文/乐居财经 徐酒眠

又是一年，上市公司业绩交卷的预备铃已经敲响。

赶在A股业绩预告披露的尾声，截至1月31日，物管板块有珠江股份（600684SH）、中天服务（002188SZ)、新大正（002968.SZ）3家企业交出了过去一年的答卷估值。

港股板块，“物管一哥”碧桂园服务（06098.HK）早在去年12月中旬就通过一则资产减值公告，剧透了2023年业绩情况；地方国资物企建发物业（02156.HK），则是在1月24日刊发了业绩预告。

据乐居财经《物业K线》统计，目前已有5家上市物企披露了2023年业绩预告。数量不多，但也算得上各具代表性了。除了两大资本市场的划分之外，规模上聚齐了头部、中部、尾部，属性方面也是从国资、民营，到分拆地产与独立第三方皆有。

总览这张业绩预告单，过去的2023年似乎仍难言丰收。5家物企中，仅有建发物业预计其权益持有人应占溢利，较2022年度增长不低于约70%。其余4家物企的预告主题词，则集中在预减或亏损。

其中，碧桂园服务预计2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元。

数据显示，2022年碧桂园服务收入约413.67亿元，同比增长43.4%；但同期净利润下滑48.7%，录得22.61亿元。按照这个预减规模，倘若2023年其整体业绩增幅不够给力，将有很大的风险会踩在亏损线上。

三家A股物企中，新大正预计营业收入同向上升，而净利润同向下降。

具体来看，营收预计在31亿元-32亿元，同比增长19.32%-23.17%；实现净利润1.67亿元-1.77亿元，较上年同比下降4.76%-10.14%，其中归母净利润预计实现1.55亿元-1.65亿元，同比下降 11.13%-16.52%；扣除非经常性损益后的净利润预计1.36亿元-1.46亿元，同比下降16.12-9.97%。

两家借壳上市的物企，中天服务预告归属于上市公司股东的净利润同比降幅高达64.30%-72.42%；同时，其扣除非经常性损益后的净利润最多或也有10.24%的同比降幅。

珠江股份则是预计整体上仍然亏损，不过点明了物业板块珠江城市服务盈利。

业绩指向增长，建发物业表示，得益于其社区增值及协同服务中的房屋硬装业务收入增加，以及在管建筑面积增加。

预计营收实现两位数的增长，新大正表示，主要原因是市场拓展保持了良好的态势，预计全年新签合同总额近20亿元，年化饱和合同收入近10亿元。

净利润预减或亏损，应收款减值准备仍是一大主因。

关联方碧桂园的主要业务面临阶段性流动性压力，出于谨慎原则，碧桂园服务对其应收账款计提大额减值。基于去年前11个月未经审核综合管理账目，碧桂园服务就碧桂园所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备，数额约为18亿元至23亿元。

这几乎应该是关联贸易应收款的全部了。根据去年中期业绩报显示，截至2023年6月30日，碧桂园服务来自关联方的贸易应收款项约为23.01亿元，较2022年末增加了约5.7亿元，增幅约32.9%。

此前，乐居财经《物业K线》统计，过去的2023年，物企与关联地产方通过资产抵债协议，兑销了约25亿应收款。（前文链接：物企追债潮）

但对比上市物企们庞大的贸易应收款，这不过是冰山一角。据乐居财经《物业K线》的另一份统计数据显示，截至2023年6月30日，56家港股物企的应收款合计超1250亿元。

地产行业风险尚未完全出清，物企的应收款、尤其是关联应收款，还将有多大规模的减值准备，三月份的财报季之后就会揭晓了。

另外，过去大规模的收并购中，部分附属公司拓展业务及增值业务未能如期开展，碧桂园服务对前两年的并购形成的商誉及无形资产继续计提减值，预计约14亿元-18亿元。

事实上，业务开展不景气，也是新大正净利润不理想的原因。

对于净利润下滑，新大正给出了五个方面的原因，涉及低价招标、人工成本上涨，挤压盈利空间；航空物业客户持续压减费用，致该业态经营持续亏损；城市合伙人制度下，少数股东权益与归母净利润此长彼消；信用减值损失较上年同期有所增加等。

而中天服务、珠江股份的业绩下滑、预亏，则是在偿还“借壳”的债。