国家统计局:2023年销售、投资降幅收窄,行业延续震荡修复格局

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  丁祖昱评楼市 3.1w阅读 2024-01-18 08:54
1月17日,国家统计局公布了12月及全年宏观经济和房地产行业数据。在一系列优化调整政策的作用下,行业数据出现两个积极变化。

一是房地产投资、销售等指标降幅收窄。2023年,房地产开发投资同比下降9.6%,降幅比上年收窄0.4个百分点。全国商品房销售面积和销售金额分别降8.5%和6.5%,降幅较上年收窄15.8和20.2个百分点。

二是房地产竣工面积增加较快。2023年,房地产开发企业竣工房屋面积比上年增长17%,“保交楼”效果持续显现。

国家统计局局长康义就2023年全年国民经济运行情况表示,房地产经过20多年的发展,房地产市场正处在调整转型的过程中。房地产市场长期健康发展有比较好的基础,城镇化数量和质量提升还有很大的空间,构建房地产发展新模式潜力巨大。

2024年商品房销售保持震荡修复的格局,长期来看,结合供求关系恢复、居民负债表修复两方面分析,中国房地产市场有望在2026年前后达成短期探底,并在低位企稳。

2023年行业规模继续下滑。

国家统计局数据显示,2023年全年商品房销售面积为11.17亿平方米,较2022年下降8.5%,降幅收窄15.8个百分点;商品房销售金额为11.66万亿元,较2022年下降6.5%,降幅大幅收窄20.2个百分点。

其中商品房销售面积回到2014年,商品房销售金额则略高于2016年。若与2021年行业顶峰相比,面积、金额分别下降35%和34%,行业继续出清、延续筑底行情。

值得注意的是,政策持续发酵维稳市场平稳的同时,边际效应有所递减,市场信心仍有待恢复。

表现在数据层面,首先,商品房销售面积、金额1-12月累计增速较1-11月扩大0.5和1.3个百分点,中断了此前降速率收窄趋势;其次,12月商品房销售面积11226万平方米,同比下降12.7%,降幅较11月扩大2.4个百分点,商品房销售金额11304亿元,同比下降17.1%,降幅较11月扩大8.5个百分点,两者均未能延续四季度以来单月同比降幅收窄、趋稳之势。

单月来看,12月商品房销售面积、销售金额环比分别增长42%和39%,惯性延续年末翘尾行情,且与比过去三年环比增幅相近,一定程度上体现了政策主导下市场支撑力度仍存。

从CRIC监测的30个重点城市12月成交环比涨多跌少也可见一斑。如西安、杭州等今年市场热点恒热城市,新政持续发酵 优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市,市场相对火热。而苏州、宁波、济南等在中心城区改善项目去化明显优于外围刚需,成交保持稳定。

受到疫情、销售疲弱以及房企“爆雷”等诸多因素影响,过去两年新开工面积呈现断崖式下跌,2023年商品房新开工面积降幅较2022年收窄近19个百分点,较2019年高峰下降近六成。全年房屋新开工面积95376万平方米,下降20.4%,其中,住宅新开工面积69286万平方米,下降20.9%。

而竣工指标的表现非常亮眼,2023年房屋竣工面积99831万平方米,增长17.0%,其中,住宅竣工面积72433万平方米,增长17.2%。在“保交楼”政策带动下,各地加强对房地产重点项目调度,2023年竣工面积高出过去十年均值1.5%,且由于2022年基数较低,增速也是创下近十年新高。

月度增速来看,“竣工强、开工弱”的格局显著。

12月新开工面积延续了三季度以来边际企稳、改善的趋势。

1-12月新开工面积累计增速较1-11月收窄0.8个百分点,累计降幅连续四个月收窄。12月新开工面积7920万平方米,同比下跌10.3%,跌幅仅超过1-2月和11月,较二季度显著收窄,而绝对量则和前十一月均值相持平。

相比之下,在“保交楼”的带动下,竣工增速年内始终维持高增长,但年末略有乏力。

1-12月竣工累计增速较1-11月收窄0.9个百分点,连续4个月增速收窄。单月来看,12月竣工面积创下自2013年以来历史新高,达到34594万平方米,环比上涨243%,同比增长15.3%,同比增速止住四季度以来下滑的趋势,回到6月份水平。


在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下,2023年房地产开发投资持续承压。

全年房地产开发投资额110913亿元,比上年下降9.6%,降幅较2022年收窄0.4个百分点,若与高点2021年相比,下降22%。从绝对量来看,开发投资规模已经连续两年高位下滑,回到2018年水平。

房地产开发投资累计增速已经连续21个月维持在负区间,降幅在年初大幅收窄之后,随即下降10个月,年内投资压力不减。但下半年以来,开发投资持续下跌得到一定缓解,自6月份以来,累计降幅连续7个月收窄,但12月份略有回升,1-12月房地产开发投资降幅较1-11月扩大0.2百分点,降速也较此前有所走阔。

单月走势看开发投资的压力不容小觑。12月房地产开发投资额6868亿元,环比下降15.4%,绝对量为近十年月度新低,较2023年前十一月均值下降27.3%。同比则下跌12.5%,降幅较11月扩大了近2个百分点。

开发投资压力来自于新开工及土地购置指标的走弱。2023年房地产开发企业房屋新开工面积下降20.4%。而根据CRIC监测的全国300城土地成交来看,2023年土地成交面积和金额同比下降超过两成。


随着政策边际效应递减,预计2024年1月将延续淡季趋势,热点城市和热点项目数量仍将下滑。

中期来看,2024年商品房销售保持震荡修复的格局,预计全年面积、金额下降5%左右。随着保障性住房落地以及城中村改造的加速,房地产投资额仍将有一定支撑,或将逐步回归正常合理水平。

长期来看,结合供求关系恢复、居民负债表修复两方面分析,中国房地产市场有望在2026年前后达成短期探底,并在低位企稳。预测未来三年全国新房成交规模范围在9.5-11.9亿平方米,2026年成交规模10亿平方米,仍和2023年新房市场规模相当,扣除销售型保障住房后,普通商品住宅成交规模约在8亿平方米左右。



来源:丁祖昱评楼市

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