中国房协会长冯俊

“城中村”改造没有标准方案，因城施策推进

据中国房地产业协会会长冯俊发表的《因城施策推进城中村改造》。

2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这是一项重大民生工程。

改革开放以后，城市化进程大大加快，随着在经济结构中非农产业比重不断提高和人口向城市集中，形成了“城中村”这一特殊现象，有些“城中村”已经嵌入城市之中。“城中村”的形成，其经济因素是城市快速扩展过程中，城市周边的农村地区也在自发进行产业结构调整，由农业向非农产业演进。“城中村”对城市而言，除了居住功能，还集聚了相当多的物流、仓储功能。

“城中村”的存在，缓解了城市高速发展中居住生活空间不足的矛盾，但也带来不少问题。主要是基础设施和公共服务设施短缺，居住环境较差，建筑物安全隐患多，社会管理比较薄弱。

由此形成了“城中村”居民生产、生活条件与周边城市地区的居民生产、生活条件有很大落差。“城中村”是城市自身内部发展不平衡的突出表现，尤其在超大城市、特大城市，表现更为突出。推进超大特大城市“城中村”改造，就是要解决城市内部发展不平衡的问题。

改造“城中村”，应基于城市产业结构升级和布局来谋划。“城中村”是由城市产业发展而自由产生的，是与特定条件下城市产业的发展和劳动力的供应相适应的，不同的城市存在差异。在经济转型过程中，城市的活力和可持续发展能力，取决于城市产业结构的调整和升级。而城市产业结构升级必然引起劳动力供应结构的调整。

改造“城中村”，必须与劳动力供应结构调整相结合。不能主观臆想地在“城中村”安排一个什么产业，简单地把“城中村”改造成一个“开发区”。就业问题不能就“城中村”论“城中村”，“城中村”的劳动力是整个城市的劳动力供应源，不能简单地把“城中村”的居住人口安排成“就地就业”。

改造“城中村”，不仅仅是让“城中村”的居住人口迁出去。否则不但会造成经改造的“城中村”居住人口减少，导致该地区的衰落，也会在其他地方形成新的“城中村”，或者引起城市劳动力供应不足。“城中村”的产生，本质上是劳动力要素在起作用，改造“城中村”也必须把劳动力供应和提供充分的就业机会作为整个城市统筹的、重要的考虑因素。

“城中村”与城市其他地区发展不平衡的重要表现是基础设施不足，导致“城中村”居民的生活环境严重落后。改造的重点应该是完善基础设施和公共服务设施，改善“城中村”居民的生活环境。要根据不同的“城中村”基础设施状况，采取拆除新建、整治提升、拆整结合的方式有序推进。

“城中村”改造没有标准方案，要基于不同城市特点推进，因城施策，重要的是要让群众有幸福感、获得感。

居住在“城中村”的主要是外来人口，他们的幸福感和获得感，是决定“城中村”改造成功与否的关键。要将城市外来人口的居住、就业、公共服务以及收入的增加一并纳入“城中村”改造来考量，还应当考虑外来人口的居住成本。

值得关注的是，居住在“城中村”的劳动力大多从事体力劳动，或在“大厂”打工，他们财富积累也比较少，居住成本是他们在城市里生活重要的制约因素。“城中村”改造不仅要使“城中村”的外观环境换新貌，更要注重居住者的发展需要与心理感受。要努力避免引起居住成本大幅度增加，超过外来人口的支付能力，导致劳动力流失，使新貌装“空房”，徒有其表。

点评

解决城市内部发展不平衡的问题。

深圳

12月新房成交环比增6.5% 2023共成交449.78万平米

根据深圳房地产信息平台数据，12月深圳全市新建商品房成交为35.77万平方米，环比上涨6.5%，同比下降40%；其中新建商品住宅成交2062套，面积20.54万平方米，环比下降25.8%，同比下降23.2%。

按面积统计，12月深圳90平方米以下新建商品住宅成交占34%，90~144平方米新建商品住宅成交占61%，144平方米以上新建商品住宅成交占5%。

新批预售方面，12月深圳全市新批准预售商品住房4697套，2023年累计批准预售72806套。

另悉，截至12月末，深圳可售新建商品住宅5.17万套。

2023年，深圳累计成交新建商品房41800台，面积449.78万平方米，其中新建商品住宅30833套，313.33万平方米。

点评

新政利好减弱。

安徽毫州

提高公积金商品房贷款额度，支持“带押过户”。

四川

广元购房新政：每平方米补贴150元，团购优惠助力楼市回暖。

福州

2023年五区住宅签约1.71万套，二手楼成交3.76万套。

南宁

元旦、春节促消费：加大商品房促销，带动家居家装消费。

郑州

航空港区：高层次人才购房最高补贴300万元，产业人才最高20万元。

广州

空港经济区空港车辆段规划调整，将成为广州首个组合式TOD。

碧桂园

2023年累计交付超60万套，今年交付挑战将进入深水区。

恒大地产

截至11月末未能清偿债务3163.91亿，逾期商票2055.37亿。

大发地产

复牌进展：业务运营所有重大方面维持正常。

世茂股份

截至12月29日未能按期支付债务累计106.95亿元。

华发集团

拟发行2024年度第一期10亿元中票，期限3年。

富力地产

张力自12月29日起已辞任公司董事及行政总裁。

长沙

12月出让49宗地共揽金137.7亿元，中建信和27.6亿摘开福区商住地。

湖北

武汉拟于1月19日出让一宗仓储用地，起始价1.15亿元。

武汉

全年累计公开招拍挂成交各类用地241宗，成交金额882.84亿元。

西安

1月将迎来9宗土地出让，总面积近700亩。

北京

房山长阳镇16.03亿元挂牌一宗涉宅地块，需配建幼儿园。

三亚

5.38亿元挂牌2宗地，其中1宗拟建设国际IP品牌酒店项目。