文/乐居财经  魏薇 李奕和

“黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。”去年11月，郁亮在万科与境内外金融机构举行的三季度业绩说明会上如此说到。

那时的万科，经历了债券的非理性波动，郁亮保持克制，试图安抚市场和投资者。

此前一段时间，在被传带队北上与险资谈判之后，市场少再传出他的动态。甚至是万科，这个风波中的主角，至始至终保持着沉默。这与万科和郁亮一如既往的风格很像，提前预知，默默努力，克服困境。

3月以来，万科进入多事之秋，债务风波已经持续了半个多月。

2月末，市场传闻称：万科管理层赴北京与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，其中与新华资产约100亿元的债务展期谈判被拒绝。之后，新华资产发文澄清。

但万科的债务问题持续发酵，更有愈演愈烈的趋势，引发市场的高度关注，一度陷入“股债双杀”的困境。为了缓解市场恐慌情绪，万科提前偿还了6.3亿美元债。

在行业中，万科的危机意识是比较超前的。早在2018年，房地产市场还在高热时，万科就喊出“活下去”的口号。平稳运行至今，万科保持着无公开市场债务违约的良好纪录。

作为公认的“地产优等生”、“行业灯塔”，万科在行业低谷期仍被视为“压舱石”的存在。此次危机的处理，不仅仅关乎万科本身，更关乎整个行业的信心。而当下的房地产市场似乎已承受不起如此量级房企的暴雷，万科一旦出现问题，对市场带来的打击无疑是重大的。

随着事件的愈演愈烈，近两日，市场相关方开始有所行动。

消息传来，多家银行正在为万科筹集最高额800亿元人民币的银团贷款，以应对后续债务偿付。而作为万科背后的最有力支撑，第一大股东深铁集团以及部分深圳国资宣布，将参与万科旗下中金印力消费REIT的战略配售……

拯救“大兵”万科，一场关于行业信仰的守卫战，似乎在打响。

险资博弈

有关万科的债务问题最早可追溯到去年，风波关注的焦点并不在美元债，而在境内非标债务。

去年11月，穆迪将万科评级由“Baa1”下调至“Baa3”，触发了部分产品的提前行权条款，当时几家保险公司放弃了提前偿还选择权。

同年12月，在监管部门与地方政府的协调下，新华资产等同意将万科的保债计划延期行权3个月。

眼下，3个月期限将至。市场传出，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与多家险资企业商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。据悉，万科与多家险资合作的金融业务为债权投资计划，业内称为“保债计划”，为非标私募产品。

万科诉求的重点不是展期，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。

在谈判初期，债权人的态度是相对强硬的，有保险机构坚决不延期，也有险资提出，继续履约的条件是万科增加资产抵押，缩小风险敞口。万科方面暂未配合。

3月8日前后，多家险资派高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。

3月11日，穆迪再次下调对万科的投资级信用评级，由原本的“Baa3”发行人评级下调至“Ba1”企业家族评级，即非投资级别。同时，下调高级无抵押债务评级至Ba2，并把万科所有评级列入评级下调观察名单。这无疑让风口上的万科显得更加被动。

作为此次万科事件中的另一主角，新华资产为国内首批专业保险资产管理机构。其前身为新华保险投资管理中心，控股股东为新华保险。

据万科2023年第四期中期票据募集说明书，截至2022年末，万科发行人金额排名前十的非传统融资明细共计253.82亿元，其中主要借款方之一为新华资产，涉及5笔借款金额合计为97.82亿元，除此之外还涉及平安银行、泰康资产、中原信托和中诚信托等金融机构。

根据新华保险2023年半年报，其有3只产品与万科有相关，分别是新华-万科武汉不动产债权投资计划、新华-万科物流基础设施债权投资计划（3期）、新华-万科昆明债权投资计划（1期），合计的实收投资款53.02亿元。 

