乐居新媒体苏州  上周，新区狮山拍出“省王”，地价45455元/㎡。

不出意外的话，下周“省王”就将易主。园区起拍楼面价5.5万/㎡的双湖地块已有一轮报价，成功出让已是板上钉钉。

大家都在惊叹楼面价的同时，不难发现，两宗地块都是1.02低容积率地块，也就意味着未来或都将打造低密墅区。

最近，“别墅风”在苏州吹得有点猛。

从去年吴江土拍开始，苏州已明确取消“不得设置带有私家花园的低层独立式住宅”这一限制。此后苏州多次挂地中，陆续有低密宅地的亮相，容积率也多集中在1.05-1.3之间。

“限墅令”、“禁墅令”正在松绑！别墅潮要来了......

苏州阳澄湖别墅

据我们不完全统计，2024年苏州别墅纯新盘就有约19个（不含已售的），一改往年供不应求状态。  

主要呈现三大亮点：

1、园区双湖、新区狮山等城市核心位置别墅供应增多；

2、分布比较聚集，主要在相城和吴江太湖新城，其中相城数量最多；

3、产品方面，主流的还是以叠墅 洋房/小高层配置，纯别墅产品少见。

双湖 狮山，顶级别墅用地增多

问苏州最适合造别墅的地方有哪些，答案必有双湖，苏州千万级豪宅遍布，毋庸太多质疑。

好消息是，板块今年推出两宗“压箱底”宝地，国宾一号东地块和荣域花园西地块，容积率分别是1.02和1.1，妥妥的低密墅区配置。

前面提到国宾一号东地块正在挂牌出让，已经有报价，荣域花园西地块应该也在路上了。起拍楼面价5.5万/㎡，预测入市价8万 ，对比周边10万 的二手别墅，还是有一定倒挂区间的。

国宾一号东地块    

荣域花园西地块

除了以上两宗新地块，园区的“神秘豪宅”金鸡湖畔瑞园即将开盘的消息一度甚嚣尘上。金鸡湖摩天轮旁，约102套大平层 叠墅（70年产权酒店式公寓），大平层户型约165、220㎡，叠墅户型约320㎡。预计单价破10万/㎡，总价最高4000万 。注定少数人才能拥有。  

金鸡湖畔瑞园

绿城狮山地块同样在城市非常核心的位置。地块距离龙湖狮山天街在百米以内，而且处于新区实验小学和初中本部施教区内，都是狮山顶级配套。1.02容积率，也是冲着墅区去的，绿城操盘 狮山别墅的稀缺性，看点十足。 

绿城狮山地块

相城大爆发，超10个别墅纯新盘在路上....

相城更是大爆发，有超10个别墅纯新盘在路上。黄桥、元和、渭塘镇、阳澄湖镇、太平都有别墅新盘的身影，且都在区域优质生态资源旁，符合别墅打造的特点。

黄桥：建发檀府，紧靠虎丘湿地公园，刚刚开售，也是相城近段时间最热门的项目之一。规划44幢4-6F叠墅 6F洋房，一批次叠墅均价31260元/㎡，面积137-179㎡，总价区间387-666万。

