文/乐居财经 徐酒眠

考得好的先交卷。

发布盈利预增不低于20%喜报后的第7天，2月28日，华发物业服务（00982.HK）正式提交了2023年业绩报，打响了“A+H”两地物业股在这轮年报中的第一枪。

数据显示，截至2023年12月31日，华发物业实现营收约17.76亿元，同比增长11.0%。同期，录得毛利约4.78亿元，同比增长20.7%；年内溢利约为2.50亿元，同比增长28.7%，公司拥有人应占溢利约为2.49亿元，同比增长28.8%。

规模方面，截至2023年12月31日，其总收费建筑面积约为3144万平方米，同比增长29.0%；总合约建筑面积约为6064万平方米，同比增长17.0%；合约在管比为1.93，较上一年同期的2.13减少0.2。

几项核心指标飘红，同比增幅也均有两位数，在当下的市场环境中，华发物业的这张成绩单看似的确不错。

一向敏感的资本市场，也给出了正向反馈。

业绩发布的次日，华发物业开盘1分钟就拉张了5.71%，当日收涨7.14%，位列当日物业股涨幅榜第二，仅次于刚刚宣派特别股息的银城生活服务（9.82%）。当日，华发物业报收0.15港元/股，市盈率(TTM)7.21，总市值约15.09亿港元。

值得一提的是，华发物业多年居高不下的资产负债率也有所下降，从上一年同期的99.39%降至76.32%。

业绩向好，负债减轻，不过华发物业仍没有选择松开钱袋子分红，从7年借壳上市长跑到2021年3月15日正式更名进入物业股，华发物业至今尚未宣派过股息。

截至2023年末，华发物业的现金及现金等价物约为3.82亿元，另有606.8万元的受限制银行结余。与上一年同期相比，现金及现金等价物减少约15.85%，受限制银行结余微增了约44万元。

增长之下的倒退

“增长主要由于本集团物业管理业务分部的收费总建筑面积增加，而令物业管理服务收入增长”，业绩预告中，华发物业就揭示了本期溢利增长的原因。

经过此前的业务提纯，如今华发物业的主营业务主要有物业管理服务、酒店顾问及会展服务。

其中物业管理服务又细分为基础物业服务、业主增值服务、其他增值服务三大板块。2023年，它们的营收分别约为12.73亿元、1.60亿元、3.42亿元，与上一年同期相比，基础物业增长21.3%，后两项增值服务分别减少6.8%、6.1%。

对此，华发物业分别给出了解释，由于新零售业务拆分细化，同时更注重服务力提升，适当缩减了业务范围，所以业主增值服务收入有所下降；而其他增值服务收入缩水，则是因为过去一年集团楼宇电梯工程公司业务转型调整，聚焦智能化工程及光伏产业，主动收缩其他工程类业务。

从收入结构来看，华发物业的增值服务、尤其是业主增值服务本身就占比较小。而一个形成很久的行业共识，增值服务是物企的第二增值曲线。中海物业主席兼执行董事张贵清就曾面对投资者直言，“未来的增长要靠增值服务，关键看企业有没有能力把握这个机会。”

在房地产行业下行周期中，上市物企们正不遗余力开拓社区服务，拓展盈利渠道。未来，华发物业或许也需要在此苦下功夫了。

增值服务倒车，酒店顾问及会展服务也遭遇考验，2023年仅收入约11.2万元，而上一年同期的收入约为1302.90万元。华发物业表示，这一方面是因为受专注于物业管理影响，另一方面也是疫情期间，受大环境影响，酒店业务利润急剧下降，因此收紧了对酒店业务的投入。

“后续将结合最新市场环境和行业发展趋势，重新评估对酒店顾问及会展服务业务模式投入的可行性”，华发物业或将砍除酒店顾问及会展服务。

规模扩张下的考验

在一众上市物企中，华发物业的规模体量，尚处在中小型阵列。以2023年中期的排名来看，其在如期披露财报且公布在管规模的49家港股上市物企中，排在第38位。

去年1月，在最终控股股东不变的情况下，华发物业将股权重装回了地产华发股份（600325.SH）。这一举，一定程度上的确可以发挥“华发系”产业链上下游之间的协同效应。不过，在物企独立性呼声愈发强烈的背景下，这样的捆绑也可能埋下是隐患。

此前，华发物业服务就因为过高的关联依赖被受外界诟病。

在最新的业绩报中，华发物业来自珠海华发及同系附属公司的收益占其总收益的38%，较2022年的35%提升了3个百分点。

不过，华发物业也的确在积极拓展第三方市场。2023年，华发物业成功中标珠海市第五医院、京东华南园区物业服务、林芝市巴宜区人民医院、等多个旅游、医院和公建物业管理项目。

2023年，其来自由独立物业开发商开发的物业收费建筑面积同比提升59.2%，来自由独立物业开发商开发的物业收入同比提升16.6%。

但随着第三方规模和收入提升的还有应收款。截至2023年12月31日，华发物业的应收账款约为6亿元，同比增长28.62%，是同期营收增幅的两倍多。其中，1.94亿来自关联方，占比32.32%；余下4.06亿元则来自第三方，占比67.68%。

规模外拓，第三方应收款回款或将成为华发物业管理层的考验。去年，华发物业对应收款减值了8952.6万元，较上一年同期增长31.92%。