文/乐居财经 徐酒眠

“翻开财务报表，赚到的是一大堆应收账款。”这是乐居财经《物业K线》在去年的中期财报季中，关注到的一位物业股投资者发出了喟叹。

地产行业萎靡，物业公司传统的好客户——开发商们变得捉襟见肘，对物企账单的优先支付度降低。延迟付款导致物业公司应收账款激增，在最近几期业绩“答卷”中，诸多上市物企饱偿了一轮或多轮的大规模计提之殇。

从催收到多起法律诉讼与仲裁，过去的2023年，追债地产俨然是上市物企日程表上重要的事项之一。然而地产行业持续低迷，一方面是地产商无力偿债的现实，另一方面，即使倒腾出了现金，也几乎不会优先面向物业结账。

荣万家（02146.HK）最近发布的公告中，甚至直接言明了不会将现金优先偿还应收款，“根据中国政府【确保交付住宅项目及维护社会稳定性】的主要政策，荣盛发展的现金（受中国相关政府部门监管）将优先考虑支付预售住宅项目的建设费用及工人的薪金，未经中国相关政府部门的事先同意，不得用于偿还未付应收款项。”

2022年底，雅生活服务（03319.HK）与雅居乐集团（03383.HK）签订的一份“抵房协议”，为物企清收应收款、尤其是关联地产方的应收款提供了一个新思路。

受此启发，2023年以来，物管圈“以资抵债”潮起。据乐居财经《物业K线》统计，过去一年至少有10家物企与关联方签订了14份资产与应收款的抵销协议，涉及金额超过25亿元。

车位、商铺、办公楼、商品房……流水一样进入上市物企的账面，的确好过了应收账款变成计提的坏账，但也有一个不得不警惕的现实问题：对走轻资产路线的物企而言，这类资产拿到手，若能出售套现，是否卖得上价；若自用或自营，又何时能回本，都需要画上一个问号。

另一个有趣的现象是，在部分相关案例中，被拿出来抵债的资产项目中，存在实际估值或可预见的收益明显低于对应抵销款项金额的情况；且在这个过程中，还时有物企反而又倒贴出了部分资金，比如金科服务、方圆生活服务、鑫苑服务。

接盘超25亿资产

纵览乐居财经《物业K线》综合整理的2023年上市物企“以资抵债”协议图表，涉及的10家物企分别是雅生活服务、金科服务、荣万家、方圆生活服务、鑫苑服务、烨星集团、第一服务控股、德商产投服务、融创服务。

它们中，既有头部大物企，也有规模“迷你”的小物企。而它们在相关协议项下，以相关资产完成抵偿的应收款项合计约有25.56亿元。

从时间上来看，下半年、尤其是临近年关的一两个月，相关交易频起。这不难理解，毕竟又一期的财报季临近了。从频次上来看，方圆生活服务年初、年中、年末，均有相关交易推进；金科服务和鑫苑服务则各发布了两份相关交易公告。

当然，涉及抵销应收款数额是关键之一。在这个纬度上，远洋服务、金科服务、荣万家、鑫苑服务、雅生活服务都有上亿的交易额。

其中，去年7月21日，远洋服务公告称，将以6.26亿苑收购远洋集团相关资产，涉及4961个车位、168项商用物业，前者估值4.74亿，后者估值1.52亿。相关对价以远洋集团欠远洋服务的应收账款抵偿。

值得注意的是，根据公告，被收购的车位和商铺主要是靠租金产生收益，而其2022年的净利润仅有42.9万。

鑫苑服务的相关抵偿交易，涉及的款项则是被鑫苑中国违规用的存款，其中包括：存款本金4.02亿，定期存款利息损失2443.82万元，以及审核调查成本359万港币；合计约4.27亿。

鑫苑置业在去年10月31日将多个承租商业打包进北京鑫苑弘晟商业管理有限公司（简称“鑫苑弘晟商管”），并将全部股权转让给鑫苑服务来结清部分仲裁裁决。

这份公告并未披露具体抵偿数额，不过按照鑫苑服务今年1月3日披露的另一份六间会所30年经营权公告内容来看，“于本公告日期，鑫苑中国于仲裁裁决项下应付未偿还款项总 额 为人民币30,484,855元”，上述商管公司股权抵偿的款项应该就是约有4亿元。

此外，值得一提的还有第一服务控股，除了上表总结到的“以资抵债”，其还“开创性”的使出了应收款项转让的招数。

去年11月份，第一服务控股显示将旗下上诚物业的应收款以1832.52万元卖给了高管王志兰（前文链接：收购对赌失败，这家物企提前泄露了）；而后又在一份公告中，亏损约68.42万将第三方应收变为了关联应收（前文链接：榨干物企的最后价值）。

对簿公堂频发

“在房企自己都活不好的情况下，很大可能不会去给物业公司结账”，过去一年上市物企讨债地产，也颇为不易。其中有多家物企甚至房企撕破脸，对簿公堂。

去年4月17日，鑫苑服务与子公司鑫苑科技就抵押事项产生的争议，向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑(中国)置业有限公司的仲裁通知。

一个多月后，5月底，金科服务作为原告，向法院起诉了金科股份及其多家控股子公司，要求其立即返还借款本金15亿元、截至2023年3月20日的利息3233.27万元，以及3月21日起至清偿日的利息。

11月底，恒大物业刊发公告称，有关其约134亿的存款质押被相关银行强制执行一事，其全资附属公司金碧物业有限公司（简称“金碧物业”）已向广东省广州市中级人民法院提起诉讼，要求责任方偿还款项约19.96亿元，以及暂计利息约1.5亿元。

“目前已采取诉讼、保全、抵房等各种方式，包括各类法律手段维护公司合法权益，推进相关应收账款尽快回款”，除了此之前，去年6月份，A股独立第三方物企南都物业（603506.SH）也曾在4月-5月接待投资者的交流活动记录表中透露，其已采取法律手段向大客户绿地集团方追讨应收款。

十余起“以资抵债”协议项下，上市物企与房企清偿了逾25亿应收款债务，不过物企的应收款压力依然不小。

乐居财经《物业K线》此前曾对如期发布2023年中期业绩报的56家港股物企进行了应收款统计，并将口径扩大到了贸易应收款、其他应收款、预付款项及预付税项等。

数据显示，截至2023年6月30日，56家港股物企的应收款合计超1250亿元，较截至2022年12月31日的1093亿元增长约14.7%。同期，这56家港股物企创造的总营收约为1267亿元。

具体来看，去年上半年，56家港股物企的应收款均值约为22.38亿元，超过均值水平的共有18家；而2022年底约为19.51亿元，当期超过均值水平的也是有18家。

以贸易应收款为样本，乐居财经《物业K线》统计的56家港股物企中，有42家披露了去年上半年关联贸易应收款情况，总数额约291亿元。即使剔除减值拨备和“以资抵偿”部分，余下的也不会是一个小数目。