大鹏一日同风起，扶摇直上九万里。

2021年下半年是房地产开启大变局的一年，随着行业步入新一轮调整周期，品牌房企陆续出险，传统高杠杆、高负债、高周转模式难以为继。由于代建的逆周期属性，房企出于保留团队的“过冬”需求，以及寻找第二增长曲线的战略布局，纷纷入局代建赛道。

在“共同富裕”和其他新的地产行业政策导向之下，代建行业迎来了新一波发展机遇。至2022年，代建行业整体新拓规模已突破1亿平方米，未来或是星辰大海。据乐居财经不完全统计，当下全国已有87家地产商进入代建行业，既有全国性房企，也有区域性房企，专业化能力分明，马太效应初显。

在苏州代建领域，旭辉建管、仁恒置地、朗诗绿色管理、绿城管理、龙湖龙制造等都表现不俗。涉宅项目代建方面，朗诗绿色管理和仁恒置地根基深厚、项目多，旭辉建管入局晚，但颇有后来居上之势。

以下为苏州2023年主要涉宅代建项目：

早在2014年，朗诗便旗帜鲜明地表示要由重转轻，试水小股操盘、合作开发、代建等轻资产业务。和2021年前后才入局代建的房企相比，堪称代建赛道里的OG。朗诗绿色管理最新公开信息显示，2023年1-12月，朗诗绿色管理开发代建服务项目的累计签约建筑面积占中国地区项目的比重达81%，相比去年同期提升2.5个百分点。

自2014年做代建以来，朗诗一共代建了200余个项目，总建筑面积超过2400万平方米。目前，朗诗仅在苏州、无锡的在建在售代建项目已经有30多个。  

朗诗苏州代建委托方以地方国企和城投居多，近几年代建项目数量多，但是市场声量都不是特别大。2023年入市的代建项目里面，吴风和苑和太湖未来绿洲的销售成绩相对较好。吴风和苑是娄葑板块新房断供2年后的首个入市项目，均价约3.5万/㎡，科技住宅，属于园区性价比较高的项目。太湖未来绿洲位于光福板块，首次开盘官宣去化8成，1字头单价对刚需吸引力较大。

吴风和苑沙盘图

房地产大变局之前，土地成本愈发高昂，商品房议价能力消失，政府对楼市和地市的管控越来越严格，房企毛利率逐渐降低，是房企面对的共同难题。为了保持毛利率，仁恒置地拿出了2套并行解决方案，旧改和代建。

2020年，代建业务已经成为仁恒置地一个重要的利润来源，以及未来潜在的营收支撑。2022年，代建项目为仁恒置地贡献了12.4%的业绩。

仁恒置地做代建的最大依仗是公司过去打下的品牌能力和品质基础，并以此获取不少的订单。但是近几年代建项目负面频出，也极大地损害了仁恒置地的品牌价值。   

根据仁恒置地在1月5日闭市后发布的业务报告1，2023年全年的房地产预售额下跌52.5％至323亿5200万人民币（60亿9000万新元）。尽管仁恒置地的整体业绩不佳，但在苏州市场，仁恒置地却取得了不俗的成绩。集团2023年的房地产预售额当中，苏州占13.9％或44亿9000万人民币，高居首位。

仁恒置地2023年苏州在售项目除河滨四季占股20%外，其余均为代建项目，比如澜庭雅致、溪棠四季雅园、滨湖湾等。澜庭雅致作为狮山核心倒挂盘，开盘后不久就开启分销，颇令人意外；溪棠四季雅园作为木渎首个仁恒项目，首开成绩还不错；滨湖湾位于大平层竞争激烈得到吴中太湖新城板块，入市时间几度延迟，去化情况一般。   

澜庭雅致样板间实景

旭辉建管作为旭辉2021年成立的新业务板块，虽然年轻，但是成长很快。截止2023年底，旭辉建管累计在管项目已突破100个，分布在全国40余个重点城市，其中政府国企的代建占比更超过50%；年度新增项目突破50个，新增签约规模更是突破980万方，进入多个机构评选的“2023新签规模TOP6”行列。

在苏州，旭辉建管2023年最为成功的案例莫过于和悦塘前雅苑。   

和悦塘前雅院示范区实景图丨非交标

和悦塘前雅苑是2022年旭辉建管与相高新控股合作的项目，2023年3月入市，首开销售金额达16亿，一个月内项目302套房源售罄，创下苏州新房市场多项纪录。

这个项目的典型性在于，通过发挥旭辉建管“定制化服务专家”的能力，以精准的产品定位成功解题，并且为项目创造了超预期的利润。首先，项目地价较高，利润空间承压；其次板块新房库存量较大，客户选择面广；再者，板块本身所处地段优势不明显，苏州除园区核心和狮山倒挂盘外，其他区域楼盘去化都不理想。但是，最终和悦塘前雅苑通过产品撬动了市场，缔造了一种新的市场现象。旭辉的产品打造能力和操盘能力也再次被看见。   

据了解，2023年旭辉建管在苏州所拓代建项目超10个。就在2024年1月2日这一天，旭辉管理还拿下了苏州康养怡养置业有限公司的狮山健康公寓项目。

在去金融化的大趋势下，代建模式凭借专业化和服务属性，成为承接房地产开发环节广阔需求的重要主体。但是代建并不是没有门槛，而且门槛还很高。房企转型代建需要具备多重能力，包括产品能力，操盘能力，持续能力，服务能力等。

另外，购房者也要正确的认识代建和代建项目，不能盲目把品质高低和是否为代建项目划等号，也不能因为代建项目品质不过关完全开罪于代建方。

仁恒一名代建业务相关人员曾表示，代建盘采购是委托方负责，仁恒只负责施工，而项目的品质，要材料和工艺合在一起，才能有比较好的效果。

从苏州2023年的土拍成绩单来看，共计出让88宗涉宅用地，本地国企托底地块42宗，占比达到了约48%，这也意味这代建企业在苏州获取项目的机会仍非常多。同时，我们也希望委托方和代建方精诚合作，2024年乃至以后共同为苏州带来更多好的产品。