而据了解，万科近年通过保险资管机构发行债权投资计划融资的对象包括新华资产、泰康资产、平安资管、太平资产、太保资产、华泰资产、招商信诺资产等。

地产防线

一直以来，万科因其对风险的严格把控而被称为是行业典型的风险厌恶型房企之一。其也因此跟龙湖等被视为行业混合所有制及民营房企中的优等生。

这也正是万科事件之所以广受关注的一大原因。

近一年来，无论是购房政策还是融资放宽，政府对房地产及企业的支持力度持续加码并不断优化。然而，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。

据国家统计局数据，2023年，全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。

2024年开局依然不利。克而瑞数据显示，TOP100房企1-2月实现销售操盘金额4209.1亿元，同比降低48.8%，同比降幅再次走低近15个百分点。

市场下行期，销售低迷、房价下跌，房企的盈利空间被压缩，资金压力进一步加大，各项风险势必会随之增加。市场信心也随之跌至冰点。

也因此，随着民营房企不断倒下，而万科、龙湖等还未出险的房企甚至被认为是地产的“最后一道防线”。

仅从数据上看，万科最近确实面临一定的债务偿还压力，但也并非市场所想象中的那么不堪。

2024年，万科在境内信用贷款到期金额为93亿元人民币，分布为上半年50亿元和下半年43亿元。今年1月，万科已偿付一笔20亿元的债券，即“21 万科 MTN001”。上半年将到期的境内债还有两笔，分别将于4月及5月到期，发行规模共计30亿元。

境外约有105亿元人民币的公开债券到期。目前，万科今年境外公开市场债务已偿付近一半，剩下两笔境外债务将在5月及6月到期，其中，“VNKRLE 3.45 05/25/24”发行规模为14.45亿元人民币；“VNKRLE 4.2 06/07/24”发行规模为6亿美元。万科将通过3种方式兑付，包括境外自有资金，境外子公司所获得的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款。

据万科2023年中报，其在期末的在手现金约1036.8亿元，有息负债3213.58亿元，其中一年内到期的有息负债457亿元，占比14.2%，短期债务占比并不高，但应付债券规模762.2亿元。

拯救“大兵”

作为行业混合所有制、民营房企中尚存的仍未出险的几家房企之一，万科的状态对市场而言尤为重要。在行业信心所剩无几的当下，其存在的意义已不仅仅是一家企业，更代表着整个行业。

正因该公司对行业信心有着重要影响，万科风波的进展到如今，市场相关方的反应也在发生着变化。

首先，万科的债务问题引发了监管层关注。近日，监管层就此召集部分金融机构开会，要求大型银行加强对万科的融资支持，以及非标债务持有人与公司协商推进展期等。

3月12日，市场传出消息，由工行牵头，包括农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行正在为万科筹集最高额800亿元人民币的银团贷款，以应对后续债务偿付。

更重磅的消息来自于其第一大股东，在多次声援力挺万科之后，深铁集团有了实际性的动作。

3月15日晚，万科A发布公告，其第一大股东深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额数量为不超过该基金募集份额总额的30%。

中金印力消费REIT为首批获批的消费基础设施REITs之一，首次发行拟投资的基础设施资产为杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心杭州西溪印象城。

截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率达到99.2%，估值为人民币39.59亿元。中金印力消费REIT类型为契约型封闭式基础设施基金，募集份额总额为10亿份。意味着，深铁集团认购预估可能达到10亿元左右。

而据了解，除深铁集团外，部分深圳其他国资企业也基于对万科的支持以及对中金印力消费REIT长期发展的信心，将参与中金印力消费REIT战略配售。

更多的外界评价中，3月15日，平安银行在举行2023年度业绩会时，平安银行行长冀光恒在谈及万科时给予了积极评价，他表示，万科仍然是一家优秀的企业。

平安银行拟任行长助理兼首席风控官吴雷鸣在谈到双方合作中表示，平安银行与万科有着长期的合作，主要聚焦在优质区域和优质项目上，他认为与万科合作的风险整体可控。

除了市场相关方的“驰援”，万科自身也在尽可能挽回市场信心。在此前多次变现部分资产后，3月14日晚，万科A发布公告，将于3月18日支付“20万科02”的利息。

而在3月8日，该公司宣布，已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计约6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。