文/乐居财经 许淑敏

岁律更新，一众房企忙着总结过往、展望新年。

在他们的新年致辞当中，“向上”、“向远”、“向阳”成为共同的主题。

行业的周期，仍在持续，而房企，所能做的，便是“穿越周期”。如何“穿越周期”，也成为这两年各家房企讨论最多的命题。

他们深知，行业逻辑变了，守住底盘、开发第二曲线远比规模增长更为重要。

正如碧桂园总裁莫斌展望新的一年，将在积极保交付、保经营、保信用的同时，努力把握新机遇、走出新模式，实现更高质量发展，从而锻造一个更加健康的碧桂园。

曾经连续6年守住行业规模TOP1的碧桂园，2023年排名已经降至第6。眼下，比起守住规模，碧桂园更重要的任务是守住经营。

过去这一年，行业持续出清，地产销售规模十强的格局，继续变动。行业内的悲喜并不相通，犹如逆水行舟不进则退。在头部格局中，有的排名上扬，有的则有所退后。

进入地产十强的房企名单，与2022年相同。不同的是，各家房企的排名，有所变化。

保利发展、万科排名各上升一位，中海发展排名升了两位，华润置地维持第4名的位置，招商蛇口也升至第5名，建发房产升至第7名，而碧桂园、绿城、金地分别下降了5、1、3个名次。

而龙湖，守住了第9名的位置。

换句话说，地产十强的竞争，依然激烈。若将时间线拉长至近十年，激烈程度则更为明显。以往TOP10常客恒大、世茂、融创等，均已不见其身影。

新三强：保万中

地产行业TOP3，不再是以前的“碧万恒”，而是“保万中”。

央企保利发展完成“逐一”的目标，万科继续坚守，中海发展不断进击，能够在此时占据行业TOP3的位置，确实不容易。

保利发展保持着“进取”姿态。从去年成功挤入TOP3，到今年以4246亿元的销售额位列榜首，一步步按照“进三争一”的进度推进。

这亦是保利发展自成立以来，首次登顶。以往，它最高的名次，仅仅是亚军。2022年，行业转变发展逻辑，保利发展凭借央企的优势，逆势拓展，终于实现“重返前三”的目标。

在保利发展董事长刘平看来，所谓的“进三争一”，并不是保利发展真要在规模上争第一，是指成为硬实力、软实力都过硬的一流企业，综合实力领先。

这两年销售、扩储的进取，让保利发展在销售榜首，站住了脚。

万科则坚守着行业TOP3的位置。回望近十年，地产行业TOP3名单不断轮换，早些年的绿地、万达，再到近些年的碧桂园、恒大，均已经不见踪迹，唯有万科，一直位于行业TOP3之内。

去年，万科销售金额达到3761亿元。

维持龙头的位置，不是一件容易的事。尤其是这几年行业进入下行趋势，销售市场不甚乐观，多数房企资金紧张，暂缓增储、减少增储，增长的底盘渐渐被削弱。

乐居财经发布的2023上半年内房股土储榜单上，万科以1.08亿平方米的土储，位列第3名，仅次于恒大、融创。超1亿平方米的土储，为万科未来两三年的发展需求提供了保障。

万科尽力守住经营的安全，2023年，它依靠着深圳国资，遏制住了一场危机。彼时，万科遭遇股债双杀，市场一度恐慌。而深圳国资委发声力挺万科，放下了硬话，拿出了百亿真金白银，给市场以“定心丸”。

万科保证，境内外债务一定会保障如期兑付。对于最早提出“活下去”论调，并实行多元经营战略的万科，市场具备一定的信任度。

中海发展过去这一年，则以“进击”为主基调。

去年初，中海发展便提出“20%销售增长”目标。这是为数不多的，继续提及年度销售增长目标的房企。机构数据显示，2023年，中海发展实现销售额3098亿元，同比增长5%。

其不断释放扩张的信号，2023年，几乎参与了核心城市的所有土拍，全年权益拿地金额1101亿元，仅次于保利发展，成为千亿拿地级房企之一。

不仅如此，与中海发展同属于中建系的中建东孚、中建智地、中建玖合等公司，已经连续两年进入拿地金额TOP100。

2023年，中建壹品、中建东孚、中建智地、中建玖合分别实现销售333亿元、331亿元、168亿元、165亿元，均在行业TOP100以内。

不进则退

进入地产TOP10的房企，基本以央国企为主。除了碧桂园这一家民营房企，万科、绿城、金地等房企，或多或少都有着国资背景。

他们坚守、进取的背后，是国资股东给予的底气。

去年初，华润置地董事长李欣便已经定下了基调：“开局即决战，起步即冲刺；招商蛇口也是喊出“力争跻身行业五强”的口号，希望达成利润、质量、效益、转型、经营收入等多维度的五强。

