文/乐居财经 许淑敏

553人抢270套房、6小时售罄、卖了57亿，深圳千万级豪宅盘疯抢的消息蔓延。

市场涌动，尤其是在楼市尚未完全恢复的情况下，能够“日光”，的确难得。于是业内一通分析，转向深圳豪宅市场有所起色、全国改善型项目活跃度提升等。

但就目前而言，整体豪宅市场依然是冷热分化明显，主要还是地段、价格、配套等因素决定项目能否热销。

而这个项目背后的房企，更值得关注。

项目为深铁前海时代·尊府，操盘的是深铁置业。作为深圳地铁旗下的地产开发平台，能够在一众专注地产开发的头部房企当中，脱颖而出，想必不简单。

不仅仅只是作为万科第一大股东出圈，在深圳市场，深铁置业俨然是“黑马”的存在。这些年，深铁置业在土拍市场屡屡现身，连续兜底深圳高总价地块，加快周转，由此推高规模。

眼下，深铁置业已经跻身深圳房企销售TOP3的位置。

迅速蹿升的地产业务，反哺地铁运营的强度，越发明显，深圳地铁也被称为“最会搞副业的地铁公司”。只是，过度依赖地产板块，风险亦随之而来，诸如市场疲软、万科股份分红不确定性等。

热销背后

深铁前海时代·尊府的热销，意料之中。

项目位于深圳前海CBD桂湾中央，位置核心，发展潜力大，再加上区域内配套成熟，教育、商业等因素有所加持。

不过，最为关键的因素，还是价格。深铁前海时代·尊府定价不高，较周围二手房有一定溢价空间，存在一二手价格倒挂的现象。

乐居财经查阅，深铁前海时代·尊府单价区间在8.43-11.38万/平，均价9.9万。对比前海时代二期项目，差价至少在5万/平。

以较低价营销，市场提振，也不足为奇。

但对于深铁置业而言，以低价售罄，大概也有遗憾的地方。据称，深铁前海时代·尊府的吹风价为11万-12万/平，也一直在争取10万 以上的定价，最终未能成行。

深铁置业想要定价更高，其实不难理解。

从这个项目本身说起。深铁前海时代·尊府属于深铁集团打造的超百万平方米TOD城市超级综合体，是深铁前海时代系列的三期项目。

而这个TOD项目，是深圳地铁最早开始效仿香港地铁“以地养铁”模式的项目。2008年，深圳地铁以17.4亿的价格拿下前地块，面积141万平，土地成本2000元/平左右（不含保障房）。

低廉的地价成本，让深圳地铁有了更大的定价空间。

过去，前海时代系列产品已有三次开盘，且价格呈上涨趋势。

2014年，前海时代一期开盘均价4.2万/平，2015年，前海时代二期CEO公馆开盘，备案价6.5万-9.8万/平，2021年，前海时代二期尾盘单价区间8.74万-11.05万/平。

同一个项目，虽然定价不断上涨，但无一例外，都遭到“疯抢”，二期产品都是当天售罄。

不愁卖的背景之下，深铁置业试图将前海时代三期产品往更高的价格推，获取更高利润。

更为深刻的原因在于，深铁置业自身增长的需要。

规模递增

深铁前海时代·尊府作为压舱石的项目，对于提振深铁置业今年的业绩表现，非常重要。

这几年，深铁置业处于冲刺阶段，排名不断上升。机构数据显示，2021年，其以138亿的流量销售额，位居深圳房企销售第6名，再到2022年以193.4亿元流量销售额，升至第4名。

因为2022年，深铁置业共有深铁珑境花园（一期）、深铁懿府（三期）、深铁璟城等多个项目入市，助推了销售。另外，深铁懿府、深铁瑞城，销售额分别为90.1亿元、66.72亿元，进入2022年深圳楼盘销售额榜TOP10。

但进入2023年，深铁置业面临着深圳楼市低迷的压力，存量项目去化遇到了不同的情况。深铁珑境花园（一期）、深铁璟城仍处于在售状态。

而深铁懿府（三期），2023年初便已经售罄，无法继续助推销售。

2023年，深铁置业能够成功跻身深圳房企销售TOP3，实现流量销售额196.19亿元，深铁前海时代·尊府发挥的作用不小。

另一边，深铁置业期望以深铁前海时代·尊府拉动整体毛利率。

尽管深铁置业在深圳所拿地块，多为底价，起到托底市场的作用。但前些年深圳地价、房价上涨不少，即便是以底价拿地，比起早年的项目地价，仍然处于较高水平。

再加上，深铁置业兜底的地块，大部分还是招拍挂的高总价地块。例如深铁瑞城地块总价62.56亿元，深铁珑境地块总价66.53亿元，深铁璟城总价63.29亿元。

在深圳地铁的年报中，不难看到，近年来，受地价等成本增加影响，站城一体化业务毛利率呈现下滑趋势。

亦即，深铁置业的毛利率呈下跌趋势。2020年-2022年，深铁置业的毛利率分别为72%、69%、54%。

深铁集团在年报中表示，公司积极推行“拿地即开工”模式，加快项目周转。但这样的周转，更多作用于规模，对于毛利率的提升，起不了太大作用。

如此看来，深铁置业大手笔扩储、规模上升的风光之下，背后多多少少隐藏着压力。

托底的“黑马”