建发檀府一批次房源

元和：和悦里塘雅院位于元和塘景观带旁，近苏州大悦城等配套。项目拟建20幢住宅，9幢叠墅、9幢11F洋房和2幢17F小高层，目前售楼处已公开，即将入市。   

和悦里塘雅院效果图

兴华房产33&34号以及相城元坤重建60号地块均位于蠡塘河沿线。   

兴华房产33号地块，纯住宅用地，容积率1.3，打造21幢住宅，其中16幢5F住宅、1幢7F洋房、4幢8F洋房。

兴华房产33号地块规划效果图    

兴华房产34号地块，商住混合用地，容积率1.2，拟建10幢5F住宅以及1幢商业。

兴华房产34号地块规划效果图

政府规划中，蠡塘河沿岸将迎来全新蜕变，城市界面会得到较大改善。

蠡塘河沿岸改造示意图

渭塘：渭塘别墅新盘主要聚集在环盛泽湖和珍珠湖两大片区。

环盛泽湖片区包括华发38&39号地块、阳澄建设&兴华70号地块。众所周知，环盛泽湖片区生态环境优质，一直盛产低密别墅。

华发38&39号地块位于盛泽湖南侧，容积率1.1。地块东侧有盛泽湖月季园、阳澄西湖酒店，距此前的“苏州别墅销冠”铂悦湖前不到3公里。

华发38&39号地块   

阳澄建设&兴华70号地块位于盛泽湖北侧，片区在售的别墅盘就有不少，包括紫锦墅院、鲁能泰山9号（枕湖雅苑）、龙湖镜湖原著等，产品既有合院、也有叠墅。

阳澄建设&兴华70号地块

盛泽湖湖景

珍珠湖片区为中惠房产19和74号地块。两宗地块容积率均为1.05。因为靠近渭塘珍珠湖，板块同样多别墅小区。区域内在售的新盘绿城紫薇花开主打的便是叠墅产品。此外该片区接壤高铁新城北部区域，也是接下来高铁新城将重点打造的全新区域，有一定的地理优势。   

中惠房产19&74号地块

太平2宗地块均是旭辉管理代建地块。42号地块实际上更近阳澄湖，容积率1.05，打造44栋住宅，其中28栋5F叠墅、7栋6-10F洋房和9栋20-26F高层。   

旭辉管理42号地块

85号地块更近阳澄湖，通过阳澄西湖隧道可以快速抵达园区青剑湖片区。   

旭辉管理85号地块

吴江太湖新城，品牌房企大PK

吴江太湖新城今年同样迎来别墅大爆发。一年之内，5宗新地块均为低容积率地块，基本都在吴江太湖新城比较核心的位置。目前，绿城、中建三局项目案名已出，分别为绿城桃源里、中建阅湖之星，蓝城项目规划已出。

这三个项目将是今年吴江市场的重头戏，独具代表性的别墅产品预计也将吸引更多购房者的目光。   

吴江太湖新城别墅新盘分布位置

产品规划对比。相关阅读>>吴江太湖新城3大豪宅PK，绿城发展、蓝城、中建三局你选谁？

绿城桃源里，容积率1.05，打造47幢3F合院别墅和8幢5F宋风叠墅。

绿城桃源里效果图

中建阅湖之星：容积率1.3，打造41幢6-7F洋房和4F叠墅。

中建阅湖之星效果图

蓝城项目：商住混合用地，容积率1.6，住宅部分打造11幢5F叠墅、12幢7F洋房和7幢16-17F高层。

蓝城项目效果图

这么看来，绿城桃源里和中建阅湖之星无疑更纯粹，尤其绿城桃源里更有城市难得一见的合院产品，因此关注度尤其高。但另一方面，阅湖之星别墅为全装修交付，装标不低于3000元/㎡，精装别墅十分吸睛。

中建阅湖之星规划条件

细节对比上。绿城桃源里产品包括中式合院和宋风叠墅，中建阅湖之星打造的同样是新宋风低密墅区，品质感都很强。而类似的产品类型，两盘必将有得一拼。

绿城桃源里中式合院  

  绿城桃源里宋风叠墅

中建阅湖之星叠墅效果图    

蓝城公示的高层效果图，外立面石材一体板、各色铝板以及大面积玻璃，质感也不差。      

蓝城高层效果图

值得一提的是，其中两个项目背后的开发商——绿城发展和蓝城可谓一脉相承。

绿城发展是在宋卫平带领和指导下，于2010年在杭州注册成立的，业务模式主要包括委托代建、管理咨询和专项服务，代表住宅作品有杭州九溪玫瑰园、桃李春风等。

蓝城集团成立于2010年9月8日，是宋卫平先生带领绿城核心团队和优秀资源组建而成，产品力毋庸置疑。其在苏州汾湖开发有春风湖滨项目，住宅部分为叠加别墅 小高层，将东方美学发挥得淋漓尽致。  

春风湖滨社区实景

由此可见，不管从哪个维度来看，产品PK在所难免。

卷土重来的别墅，似乎更卷了......