乐居新媒体苏州  今天，苏州龙年首场土拍正式开拍。园区青剑湖、新区狮山2宗地块成功出让，总揽金18.6亿元。其中狮山地块成交楼面价45455元/㎡，由绿城拿下，超越中铁建拙政江南（43167元/㎡），成为苏州“新地王”。

本场土拍成交一览

苏州新地王诞生，狮山新房房价奔7万

本场土拍最大看点即狮山地块。

狮山苏地2024-WG-Z03号地块出让之初就备受关注，因为地段实在核心。距离龙湖狮山天街在百米以内，而且处于新区实验小学和初中本部施教区内。所以，地块起拍楼面价就达到了3.2万/㎡，高于当下板块内在售楼盘的成交楼面价。

地块位置

龙湖狮山天街

最终，该地块经过32轮激烈竞价，被绿城拿下，成交总价82770万元，成交楼面价45454.55元/㎡，溢价率42.05%。

成交截图

地价再创新高，令人振奋！在此之前，“苏州地王”为中铁建拙政江南，地价43167元/㎡；“狮山地王”为仁恒运河时代，地价31050元/㎡。

随着核心地块供应的逐步放开，近5年，狮山不断有3字头宅地成功出让，如狮山金茂府、朗诗天樾狮山等。但大部分核心地段地价还是保持在2.8万/㎡左右（楼盘销售均价约4.8万/㎡），次核心地段则在2.2-2.3万/㎡左右（楼盘销售均价约4.2万/㎡），横塘等板块相对更低在1.7万/㎡左右（楼盘销售均价约3.6万/㎡）。

纵观狮山新房市场，除了澜庭雅致、建发朗云在售外，还将有狮山金茂府、中海狮山云起和中海建发禧宸入市，竞争相当激烈。当然，对于想置业狮山的购房者来说，选择也比较多。

狮山正核，容积率1.02，户型面积180平+

狮山苏地2024-WG-Z03号地块位于高新区狮山商务创新区狮山路北、锦华苑西，土地性质为城镇住宅用地，出让年限70年，出让面积17852.4㎡，容积率1-1.02。

宗地图

规划条件，最大容积率1.02，建筑限高24米；住宅标准层户型面积不小于180平米（含公摊及套内面积）。这样的地块要求，基本锁定别墅产品，叠墅、联排可能性大。

从去年开始，苏州土地市场上就不断有容积率1.0左右的涉宅用地推出，各类别墅产品层出不穷。政府在别墅用地供应上的宽松措施，无疑给市场注入了新鲜血液。尤其在像狮山这样的核心地段，推出低密地块，对于更高品质生活的高端购房群体来说，更是机会难得。

以狮山核心代表别墅小区狮山御园、荷澜庭为例。狮山御园二手房挂牌均价约70377元/㎡，约330㎡下叠总价约2400万左右；荷澜庭二手房挂牌均价约70632元/㎡，约165㎡下叠总价约1300万左右。价格都挺抗打的。

狮山御园

荷澜庭

由于地处核心地段，在狮山避不开的“书包”问题上，该地块也占据非常大优势，周边环绕的小区均为新区实验本部双学区房，二手房挂牌均价3.5-4.1万/㎡不等，普遍在4万/㎡左右。绿城地块4.5万+的地价，预计入市后销售价有望突破7万/㎡！狮山新房房价再上新台阶！

片区二手房挂牌均价

据我们前几日拍摄，狮山03号地块围挡已有，地块内部实景也曝光。

地块外围

地块现状（图片源于网络）

地块现状（图源网络）

苏州恒泰竞得青剑湖绝版地块，楼面价19000元/㎡

园区青剑湖苏地2024-WG-Z02号地块被苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司底价竞得，成交总价103696万元，实时楼面价约19000元/㎡。

成交截图

股权穿透显示，竞得单位由苏州恒泰商置投资发展有限公司100%控股。

地块位于工业园区浦发河东、夷浜路北，土地性质为城镇住宅用地，出让年限70年，出让面积36384.6㎡，容积率1.2-1.5。

地块位置

地块宗地图

规划条件，建筑限高60米，住宅建筑不低于6层；全装修住宅，装标不低于2000元/㎡。即意味着该地块产品也有望打造洋房类产品。

规划条件

该地块紧挨着建发青云上，算是青剑湖核心最后1宗住宅用地了。西南角为工业园区伟才厚永幼儿园，周边还有星澄学校、阳澄湖邻里中心等配套，2.8公里可至龙湖星湖天街，周边环境和配套都较为不错。唯一的槽点在于北侧靠近中环北线和京沪高铁。

青剑湖地块全景

龙湖星湖天街

青剑湖目前仅有建发青云上一个住宅项目在售，打造的为11栋6-10F住宅，洋房 小高层低密配置，均价约3.6万/㎡，去化还不错。

建发青云上效果图

吴中太湖新城地块中止出让，紧邻苏州轨交TOD项目

原定于本场土拍同时出让的吴中太湖新城苏地2024-WG-Z01号地块则因故中止出让，具体原因未披露。

我们也来简单了解下该地块。苏地2024-WG-Z01号地块位于吴中太湖新城君益路北侧、雷山路西侧，土地性质为城镇住宅用地，出让年限70年，出让面积41006.8㎡，容积率1.6-1.8。   

规划要求，建筑限高60米；住宅建筑立面材料以玻璃幕墙、金属板材、石材、新材料为主，比例不得低于80%；全装修住宅，装标不低于3000元/㎡；单套户型建面不低于100㎡；总户数不大于700户。

地块北侧为苏州轨交TOD项目，南侧即华中师范大学九年一贯制学校，近轨交4号线天鹅荡站，商业方面近吴中永旺、歌林公园等区域核心配套。

其中备受关注的华中师范大学九年一贯制学校，用地面积90163平方米（约135亩），总建筑面积约15万方米，小学6轨36班，初中12轨36班，总估算约9亿，是吴中区政府投资非经营性项目，即亮明公办学校的身份，并由吴中城投代建。 

华中师范大学九年一贯制学校位置

由于该地块紧邻苏州轨交TOD项目，而TOD项目的规划和建设是比较复杂的。苏地2024-WG-Z01号地块中止挂牌出让不知是否与此有关。   

苏州湾轨交TOD项目

核心地块的成功出让，对市场信心的提振至关重要。今年苏州的土地市场，狮山地块只是个开头，更壕的还在路上，3月27日，园区双湖地块即将开拍，起拍楼面价即至5.5万/㎡，苏州地价再度被刷新指日可待！