文/乐居财经  许淑敏

3月23日至25日，2024（第十九届）中国商业地产行业发展论坛在广州举行。

论坛期间，乐居财经与WeWork大中华区副总裁全斌进行了一次对话。

过去几年，受到全球经济冲击、商业房地产供应过剩、灵活办公空间市场竞争激烈等因素影响，让多数共享办公企业一度陷入困境，关于“共享办公还是不是一门好的生意”讨论度极高。

今年已经是WeWork中国走过的第八年，作为最早开创这个赛道的品牌，大概最有话语权。

在全斌看来，共享办公领域依然大有可为。过去几年，WeWork中国不断提升运营水平、经营能力，试水城市更新，走向轻重并举的道路。

在中国，WeWork既有国际化的视野，又有多年深耕本土化的经验，因此受到了港台以及内地不少企业的认可。

面向未来，WeWork中国看到了更多的机会。

以下为对话内容：

乐居财经：目前，WeWork中国有多少个项目在运营？侧重布局区域是在哪？

全斌：WeWork中国目前在整个大中华区有12个城市在运营，包括北京、上海、广州、深圳、香港、台北，将近100个社区在运营，重点的区域还是以一线城市为主。

从规模上来说，WeWork中国在北京、上海布局较多，同时也深耕香港、深圳等具备发展潜力的城市。哪里有需求、哪里增长更好，就会在哪个城市开拓更多的社区。

乐居财经：近几年，WeWork中国正在转变发展战略，试水城市更新，并以轻资产输出为主，当前落地成效如何？

全斌：过去几年，WeWork中国一直高速发展，并积极参与城市更新。中国城市化浪潮过程中，不光有增量的机会，还有很多存量改造的机会，WeWork中国参与了很多历史古建、商改办、酒改办的项目，在各个地方的地标都有WeWork中国的身影。

同时，WeWork中国轻重并举。过去重资产多一些，但最近几年，尤其是未来，轻资产扩张速度会更快。

首先，开发商、业主方也更加关注运营方面的内容。存量时代，内容为王，像WeWork中国本身有内容、有故事、有客群，更是以运营为主的商业模式，会越来越受业主欢迎。

2023年，WeWork中国开设了新的轻资产运营社区。

以2023年下半年开幕的北京好世界商业广场二期，就是一个典型的“重转轻”案例。位于北京CBD核心区的好世界商业广场，过去是个商场改造项目。WeWork中国所在办公的那一层，起初是餐饮。在改为办公后经营的非常好，WeWork中国很快实现满租，因此业主希望二期进一步合作。

WeWork中国表示，项目一期是直租的方式，二期合作就改成了轻资产模式。双方由以前直接付租金改成了利润分成的方式，让业主方也能够积极参与到社区运营。与此同时，WeWork中国带来优质的企业，同时也把好的政府资源、品牌方资源都引荐给业主。

另外，WeWork中国创造性地把一个户外平台改成了露天办公的场所，让好世界商业广场增加社交属性，整个二期开业之后，不到三个月基本上满租。

全斌相信，轻资产模式是能够创造双赢、多赢的局面。

乐居财经：WeWork中国现在的收入组成结构怎么样？

全斌：主要还是以会员费为主。在WeWork中国，这里没有客户的概念，而是把客户亲切地称为会员。整体是以会员费为主，然后围绕会员提供整体空间及服务的解决方案。无论是500强企业，还是中小创业公司，都能够为其提供办公空间需求的解决方案，以及基于空间和它的业务需求，提供整体的增值服务。

乐居财经：您如何评价WeWork中国的商业模式?