因而，华润置地守住了行业TOP4的位置，招商蛇口则完成了跻身行业TOP5的目标。而民营房企，没有大树可以依靠，声量渐小。

“连续6年占据占据榜首的位置”，这是去年碧桂园引以为傲的头衔。

曾经的龙头，此番首次跌落至第6名，销售规模从2022年的4643亿元降至2023年的2169亿元，直接砍半。

过去几年，碧桂园不再强调规模至上，而是转向保交付、保运营。

正式进入杨惠妍时代的碧桂园，面临着债务风险，全力自救——高管降薪、调整架构、压缩非经营性资金、卖资产，推进债务重整，保现金流安全。

更令人感慨的，是恒大的巨大落差。前些年，恒大都是雷打不动地上榜十强，甚至于2016年占领榜首的位置，此后排名基本也都在前三之列，但2022年，排名已在40开外。

2023年，恒大排名较上年有所上升，以603亿元的销售排名第24。

回顾以往，曾经进入TOP10榜单的民营房企，诸如前两年的融创，还有早些年的世茂、新城控股，眼下都退居第二梯队，与TOP10尚有距离。

去年，融创、新城控股分别以846亿、758亿的销售额，位居第17、18位。而世茂则已经跌至34名，销售额428亿。

他们的奋斗目标，又退回到了千亿。曾经以高周转、高杠杆的模式，达到千亿、两千亿的规模的这一批房企，回到了原点。

市场形势如此，2023年，地产TOP10房企销售操盘金额门槛进一步降低至1613.7亿元，而千亿房企，也仅剩16家。

眼下，活下去，是他们更为重要的任务。

融创正在竭力自救。过去一年，孙宏斌放下姿态，向债权人道歉，以求喘息空间，最终一步一步，让融创复牌，完成境内外债务重组，逐步恢复正常经营。

世茂选择批量转让子公司和资产。诸如集团主席许荣茂减价求售香港中环写字楼、深圳世茂深港国际中心多次降价出售等消息，陆续透出。

保持着低调姿态的新城控股，也采取了一系列节流举措降低成本，同样还是面临巨大挑战。

头部格局变化

有排名下滑者，必然也有上升者。这两年，最为典型的是金地，成功回归TOP10行列，重现曾经的“招保万金”光环。

2023年，金地虽守住了TOP10的位置，但比起2022年的迸发，金地的规模排名跌落了3个名次，险些再次掉队。

金地前董事长凌克的离开，对于金地造成了些许影响。市场对于金地的风险报道屡次出现，金地也由此一度遭遇股债双跌。

不过，金地以国资股东福田投控的支持，度过了此轮危机。最近，金地集团拟转让深圳环湾城项目51%股权予福田投控，交易对价约32.5亿元。

另一典型的上升房企为建发房产。靠着国资背景，不断逆势发展，更是成为土地市场上的“黑马”。

去年，建发房产在各地收割“高价地”，更是以“马甲”抢夺热门地块。过去一整年，建发房产权益拿地金额高达738亿元，位列行业第4名。

以此土储规模来看，建发房产想要继续守住行业第一梯队的位置。

还有绿城、龙湖，以“稳健”姿态，这两年稳坐行业TOP10位置。他们通过深耕核心、产品进化等方式，夯实基本盘，并以多元业务，筑就第二增长曲线。

与此同时，也有一批房企，对于进入地产行业TOP10，有着一定的欲望。

从销售上看，滨江集团、越秀地产等第二梯队的房企，有望进入行业TOP10。尤其是滨江集团，2023年销售规模为1534亿元，与金地的1535亿元相差无几。

而在2021年，滨江集团的销售排名还在20名开外。2022年，其名次一跃上升了9位，挤入第二梯队。

前几天，滨江高管称，在地产销售规模方面，滨江集团超额完成全年目标，权益现金回笼725亿元，创历史新高。在一众房企卧倒的时候，滨江集团站了起来，可见其稳规模、降负债、聚焦城市战略取得成效。

越秀地产，也不遑多让，销售规模高达1425亿。

过去一年，越秀地产从身居一隅的广州不断北上，在北京、上海等核心一线城市，频繁“刷脸”，大手笔拿地，增厚土储，全年拿地金额达376亿元。

行业转变发展逻辑以后，全国性房企出险者多，这些原本聚焦区域的房企，资金实力更足，更有向上的动力。

其中，仍以资金相对充裕的国央企为主。

从销售榜单上看，于越秀地产之后，中国金茂、华发股份、中国铁建分别排名第13、14、15名，均为国资背景。

去年，中国金茂、华发股份拿地金额，均达到200亿元以上，而中国铁建更以404亿元的权益拿地金额，居于行业第7名。

中国铁建作为16家地产央企之一，此前掉队不少，眼下正面临着地产业务放缓拖累集团盈利的挑战，亟需加速。

从内部调整上，提拔倪真为中国铁建执行董事、中铁建集团党委副书记。他曾组建了中铁城建集团、也带领过中铁建房地产集团冲出重围，对于地产业务，颇有经验。

中国铁建地产业务，或会有新的改变。