文/乐居财经  严明会 

  时隔一年半，央企物管金茂服务上市后的第二笔收并购姗姗来迟。

  1月18日，金茂服务(00816.HK)发布公告，以总现金代价3.238亿元（可予调整）收购北京市润物嘉业企业管理有限公司（简称“润物嘉业”）的全部股权。

  没有大批重资产、不涉及关联交易、亦非协同辅助业务，物管行业久违的规模并购来了。同时，也打响了物企开年收并购第一枪，为萧瑟的收并购市场带来一丝暖意。

  根据公告，目标公司润物嘉业旗下的运营主体是“北京圣瑞”，主要从事提供物业管理及相关服务以及酒店运营的业务。

  而北京圣瑞及其附属公司设有25家分公司及两家附属公司，在北京、西安、长沙、天津、石家庄及广州等多地提供物业管理及相关服务，服务业态包括住宅、商业及写字楼。

  截至2023年12月31日，北京圣瑞及其附属公司的合约建筑面积约为866万平方米，其中在管建筑面积约为798万平方米。就酒店运营业务而言，北京华瑞和自2020年初起一直在中国长沙运营一家酒店。

  从规模来看，将目标公司收入囊中，意味着金茂服务的合约面积将突破一亿平米。2023年上半年，金茂服务合同管理面积就已达到9448万平方米。

  对于收购润物嘉业，金茂服务则表示，“匹配本集团管理高端项目的战略定位，且该等项目与本集团在管项目地域分布重合度较高，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应。”

  另一方面，金茂服务认为目标集团业务结构优良，物业管理服务收入占比高，“收购目标公司有利于进一步强化本公司的非周期业务。”

  从公告中预测的未来5年的营收情况来看，此言不虚。以预测的2024年数据为例，目标公司的物业管理费用收入为1.699亿元，占总收入的72%。而2023年上半年，金茂服务物业管理服务的收入占比则为55.4%。

  事实上，去年上半年，金茂服务已经在重点发力非周期性业务。这里的非周期性业务可以理解为基础物管和社区增值业务。上半年金茂服务的非周期性业务收入同比大幅增长43.6%，毛利润为2.72亿元，同比增长31.2%。

  与地产相关的周期性业务，如非业主增值服务则大幅收缩。2023年上半年，金茂服务该项业务收入占比从上一年同期的28.3%下降至16.5%。

  收购润物嘉业与金茂服务的业务结构调整方向相吻合，另一方面，不到9倍的PE，在当前遇冷的收并购市场环境下也颇具性价比。根据中指研究院发布的数据，2022年物业行业并购标的PE均值约11.5倍。

  以润物嘉业2022年税后净利润3658万元计算，其收购PE约8.85。要知道，在2022年，金茂服务上市后的首笔并购项目首置物业的PE值已经达到了13.75倍。

  除了较高的性价比外，金茂服务的这笔收购项目还隐藏着国资背景。回到标的物润物嘉业，该公司分别由刘文彬、封波及施瑾（为其本身及代表非活跃股东）持有43.6784%、28.9073%及27.4143%。

  事实上，润物嘉业的运营主体北京圣瑞，是由润物嘉业持股80%和北京市华远置业有限公司（简称“华远置业”）持股20%的合资公司。而华远置业背后的100%控股股东正是在A股上市的国资物企华远地产(600743.SH)。

  由此来看，收购润物嘉业，也就成了央企金茂服务与国企华远地产的强强联合。

此次的并购金3.238亿元不是一笔小数目，而此前上市募集资金中，金茂服务留给普通收并购的金额3.91亿港元已经用完。

  金茂服务只能变更募资用途，将原来用于升级智慧管理服务体系相关的资金的1亿港元，用作这次的收购。

  此外，加上用于“收购或投资提供与本集团互补的社区产品及服务的公司”还有3910万港元未动用，因此，合计1.39亿港元（1.27亿人民币）用募集资金支付，剩下的金额将使用内部现金资源结算。

  从当前金茂服务手里的现金情况来看，支付剩下的约2个小目标并不困难。截至2023年上半年，金茂服务手握10.76亿元现金及现金等价物。

  2024年，在物管行业筑底盘整的承上启下之年，金茂服务无疑开了个好头。不过，在大量收并购商誉减值的前车之鉴下，物企投后管理以及融合的效果才是检验并购成功与否的关键。