亿元，非住业态新拓年饱和营收接近一半，达到20.3亿元。这些分布于核心城市的优质项目营收额，超过大部分中等体量上市公司的全年营收值。绿城服务多年锤炼的市场尖兵，并没有什么技巧招数，而是用持之以恒感动客户的笨功夫。

前几天，我们刚签约的一个千万级项目，就是市场人员耗时585天拿下来的。从跑正打桩的工地，到大楼封顶，他们跑得比甲方勤、调研比甲方多，做到比甲方更了解项目情况，招投标方案更是精益求精。期间，还为甲方链接资源找来资产管理证券化（ABS）的专家。就这样，不仅拿下了当期的千万级项目，还为后续亿级的合作打下了专业与信任的基础。

长三角项目密集区范围内，公司市场拓展员工可以跟合作方的负责人打包票，区域间的协同效率以小时计算，可以迅速集结规模服务力，解决急难险重的问题。我们笃信，行业发展是抱朴守拙，更是勤能补拙，市场长虹，要眼力跟上，更要脚力跟上

三、公司拓了那么多项目，还有很多是新业态，谁来管，怎么管，基础人力红利消失，高端人才能否耦合，怎么避免人才被优化掉？

绿城服务始终认为，人不是资源，而是根本，并且是唯一根本，所以绿城服务把人力资源叫做本体建设。公司始终坚持以员工收成改善为核心，掐准“选育用留”关键节点，提高人才标准，强化培训赋能、深化员工关爱。实现一线为王、人尽其用，如果人才是一棵树，那么我们致力于做到又见树木枝繁叶茂，也见森林蔚然大观。

当前，985、211甚至世界排名百强高校的本硕博毕业生，到物业行业工作已不足为奇，可以称奇的是，他们既能在前端设计，又可以深入一线运营。绿城服务新近中标了西湖大学新校区，公司的管理学博士，组建了一支服务团队，深入一线，用专业理论加实操的方式来激活研究型大学的管理实务。去年年底，杭州市政府首次为公司在管之江文化中心的一名保安员颁发了人才奖，因他向社会传递一个本科保安能文善武的正能量：在大型文化场馆的服务中，既能守护，也会传承。保安说，这不是人才浪费，这个工作的空间非常大，个人获得感很强。

2023年，公司的管理费用率下降了0.4个百分点，职能系统集约高效，还通过分层分级的人才培训，实现了向一线根部输送“养分”。这一年，绿城服务新招应届大学生300余人，保证“本体”这棵大树不畏风雨，茁壮生长，持续向上。

四、公司经营面大幅转好，但有部分新业态受市场环境影响，在财务报表里出现减值计提，怎么看待这个事宜？

今年公司核心经营利润实现32.1%的增长，这在头部上市企业中属于佼佼者。我们也决定，将增长更多的利润让渡给投资者，决定实行每股0.15元的派息，派息率达到73%。公司在2023年报公告前，前置发布了计提减值的消息。这一块过往投资，多出现在增值服务板块里。虽然很多互联网头部在相似板块投资也出现了亏损，但这不能成为我们布局此领域的开脱理由。面对此部分业务项，公司已做出改善的充分准备，努力将此投资变为赋能相关自有业务的台阶。我们终归要通过这个台阶走出来，看见光亮。

2023年公司专业版块的发展，全面围绕主营业务推进。其实，社区商业板块已出现一抹光亮。通过物业服务满意度粘性加持，社区商业户均产值有效提升，全年营收增长25%，毛利率提升0.7个百分点，已连续第二年保持盈利，进一步印证了物理围墙，在服务的柔性注入后，可以变为商业“护城河”的可能。早教业务也大力开展普惠园，实现社会与经济效益双赢，减亏步伐正在加快收窄。对商业模式不清晰的增值业务，果断关停。这些都是商业探索的一部分，过去几年，行业处于天际线的高度时，公司顶住了更多的诱惑，坚持做认知与能力范围之内的事，坚持做能够给服务客户带来价值的事，基本保持了人间正道。

五、行业做科技，绿城服务起了个大早，有没有赶上早集？

绿城服务曾组队到互联网头部公司取经，他们给行业提出的建议是：物企搞科技，首先也是唯一要做的事，就是想方设法把十几万基础物业人的作业效率提升15分钟，后面自然就会价值倍增。2023年，绿城服务用多个维度验证，在科技加持之下，实现了客户在线服务响应时间缩短16%，换算成具体时长，超过了10分钟。这个是公司探索科技之路的里程碑，我们希望再突破5分钟，迎来科技新价值。

在绿城服务的园区内，经常看到奔跑的快递小哥，公司也组织相关团队拜访了头部快递公司。他们的基层员工结构跟物业无异，但他们在科技高速赛道上，更显高效精准。尽管行业运营细部有差异，但确实给了我们很多启发。快递员在系统里用奔跑提效，物业管家是奔走在设备与环境中，也是在人情世故中，有时还要在急难险重里。我们更应该蹬实脚下的路，为了更快更好的响应服务需求，包括资本市场上的关切，走快走宽这条路，踏破这双鞋赤脚也要平风沙。

关于“速度”，我们欣慰地发现一个巧合，2022年报前，绿城保安班长冯军旗路遇小女孩落水呼救，他转身狂奔到河边，甩掉西装，跳水成功营救。这次年报发布前，又见识了一个速度：绿城服务的又一位员工叶顺，远远地看见快车道上，骑行的阿姨摔倒在地，不能动弹，他从工作岗位一路奔跑到伤者身旁，俯身贴地问伤情，护佑身旁打120。我们这两个员工在新媒体的抖音、微信端口，创造了过亿的观看量。这就是服务与科技双向奔赴，向美与向善的人性激荡，在科技端有了价值算法。

没有什么比真、善、美更让人心安的事。这正是无论外界环境如何改变，我们始终能够一年一度心怀向好善念，真诚相见，期待并兑现美好的全部理由。面向2024以及更长远的未来，绿城服务志在做长跑型选手，将在坚实的大地上，跑出优胜者的步幅与效率！