仲量联行：土地剩余使用年限影响房地产价格
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乐居财经
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2024-01-16 14:30
乐居财经 严明会 1月16日，仲量联行发布《土地剩余使用年限对于房地产价格的影响》报告，从评估及咨询角度梳理分析了土地年期问题的影响和应对之策。
近年来，土地使用权和土地剩余使用年限日趋成为热点话题，因土地剩余使用年限短而引发的土地年期如何续期的问题更是引发了广泛的关注和讨论。
仲量联行评估咨询服务部资深董事韩晶表示，合理实施土地续期政策可以推动城市的可持续发展，确保土地资源的有效利用，促进城市土地的优化配置。同时，土地续期可以一定程度上鼓励投资者进行更长期的城市开发和建设，推动城市经济的繁荣和社会进步。
土地年期影响物业价值评估
提及土地续期问题，就必须从土地使用权出让年限这个概念谈起。目前，中国国有土地使用权主要采用有偿出让的制度，国有土地使用权出让是指由国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，以国有土地所有者的身份将一定地块的国有土地使用权有期限地让与土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行为及制度。对于土地使用者而言，土地使用权出让年限意味着使用国有土地有时间限制，并需要支付使用金。
从房地产评估的角度来讲，土地使用权年限是房地产权益的一部分，既是一种权利也是一种限制。单从年期考虑，一般而言，剩余年期越短，则其价值会显著低于同一时间点中剩余使用年期较长的土地。
对于剩余年期短的项目，特别是位于核心城市核心区位的物业，剩余年限较短是否意味着投资价值大幅降低？
经仲量联行调研发现，许多投资人对于“短年期”的看法并非简单地按照理论公示计算。当土地剩余使用年限超过25-30年时，年期问题的关注度较小，对于资产价格的影响也相对较小；而土地剩余使用年限少于25年时，投资人的核心关注点主要体现在以下两个方面：
未来价值的判断：土地剩余使用年限短于25年，特别是短于20年时，投资人对年期相对较短的项目仍然保持相对积极的关注，通过“土地到期可按一定比例补缴地价续期”的假设或者“持有+转售”等不同的模型进行测算分析，综合判断续期可能性以及未来的投资价值；
补缴地价的影响：土地剩余使用年限小于25年时，其交易价格中所隐含的补缴地价的因素影响相对越大。
土地续期政策推动城市可持续发展
随着时间的推移，土地剩余年限逐渐缩短，对于众多投资性物业来说，年限对物业价值的影响逐渐显现。针对这个问题，市场上陆续出现土地续期的案例，其中包括深圳市罗湖区的国际商业大厦、浙江省海宁市龙祥大厦 、深圳市福田区长城大厦、深圳市罗湖区寰宇大酒店、萧山城市酒店等。
韩晶表示：“有些地方政府陆续出台了一些试点政策，规定了续期条件、续期方式、续期的期限、缴费标准以及土地续期的流程等。通过试点政策，特别是非住宅用途的建设用地的续期需要补缴一定的土地价款，而且多数情况下，需要提前一年左右的时间申请土地续期，同时通过规划和自然资源局等相关部门的审定和审批。这些试点也标志着中国国有土地使用权续期等问题逐渐法治化。”
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