文/乐居财经 徐酒眠

一季寒冬过去，春意渐苏，物企IPO也传出了新的风声。

2月15日消息，中国证监会国际合作司连发了关于深业物业运营集团股份有限公司（简称“深业物业”）、泓盈城市运营服务集团股份有限公司（简称“泓盈服务”）两份境外发行上市备案通知书。

深业物业与泓盈服务几乎同时拿到了放行条，沉寂多时的港股物管板块开门纳新，或许也不会再等待太久了。

过去的壬寅虎年，资本市场寒意持续席卷，物业股未能幸免，股价一再下探、市值大幅缩水、市盈率持续低位。

物企上市变得更加艰难，即使拥有“商管”属性加持的巨头——万达商管，在历经4次递表后仍未成功闯关。与此同时，物企、尤其是民营物企的上市意愿消减，备受期待的龙湖智创生活，在招股书再度“失效”后，选择按下了暂停键“静待花开”。

物企上市之路坎坷。据《克而瑞物管》统计，2023年IPO成功上市的物企仅润华服务和众安智慧生活2家，两家企业自2021年筹划上市以来均经历了3次递表，上市平均用时达到661天，较2022年6家新上市物企平均用时延长了367天。

不过有意思的是，在资本市场对物管行业热情消退之下，“国家队”物企反而浮出了不少上市种子选手，其中就包括上市获中国证监会备案通知书的深业物业与泓盈服务，前者隶属深圳国资委，后者隶属长沙国资委。

2023年2月24日，深业物业作为当年第一家递表物企，向港交所披露了首份招股资料。但值得注意的是，在此7年前的一次业绩发布会上，其控股股东深圳控股（00604.HK）就曾向外界透露了分拆物业上市的想法：“资产整合后，就会推动物业上市。”

等了7年，深业物业冲击资本市场却未能一鼓作气。未能在六个月内等来港交所的聆讯，2023年8月25日，深业物业再度更新招股资料。

按照时间计算，第二份招股书将在今年2月25日“失效”。这个时间已近在眼前，深业物业将踩线上岸，或是还有“三战”？

而另一家物企，泓盈服务在2023年6月25日首次递表，但目前招股书已失效且仍未更新。

对比来看，深业物业与泓盈服务的主营业务板块相差不大，在营收、规模、盈利水平各有喜忧。

深业物业大部分业务集中于大湾区，其共有三大业务板块，城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务。

截至2023年6月30日，深业物业的总签约建筑面积约为7560万平方米，在管项目总数为480个，总在管建筑面积约为7180万平方米。其中，集中在大湾区的在管总建筑面积约为4950万平方米，占其在管总建筑面积的68.9%。

营收方面，2020-2022年，以及2023年上半年，深业物业的营业收入分别约为18.38亿元、21.52亿元、23.48亿元、12.84亿元；对应期内的净利润分别约为1.05亿元、0.75亿元、1.21亿元，以及0.83亿元。

泓盈服务也有三条业务线，物业管理服务、城市服务及商业运营服务。

截至2022年12月31日，泓盈服务在管物业管理项目总数为63个，在管建筑面积为1030万平方米，城市服务板块在管项目总数为148个，包括照明系统运营项目四个，停车场运营项目142个，以及市政环卫项目两个；同年亦完成了98个园林绿化及工程项目，截至2022年12月31日有43个在建项目。商业运营服务板块在管项目总数为44个，在管建筑面积为53.4万平方米。

收入方面，2020-2022年，泓盈服务的总收入分别为2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元；对应期内净利润分别为3461.7万元、4084.1万元、5359.6万元。

不难看出，深业物业的体量远大于泓盈服务，不过后者的盈利表现相对更好点。

2020年-2022年，泓盈服务的毛利率分别为29.39%、24.86%、23.00%，净利率分别为12.44%、9.46%、10.14%。同期，深业物业的毛利率分别约为15.1%、13.0%、14.4%，净利率分别为5.70%、3.46%、3.98%。

除了深业物业、泓盈服务，目前在港交所排队的还有一家国资物企西安经发物业股份有限公司（简称“经发物业”），其2023年9月20日向港交所递交了招股书。

规模方面，经发物业与泓盈服务较为接近。截至2023年6月30日，经发物业在管建筑面积约为1337万平方米。

营收方面，2020年-2022年，以及2023上半年，经发物业实现收益分别为4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元、3.91亿元；期内利润分别为2663.2万元、3115.5万元、3743.9万元，以及2521.6万元。

经发物业的盈利水平则与深业物业相当，2020年-2022年以及2023上半年，其整体毛利率分别为13.5%、14.5%、14.3%，以及14.3%。