提起深铁置业，多数人的关联词是深圳地铁、万科。

只知道，深铁置业是深圳地铁旗下的地产公司，同时是万科第一大股东，去年还力挺了万科。

大概很多人不清楚，深铁置业，其实是一家很年轻的房企。

2019年，深圳地铁旗下深铁建设、深铁运营、深铁置业、深铁国际4家下属企业正式揭牌，完成事业部公司制改革，形成“轨道建设 轨道运营 站城开发 资源经营“四位一体”的模式。

此时，深铁置业才正式成立，负责深圳地铁的站城一体化开发业务。简单来说，就是开发地铁上盖物业。

在此之前，深圳地铁的地产开发业务，由深铁地产负责。深铁地产建立于2013年，自2016年万宝之争后，深圳地铁成为万科股东，深铁地产才由此走向前台。

早些年，深圳地铁的地产开发项目发展缓慢，独立开发建设、转化项目颇为艰难，直到与中信地产、万科等合作开发，才渐有起色。

而深铁地产全面复制的是港铁地铁 物业综合开发模式，模仿港铁与长实、新鸿基、信和等的合作开发路线。

那些年，深铁地产规划虽然美好，但难以冒尖。

深铁置业的成立，打破了这一僵局。尤其是2018年、2019年之际，深圳地铁地产业务高管的调整，也起到关键作用。

彼时，深铁地产多名高管离职，多数在深圳地铁集团供职多年，而新进入管理层的高管包括党委书记李武雄、总经理许斌、副总经理王培武等，均为外部空降。

他们的工作经历，多与天健集团、中洲控股相关。比如李武雄曾任南宁市天健房地产公司总经理，许斌曾任中洲出资控股股份公司副总经理。

国企一般以稳定为主基调，此番高管大换血，可见深铁地产转变的决心。

作为深铁置业的董事长，李武雄确实带着深铁置业跑了起来。

深铁置业开始在土地市场活跃起来，第一个项目“深铁阅山境花园”也于2020年正式开盘。

2021年、2022年，深铁置业狂奔，拿地金额分别为241.8亿元，153.7亿元，成为深圳土地市场的“黑马”。

从中诚信国际公布的销售上看，2020年-2022年，深铁置业实际销售额为171亿元、268亿元、270亿元。

图源中诚信国际报告

截至目前，深铁集团已建及在建TOD项目共30个，代建项目15个，总开发规模已达1742万平方米。除了佛山天空之城项目，其余均在深圳。

图源深圳地铁官网

据悉，深铁置业旗下的项目公司包括前海国际、朗通地产、深铁诺德、深铁万科、深圳地铁置业集团城建等。

反哺业绩

迅速蹿升的地产业务，反哺地铁运营的强度，也越发明显。

自2016年起，深圳地铁的房地产开发收入已经开始大幅增长，深圳地铁也被称为“最会搞副业的地铁公司”。

一方面在于，深铁置业开发项目的收益，对于深圳地铁利润形成贡献。2020年-2022年，“站城一体化开发”板块占深圳地铁总营收的比例都在58%以上，2020年更是达到71.75%。

地块板块对于深圳地铁整体盈利的拉动，很是重要。

2022年，深圳地铁站城一体化开发的收入为160.48亿元，占总收入的66.94%，利润为87.66元。对比地铁、铁路运营及管理设计的收入，仅有77.33亿元，亏损达59.45亿元。

图源中诚信报告

另一方面在于，万科股份带来的投资收益，提升了深圳地铁的利润水平。

2016-2020年，以深圳地铁持有万科股份粗略计算，四年间其获得税前分红超过162亿元。2018-2020年，深圳地铁分别实现投资收益103.72亿元、117.25亿元、116.54亿元。

按照万科2021年度股份分红方案，深圳地铁也获分红31.65亿元。

但过度依赖地产业务，风险亦随之而来。

受到持续疲软的市场影响，深圳地铁的站城一体化开发项目收入也渐渐减少。2023年上半年，深圳地铁收入不足62亿元，同比降48.55%，其中，站城一体化开发的收入仅为16.36亿元，同比降了81%。

深圳地铁发布一份募集说明书里面，2023 年1-9 月，深圳地铁营业收入 89.62亿元，较上年同期减少53.12亿元，降幅37.22%，主要是受站城一体化开发项目结转周期影响。

同时，净利润为-5.77 亿元，较上年同期减少8.63亿元，降幅301.66%。

其解释原因，包括：站城开发项目去化难度提升，根据工期排期，可结转收入项目主要集中在2023年四季度，站城开发项目利润同比减少18 亿元。

此外，受房地产市场景气度影响，万科投资收益同比减少13.25 亿元。

万科股息分红股息缩减，按照2022年度股份分红派息方案，万科每10股派发现金红利6.8元，较2021年度方案减少了30%。

正如中诚信国际报告所言，站城一体化开发业务系深圳地铁收入的重要来源，同时万科股份带来的投资收益对利润形成很大贡献，但站城一体化开发业务及万科股份经营业绩易受房地产市场行情变化及国家调控政策影响，后续经营情况需持续关注。