140万套法拍房背后
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乐居财经
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2024-01-28 08:48
文/乐居财经 张林霞
刚刚过去的2023年，全国法拍房热度走高，挂牌量、成交量均有提升，但是成交率不高。
据瀚海数据研究院数据显示，2023年全国共挂牌法拍房约141.17万套，同比增长43.9%。其中住宅挂牌68.79万套，比2022年度上涨33.39%；挂牌总量及住宅挂牌量均创历史年度新高。
2023年，全国重点监测37城法拍房挂牌44.89万套，同比2022年度上涨48.43%；2023年度房源排名前三名依次是重庆9.3万套、成都6.47万套、郑州3.03万套。同比2022年度呈现上涨幅度的城市有33个，占比89%；其中同比上涨幅度最大前三名依次是拉萨135.71%、哈尔滨120.77%、郑州98.96%
法拍房是指当债务人无力偿还债务或者无法履行按揭合约时，其名下的房产有可能会被强制拍卖用以偿还债务，其中遭到拍卖的房子就是法拍房。
那么法拍房挂拍量持续大幅上涨，到底是什么原因呢？
这背后既有房企因经营不善导致资产被执行，也有房屋业主无力还贷或债务纠纷导致住房被法拍等因素。
个人住房按揭贷款过去一直被银行视为最安全的资产，近年来不良率也在上升。中国债券信息网数据显示，2023年建设银行、工商银行、农业银行、中国银行等8家银行发行个人住房抵押贷款不良ABS达22单，发行规模225亿元，涉及10.73万户借款人。
北京市华泰律师事务所丁秀英律师表示，根据法律实务经验，一般公开在法拍平台上的房源数量与违约断供案件数量是有一定关联的。简单分析，房子被挂在网上拍卖，往往是因为购房者出现了经济问题，比如出现了债务违约，导致还款不能，最终被银行或其他债务人诉讼，进而申请拍卖房产。由于整个链条往往有1-3年，2023年法拍的房源有可能是过去1-3年前出现违约的房子。
易居研究院研究总监严跃进介绍，折价率即成交价/评估价，当折价率低于100%时，折价率越低则表明成交折扣越大，而折价率高于100%时则表明溢价成交。纵观2023年全国法拍房市场，折价率接近50%的房产成交案例已经屡屡出现。根据京东拍卖平台显示，2023年12月份，武汉市高尔夫城市花园两室房屋以评估价5折拍出，长春市净月开发区银阜路班芙花园一期L-07楼一套房产以评估价5.5折成交。由此可见，法拍房和普通商品市场大环境是紧密相连的，随着挂牌量的增加，预计接下来的法拍房市场竞争会更加激烈。
针对2023年法拍房成交率下降，中指研究院高级分析师张晓飞表示，市场供应量大幅度增加，而需求没有出现相应增长，该细分市场出现供大过于求，导致成交率下滑。还有一个原因是，法拍市场仍处于兴起阶段，参与者对法拍市场流程不清晰，所以大多以观望为主，下场参与的购房者总体来看是比较少的。此外，去年法拍房成交折价率除商业房源外，均略低于上一年成交折价水平。再者，整体资金收紧，以及市场价格变化趋势不稳定，也使法拍购房者产生了一定观望情绪。
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