文/乐居财经  徐酒眠

和去年的“期中”考一样，华润万象生活（01209.HK）在此番“期末”大考中交卷的时间，也比预告的披露日期晚了一天。

不过这一次并没有再让投资们等到下午才看到成绩单。3月26日清晨6点多点，华润万象生活刊发了2023年业绩。

数据显示，过去一年，华润万象生活实现营收147.67亿元，同比增长22.9%；同期录得毛利46.94亿元，同比增长30.0%；核心净利润29.20亿元，同比增长31.2%。整体毛利率同比微增1.7个百分点至31.8%，净利率同比微增1.5个百分点至19.9%。

几项核心业绩指标保持稳健增长，华润万象生活也较大幅提振了股东回报。其董事会决议宣派末期股息每股人民币0.481元，按年增长54.2%，全年派息率提升10个百分点至55%。

业绩亮眼，派息豪放。但刊发业绩当天，华润万象生活股价却受挫，当日最大跌幅一度拉到了4.31%，最终收跌3.08%，报23.60港元/股，市盈率(TTM)19.36倍，总市值约538.67亿港元。

有投资者表示，华润万象生活大概是被隔壁的中海物业带崩了。不过，乐居财经《物业K线》注意到，后者中午12点多发布业绩，华润万象生活早盘走势也不稳当，午间收跌幅2.61%。

持续受地产影响，物管行业仍处在深度大调之下。叠加“商管”与央企两重buff，华润万象生活也难稳住身影，近一年的股价跌幅约为37.53%，而今年以来的跌幅约为15.44%。

不过放眼整个物业股板块来看，华润万象生活依然还是最能打的一个，其总市值远远甩开行业另外两大巨头万物云、碧桂园服务，稳坐板块“市值王”座。

截至2024年3月26日收盘，万、碧总市值分别约为228.92亿港元、184.53亿港元；当日股价大跌24.5%的中海物业，总市值约为147.91亿港元。

商管、物管毛利率差距扩大

在华润万象生活的营、利结构上，物管业务是营收的主力，商管业务是利润贡献的主力。

数据显示，过去的2023年，华润万象生活住宅物业管理服务收入达96.01亿元，同比增长23.1%；商业运营及物业管理服务收入约51.66亿元，同比增长22.6%。

两大业务板块均录得可观增长，其中，物管业务在总收入中贡献了65%，同比提升0.1个百分点；此长彼消，同期商管业务收入占总收入的35%。而在上市之初（2020年末），华润万象生活物管与商管贡献的收入占比大概是5.7:4.3。

商管业务收入逐年攀升，但在总收入中的占比一再降低，从这个角度来看，华润万象生活的商管概念似有所减淡。

盈利能力方面，商管业务远超物管业务。2022年，华润万象生活的物管与商管毛利率相差约2.68倍，过去的2023年则进一步扩大至3.34倍。

得益于商业运营服务经营杠杆效应加强，收入增长和降本增效共同带动毛利率提升，2023年，华润万象生活商业运营及物业管理服务整体毛利率为58.4%，同比上浮7.7个百分点。其中，购物中心业务毛利率上升9.5个百分点至71.9%；写字楼业务毛利率增长1.5个百分点至35.6%。

而在住宅物业管理服务板块，由于毛利率较高的增值服务收入占比下降，该板块整体毛利率同比下滑了1.4个百分点，约为17.5%。

具体来看，住宅物业管理服务板块中，针对开发商的增值服务是其毛利率高地，2022年、2023年分别约为36.5%、34.3%。过去的2023年，该条增值服务线收入约8.29亿元，同比下滑14.8%；在总收入中的占比从上一年同期的8.1%减少至5.6%。

物业行业从开发为主的增量时代进入到存量时代，未来华润万象生活针对开发商的增值服务收入或占比可能还会受影响。

2023年，华润万象生活商业运营及物业管理服务贡献了30.16亿元的毛利润，同比增长41.1%；住宅物业管理服务的毛利润约为16.78亿元，同比增长13.9%。在整体毛利中，商管业务的贡献占比高达64.3%，同比提升5.1个百分点。

高毛利率的商管拉动了整体毛利率在2023年提升了1.7个百分点至31.8%。据此来看，提升商管浓度，保持商管业务板块合理的营收占比，是华润万象生活未来盈利持续增长的关键。

跨入“百MALL”，更改募资发展分租业务

“商业方面，希望在2025年外拓购物中心数量50个，购物中心的数量达到150个。”事实上，上市后的首次业绩发布会上，华润万象生活管理层就对外透露了商管的扩张目标。

去年12月24日，在“春城”昆明，华润万象生活年内新开的第12个项目昆明万象城正式开业。这是万象商业全国第100座购物中心，华润万象生活正式进入“百MALL”时代。

这个里程碑不是万象商业2023年的终点，当年12月30日，在南昌的红谷滩万象天地也正式开业。南昌成为了华中地区首个集齐华润万象生活旗下三大商业品牌（万象城、万象汇、万象天地）的城市，也定格下了其到2023年在营购物中心的总数。

截至2023年末，华润万象生活在管101座购物中心，实现零售额1812亿元，同比增长43.3%，其中重奢购物中心13座，新签约商业轻资产外拓项目14个，购物中心储备项目达83个。

截至2023年12月31日，华润万象生活运营8个购物中心和26个写字楼项目，并有3个已开业购物中心分租项目。

值得一提的是，对于后者，乐居财经《物业K线》注意到，主要由于新增的兰州万象城分租项目在去年度租赁负债利息摊销增加，华润万象生活财务费用同比增长34.4%至1.17亿元。

乐居财经《物业K线》也注意到，华润万象生活在刊发2023年业绩的同时，还发布了一份变更全球发售及行使超额配股权所得款项净额用途的公告。

截至2024年2月29日，华润万象生活已动用所得款项净额约为45.6亿元，而余下有约70.4亿元尚未动用。

“考虑到目前缺乏估值合适的优质收购目标，本公司认为将部分未动用所得款项淨额重新分配至扩大商业分租业务……”，根据公告，华润万象生活董事会已议决将未动用净额的12.21亿元重新分配用于扩大商业分租业务。

与此同时，将分配用于收购物业管理服务商的款项减少至4.42亿元，将分配用于对其他商业运营公司进行战略性收购及投资的款项减少至5.8亿元。而这两者按照原计划的所余金额分别为10.22亿元、23.20亿元。

削减了大部分并购金，但在未来的展望中，华润万象生活管理层在业绩会上表示，计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，扩大优质商业包租项目，并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。

值得注意的是，华润万象生活对增值服务产业链战略投资力度也在加大。相关资金在原剩下的13.04亿元基础上进一步增加至30.44亿元，“为促进商管航道业务生态圈的建设，包括高级化妆品业务落地……及实施并发展消费科技基金新业务”，其未来可能会发力房产中介、资管、新零售、到家服务和智能家居业务等。

同时，也为投资平台、招商平台、客流平台、会员平台物业管理服务平台等内部业务运营的持续迭代更新，以及持续更新“一点万象 ”、 朝昔”、“Officeasy”等数字化服务平台各补充了3.48亿资金。