文/乐居财经 徐酒眠

德信服务集团（02215.HK）的两项关联收购，老板胡一平已推进了半年之久，但仍没有等来靴子落地。

披露2023年中期业绩的第三天，去年8月24日收盘后，德信服务签订了多份转让协议，交易标的包括1874个地下车位使用权、一家公司的100%股权及其下属的一间酒店。

这两项关联交易，总代价合计超过3亿元。放在物管行业来看，涉及的交易物寻常，作为关联交易，涉及的总金额也不算太大。但过去半年，德信服务就这两项关联收购六次延迟了向股东寄发相关通函。而缘由，则是“公司需要额外时间编制将载入该通函的若干资料”。

收并购，尤其是当前市场环境下的关联收购，充满了信任考验，延迟寄发通函本身并无不妥。不过资料编制耗时如此之久的后背，或许是胡一平在这场右手倒右手的腾挪交易，遇到了阻碍。

历时半年，2024年2月23日，德信服务连发数条公告，宣布将于3月13日上午九点半在杭州德信大楼举行特别股东大会，考虑及酌情通过(不论有否修订）上述两项关联收购相关的决议案，并披露了董事会函件。

据此，若无其他意外，这两项关联交易协议在特别股东大会上获得必要批准后，将在2024年3月31日落实。

生于1966年，胡一平原是在体制内的建筑设计所做技术员，29岁下海创业，在家乡湖州市德清县开发第一个项目，到如今做出了地产和物业两家上市公司。

商海沉浮近三十载，胡一平练就了一身资本运作的技艺。串联他在德信服务上市以来的一系列操作，着实让人眼花缭乱。比如动用IPO募资做放贷生意，但资金疑似流向德信中国；主动加价收购，相关标的股权不到一年又退还给了卖家，还搭上了近千万的贷款。

眼下即将落地的两项关联收购背后，又藏着胡一平怎样的“巧思”？

或被抵销的2.5亿按金

数据显示，截至2023年6月30日，德信服务的现金及现金等价物约为1.97亿元。而此番审议的两项关联收购，涉及总代价超过3亿元。

收购的钱，要从哪里来？

根据公告，鉴于目标车位收购，德信服务将终止与德信中国在2022年6月9日订立的《车位租售业务代理服务框架协议》。

乐居财经《物业K线》获悉，在这份框架协议，德信服务将向德信中国就目标车位提供车位销售及租赁业务独家代理服务，以协助车位物业销售及租赁活动，合约期自2022年10月11日至2024年12月31日止。

按照当时的公告，双方在合约期内代理服务费设定的上限总额为2.3亿元。而德信服务需要向德信中国支付的按金，合约期内设定的上限总额达8.5亿元，是代理服务费上限总额的3.7倍。

于最后实际可行日期，即截至2023年6月30日，德信中国应向德信服务偿还的按金为2.5亿元。

“倘公司无法于第一期付款的付款期限前向德信中国收取按金还款，本公司拟将按金与本集团支付第一期付款作为收购事项的部分代价的义务相抵销。”根据终止协议，这笔钱将在目标车位收购第一期付款（约1.06亿元）前或同时偿还给德信服务，但同时也约定，若德信中国无法按期偿还，则将与部份车位收购款相抵销。

有分析人士评论，“在协议中作了这样的预告，德信中国又很大概率是不会偿还这笔2.5亿的按金了。德信服务的这笔关联收购，本质上就是物管圈的又一纸‘以资抵债’协议。”

胡一平的这个算盘，或许不高明，但有效，被巨债压顶的德信中国不必吐钱出来，同时德信服务正在核数师手中过目的2023年财报，也有了说法。

亏损的酒店标的

“本公司拟将所有已收按金用于支付收购事项的代价。”2.5亿按金托底，德信服务完成这两项关联收购的压力骤然减轻了许多。

对于收购的1874个地下车位，德信服务的计划是出租或出售，并借此发展相关增值服务，如充电站、洗车、广告及代客泊车等。不过，后续能产生多少收益，又多久能回本，则是其将面临的下一个考验。

两项关联收购的另一笔交易，收购德信中国旗下的德清莫干山瑞璟置业有限公司（简称“德清瑞璟置业”）100%股权，德信服务计划利用其资源，直接通过集团自有资产提供酒店管理服务及社区资源增值服务。

资料显示，德清瑞璟置业的主要资产便是莫干山云谷德信开元名庭酒店，位于浙江省湖州市德清县莫干山镇三莫线66号，地盘面积及总建筑面积分别为17,819.66平方米及31,955.09平方米。

酒店共有4层，其中包括1层地下室，提供合共186间客房，包括3家餐厅、一个酒吧以及一系列设施(包括一个无柱舞厅、 若干间会议室、一个室内游泳池、家庭聚会及健身房)。

值得注意的是，莫干山云谷德信开元名庭酒店自2021年8月开业，至今仍在亏损。

2021年、2022年，以及2023年前11个月，德清瑞璟置业的收益分别约为183.5万元、440.4万元、403.7万元；对应期内的除税前、后亏损金额相同，分别约为1635万元、2167.6万元、1895.4万元。

盘下这家连续三年亏损额都在千万以上的酒店，德信服务要如何扭亏为盈？

在董事会函件中，德信服务举出了多位高管，包括人力行政总监赵丽湘，称其自2006年7月至2013年6月曾在多家酒店集团任职，如担任绍兴市上虞金锦大酒店有限公司总经理办公室主任及主要负责总经理办公室的日常事务。

准备了半年多，十余天后的特别股东大会上，胡一平能否说服其他股东，为这两项关联收购投下赞成票？