全斌：大家可能对WeWork中国并不是那么了解，其实整体底层逻辑还是供需关系。

从需求侧来说，越来越多企业把共享办公当作企业选址的第一选择。可以看到，在疫情前，很多还是以传统写字楼作为首选，共享办公可能作为备选方案，而反观过去三年的趋势，共享办公已经成为首选了。

目前的经济环境，我认为不确定性是唯一的确定性，所有企业都有降本增效要求，WeWork中国让企业主能够更加灵活地选择自己的办公空间，而将资金用在提高核心竞争力上。现在，无论是世界500强还是中小微的创业公司，都觉得灵活性是最重要的。所以，WeWork中国的产品能够极大地解决这些企业的痛点，或者说痒点。

从供给侧来说，WeWork中国是很重要的一个补充环节。传统写字楼是刚性的，WeWork是弹性的，只有这样才能够更多为用户来提供灵活、一站式的解决方案。

所以，WeWork中国商业模式现在看起来更加稳定，也看到了更多的机会。

乐居财经：您认为，现在的共享办公，还是不是一门好的生意？

全斌：WeWork中国在共享办公这个赛道上已经深耕第八年了，非常看好共享办公的市场空间。虽然一些友商可能陷入了困境，但是从WeWork中国来看，这几年发展还是不错的，尤其是WeWork中国，一方面积极调整交易结构，另一方面深耕运营体系。

在过去几年，WeWork中国本身的运营运水平和经营能力有了很大的提升，还是在赛道中活得不错的，而且未来也看到很多机会和空间。

乐居财经：WeWork中国本土化战略成功的秘诀是什么？

全斌：WeWork中国更加了解中国市场。虽然产品、品牌是国际化的，也有全球视野和网络，但在中国市场深耕多年，实现了产品的本土化、运营的本土化以及决策的本土化。

简单说，WeWork的产品会更加针对中国企业用户的特点，比如说随心座，就是可以满足中国企业灵活办公、商旅的需求。在全国12个城市，只要有WeWork的地方，用一张黑卡就可以进入到公共空间，在那里可以工作、会客、面试、开会。有好喝的咖啡、专业的办公环境、轻松的氛围，极大地满足了大家对于第三空间的需求。

在决策上，WeWork中国会非常快地做决定，根据市场变化及时调整战略，提升客户服务水平，效率更高效。整个决策链条更短，对于市场的敏感度更直接，本土化更深入。

乐居财经：WeWork中国在办公智能化升级上，做出了哪些努力？

全斌：WeWork中国的自研平台能够提供数字化互动体验，如智能会议室预订系统、移动应用程序管理工作流程等，方便会员管理办公日常事务。同时，我们也利用大数据分析技术对办公空间利用率等数据进行分析，以优化办公布局、提高资源利用效率，并根据数据进行智能化决策。

其次，移动互联网无卡化是现在办公的趋势。WeWork中国的开发速度是远远领先于全球，能够实时地在12个城市的社区，实现用手机APP就能快速操作，预定会议室、发布活动，会员引流等。

此外，WeWork中国社区物业管理服务设施上，也是应用科技创新。WeWork中国有1000人左右的社区，只需要配置2-3名同事，就可以服务1000名企业用户，一天8小时、一周至少5天的办公需求。背后是依托于技术、系统，实现效能、效率提升，而不是简单地依靠人。

乐居财经：港台与内地区域的客群有什么不一样的特征？

全斌：从用户画像来说还是有些差异的。内地互联网发展很迅速，主要是这些互联网公司、科技类企业，以及创业型公司占比高；香港国际化氛围重，所以多是外企、欧美企业和港资企业。

到2023年，这个趋势有一些变化，内地、港台之间的连接会越来越多。很多中国企业出海第一站都会选在香港，落地在香港的WeWork，很多外国企业进入中国第一站也会落地香港的WeWork。

WeWork中国最近几年做了很多事情，比如，WeWork中国现在是“投资北京全球合作伙伴”，本身肩负着帮北京市政府做这种招商引资的任务。另外，本人现在也是中国香港地区商会的名誉会长，有很多港资、外资的企业都入驻了WeWork中国。无论是中国企业走向全球，还是全球企业走向中国市场，其实都有这方面的联动契机。

WeWork中国作为链接的纽带，看到了非常多的机会。