2023年百强房企格局分化持续。

市场大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较2022年同期有明显下滑。从总量上看，2023年新增土储百强房企的投资总量为近七年以来最低。

但企业层面强者恒强的局面未改，百强销售TOP20新增货值集中度接近八成。

在拿地策略上“少城市、精地块”是普遍共识。相较于过去几年房企各线城市攻城略地，随着市场风险加大、销售的萎靡，2023年企业愿意投资的城市范围在不断收窄。

我们认为，房地产市场未来还是一个相当大的市场，不仅仅是优质的热点城市，还有不少三四线城市，对房企而言，未来还需挖掘城市优质板块。

2023年房企投资受制于销售疲弱、资金短缺依然尚无起色。经历了2022年“腰斩”之后，2023年新增货值、金额、建面TOP100总量继续下降，企业投资并未出现“回暖”。

全年货值、总价和建面TOP100总额为31501亿元、15485亿元和13359万平方米，同比分别下降10%、6%和3%。

2023年房企投资呈现高度聚焦的走势。在整体投资氛围冷淡的环境下，龙头房企的拿地占比进一步大幅增加，且在高位保持稳定。

其中，10强房企新增货值占59%，较11月末降低5个百分点，11-20强房企新增货值占比19%，两者合计占比78%，较2022年提升6个百分点。

值得注意的是，2023年企业愿意投资的城市范围在不断收窄。以拿地金额TOP10的全国化房企来看，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个，其余企业拿地数量均在20以下。且从全年拿地结构来看，基本以一二线核心城市为主，占比超过八成。

聚焦到城市来看，我们发现，土地成交金额TOP20的城市加在一起占整个中国总成交建面的48%，排前三位的上海、北京、杭州三个城市占了整个中国土地出让金额的15%，TOP10占了34%。

从区域分布来看，地价较高的东部城市成为金额TOP20主力，尤其是长三角区域，多达12个城市入榜，其中六个核心一二线城市全部入榜，除合肥外，其余全部位于前十以内，常州、盐城、无锡、南通、扬州和徐州等三四线城市也均入榜，但排名相对靠后。

值得一提的是，在金额TOP20城市中，超七成城市的成交金额较去年同期均出现了下滑，就连榜首上海成交金额也降幅也高达28%，此外，西安、重庆等中西部城市土地市场也明显遇冷，同比降幅都在两成及以上，降幅十分突出。

仅北京、天津、盐城、南通、扬州等少数城市的成交金额出现上涨；不过与2020、2021年成交金额相比，仍处于相对低位。

2023年房企在投资上的谨慎态度、聚焦策略贯穿了整年，从投资百强门槛的大幅下降、销售百强投资总量的下降均得以体现。在这样的投资局面中，央国企的优势显著，尤其是在重点城市、核心地块的竞拍上，央国企持续“霸榜”，有效地提升了优质土储、优化了土储结构。

我们预计谨慎的主旋律还将延续至2024年，在影响房企投资的两大因素，“资金”与“预期”未有明显好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。

因此，未来投资也将延续两大分化走势，从企业层面看，在聚焦策略下，优质土储显得更为稀缺，结合核心城市土拍松绑的举动来看，土地竞拍将回归市场化，房企拿地从过去的“拼运气”回归“拼实力”，对于房企的资金实力、运营实力都提出了更高的要求，龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大，行业的集中度或将持续走高、继续分化。

从城市层面看，土地市场还将低热运行、持续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐。

除了一二线城市核心地块之外，三四线城市部分板块也有一定的机会，据CRIC统计，十强企业在三四线部分板块拿地同样积极，如东莞南城街道及台州一江两岸，拿地总金额分别达32.7亿及22.4亿，平均溢价率高达23%及24%。

近一年，三四线也有不少销售表现较优的项目，如芜湖的保利和光瑞府，定位为刚需刚改，全年成交737套，莆田的建发缦云刚改项目三开三罄，成交486套。

与过去几年整体高热的土地市场不同，从2023年开始，市场“一荣俱荣”的格局不再，由于房企可投资的总量受到限制，如何做到“把钱花在刀刃上”更为重要，因此出于对项目流速和安全性的两方面考虑，企业投资在谨慎的基础上变得更为聚焦。

在城市层面，一二线城市无疑是房企投资的首选，但城市内部的分化也将持续显现，由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中。

三四线城市将持续保持大部分无人问津、个别地块零星火热的局面，需要注意的是，几乎所有的三四线城市都有优秀的板块，要找出这些城市中的优质板块，创造出满足客户需求的优秀产品。