文/乐居财经 赵盼盼

全国首个全面优化限购的一线城市，终于出现了。

1月27日，广州印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。其中提到，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。并且，名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入已拥有住房套数核算。

尤其值得关注的是，广州这次还明确，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

也就是说，名下住房如果用作出租或挂牌出售的，同样不计入已拥有住房套数，即支持“租一买一”和“卖一买一”。

同时，支持“转移、合并登记一体办理”，对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。商服类物业不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

这也是仅仅时隔四个月后，广州再度调整限购政策。

上一回调整是在2023年9月，彼时广州发布通知，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区限购外，其他区域不再限购。此外，在前述限购区域内，非广州户籍只需连续缴纳2年社保或个税即可购买一套住房，此前为5年。

加上此番调整，截至目前，广州已近乎于全域取消限购。而政策特别提出，放开120平方米以上住房限购也释放出一个信号，即支持改善性住房消费。

对此，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，此次《通知》首先从需求端着手，减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。

易居研究院研究总监严跃进也表示，广州放宽限购符合预期，符合房地产市场的总体新形势。此次针对120平方米以上进行放松，说明鼓励改善型住房消费需求释放，同时保障刚需盘政策环境稳定和减少炒作。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析称，近年来随着楼市需求结构的变化，市场上改善性住房需求的占比越来越大。本次广州放开120平方米以上住房限购，吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。

众所周知，一线城市向来是全国楼市的风向标。如2023年8月底至9月初，广州、深圳、上海、北京先后官宣执行“认房不认贷”政策，全国各地亦随之掀起了一波又一波“救市浪潮”。

就当前限购政策而言，除一线城市执行较为严格外，不少二线城市如郑州、南京、沈阳、大连、厦门、武汉等已全面取消限购，还有一些城市虽未全域放松，但也针对局部区域或群体有所松限，如天津、杭州、西安等。

一线城市中，上海自2023年9月至今，临港、金山、青浦和奉贤4个区域接连放开单身限购；深圳于2023年9月优化了离异三年内再婚或复婚家庭住房套数认定，向港澳居民放松商用物业、商务公寓限购。

北京在放松限购方面虽传言频频，但到底靴子尚未落地。不过，2023年两次大的调整动作，“认房不认贷”和去年底北京五部门联合发布的《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，仍让市场看到了其进一步精细化调整的空间。

相对来说，广州目前的限购政策在一线城市中最为宽松。那么，随着此次广州限购松绑，北上深接下来会否跟进、继续调整优化购房政策？

严跃进表示，广州每次都打头阵，说明其他三个一线城市放松概率也增大，或者说增强了大家对限购进一步调整的预期。

李宇嘉指出，近日住建部在融资协调对接部署会上表态，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。

此外，东吴证券表示，根据以往经验，广州市往往率先响应中央要求放松地方政策，预计其他核心城市有望陆续跟进放松，推动房地产市场温和复苏。中信建投研报也认为，广州的政策优化速度在一线城市中领先，先前北上深在认房不认贷、首付比例及贷款利率等核心调控政策上跟进优化，此次也有望跟进对限购政策进行调整。