文/乐居财经 严明会 

在这个充满竞争的资本市场环境里，唯一不变的就是变化。适应变化，才能不断进步。

受行业下行影响，东胜集团的地产和文旅业务发展不畅，石家庄旧改一哥石保栋，也开始调转方向，押注物管行业，布局物业赛道。

1月9日，东胜集团旗下的物业板块东胜物业宣布更名为“港誉物业”。继奥园健康、恒大物业和旭辉永升服务后，去地产标签化的物企再添一员。

更名“港誉物业”，“意为在香港主板上市公司的荣誉指引下，港誉物业将以更开放的姿态、更多元的服务组合、更贴近民生的社会属性，立足京津冀，辐射全国乃至海外市场，在更广阔的天地有所作为。”

对于此次更名，东胜物业透过官方微信公众号的官宣文章，点名意图，想要谋求一番作为、打开更大局面的“野心”不言而喻。那么东胜物业所提及的“香港主板上市公司”又是何意？

事实上，早在2021年，东胜集团创始人和实控人石保栋，就已经将东胜物业装入旗下的上市公司东胜旅游(00265.HK)内，后来又将上市公司更名为东胜智慧城市服务，摇身一变成为了一家以物管服务为主营业务的物业公司。

将物管业务纳入财务报表，2022年的东胜智慧城市服务结束了亏损窘境，扭亏为盈。不过，尽管业绩有所起色，但东胜智慧城市服务的股价却依旧在震荡中下探。

近一年，其股价在0.054港元/股的低位继续腰斩，截至2024年1月3日，报0.027港元/股，较一年前跌去50%，总市值3.4亿港元。

回归基本面，依托河北大本营的东胜智慧城市服务，物业服务在管面积不足千万方，全国化进程有待加速，营收在上市物企中尚处于尾部，此番物业板块更名，又能否如其畅想般所言“重新定义”物业服务赛道？

装入上市公司

将物业打包装入当初的东胜旅游，始于2021年。彼时，东胜旅游是东胜集团文旅板块的在港上市公司，但是受疫情拖累，业绩持续下滑。

石保栋将目光瞄准了当时风头正盛的物管行业，并以白菜价将东胜物业100%股权收归东胜旅游旗下，对价750万元，以东胜物业前一年净利润383.7万元计算，PE值不足2倍。

彼时根据年报显示，东胜旅游是从第三方手里恒晟鑫业购得，其由高东营及常福岭分别持有50.5%及49.5%股权。不过据当时的收购公告介绍，卖方恒晟鑫业是东胜旅游某子公司的和资方，并为东胜房地产集团提供物业管理服务。

对于此番收购，业内多解读为是石保栋兜兜转转的资产腾挪。从东胜物业对品牌的宣传来看或也证实了这一点。官方介绍，其成立于1999年，服务领域已涵盖住宅公寓、写字楼、商办项目、公建项目、轨道交通、 城市服务、三供一业项目等多元业态。

并表当年，2021年，东胜物业为其带来7203.5万港元的收入，占比总营收的56.1%；2022年，该板块收入直接翻倍，取得收入1.57亿港元，占总收入的69.4%。

根据年报，其业务共分为四大类，分别是物业管理业务、环境卫生业务、综合发展业务、多样化旅游产品及服务业务。

不过，第四大类业务“多样化旅游产品及服务业务”，在随着东胜智慧城市服务2022年出售了在香港盈利不佳的出境旅游相关服务业务后，正式从其业务板块中剔除了。

从各大细分业务营收占比来看，显然原来的“东胜旅游”名字已经不适用于业务现状，更名也就迫在眉睫。

2022年7月29日，“东胜旅游集团有限公司”正式更名为“东胜智慧城市服务控股有限公司”。证券简称由“东胜旅游”变更为“东胜智慧城市服务”。

打入物管股阵型

一年半后，如今，东胜智慧城市服务旗下的物业公司东胜物业，又更名为了“港誉物业”，品牌焕新背后，“一方面是面对行业新趋势的顺势而为，另一方面，也蕴含着港誉物业对于物业服务赛道的深刻思考和重新定义。”

东胜物业直言，本次更名焕新，不只是企业形象的更新，更是港誉物业步入全新发展阶段之后战略和理念的升级。有业内人士猜测，此举或是东胜智慧城市服务将物业板块推向前台的一次尝试，为东胜智慧城市服务打入物管股阵型做铺垫和准备。

乐居财经查阅工商信息，东胜物业不仅进行了更名，即从河北东胜物业服务有限公司更名为河北港誉智慧物业服务有限公司（即简称“港誉物业”）。向上还嫁接了一层股东——港誉智慧城市环境服务（雄安）有限公司（简称“港誉智慧城市服务”）。

1月19日，港誉物业的直接控股股东由原来的华胜新生活服务（深圳）有限公司（简称“华胜新生活”）变成了港誉智慧城市服务，而华胜新生活则变成了港誉智慧城市服务的直接控股股东。

此举除了从中添加了一层持股公司港誉智慧城市服务外，依旧由东胜智慧城市服务间接100%持有。再向上穿透，东胜智慧城市服务则由石保栋透过东胜置业间接持有77.87%股权。

从2021年并表后，东胜智慧城市服务物业管理服务板块的净利润情况，便没再公布，收购公告的财务数据显示2020年东胜物业（现更名为港誉物业）的净利润率为4.27%，彼时还远远低于上市物企的平均水平。

而从当前的整体盈利能力来看，2023年上半年，东胜智慧城市服务12.16%的净利润水平与当前上市物企相比，则处于中上游水平。

规模是营收的基石，2023年上半年，东胜物业服务及其附属公司的在管合约总建筑面积约为1000万平方米，较2022年底增长了120万平米。不过，这一水平与当前港股上市物企相比，尚处于蚊型物企之列。

想要在竞争激烈的全国外拓市场上打开局面，对于常年囿于河北的东胜物业（现更名为港誉物业）来说是个不小的挑战。工商信息显示，2022年，其因向城市公共排水设施排放的污水不符合国家和地方相关标准，被相关部门罚款1万元；此外，共涉及司法案件122起。