文/乐居新媒体 成都 蔡德勇

“主城热”是今年成都土地市场上的一个显著特征。

在今年的“双12”成都主城土拍收官之战上，两个记录还被刷新了，成都市的最高楼面地价被刷新至23500元/㎡，成华区的最高楼面地价被刷新至21100元/㎡，拿地的还都是民营企业——仁和春天、邦泰。上一次民企积极拿地，还是三年前。

复盘2023年的成都土地市场，我们发现了地价新高、溢价率新高、央企拿地、民企出击等特点。

土拍政策——逐步松绑

土地出让政策调整是2023年土地市场的显著变化，逐步松绑是主基调。

2021 和2022年成都“11+2”区域的土地都是实行集中供应和集中出让，2023年“双集中”正式成为历史。相对分散的土地拍卖，减少了开发商的拿地压力和资金压力，全年“11+2”区域全年一共进行了二十余次土地拍卖。

2023年，住宅清水限价破三万是常态，包括怡心湖、锦江生态带都破了三万，全年一共有31宗土地限价达到了三万，占比约三分之一；最高则达到了36000元/平米，土地位于金牛宾馆附近，是成都城投置地竞得的。

9月26日，成都发布了系列新政，“优化土地供应方式”被放在的第二大项，主要内容包括不再设置土地限价和住宅限价、取消配建、调整商业比例等。

9月27日，金牛区、成华区等地七宗土地供应，没有设置可售商品住房清水最高销售均价。

10月23日，青羊区、金牛区、成华区等地七宗土地供应，没有设置“土地最高限价”，也没有设置“可售商品住房清水最高销售均价”，采取“竞地价”方式进行拍卖。这意味着“双限”的土拍模式也暂时退出历史舞台。

“双限”土拍模式退出后，“5+2”区域优质地块引得开发商竞相追逐，有八宗土地的溢价率超过15%，最高溢价率超过60%，三宗土地的楼面地价超过两万。

市场综述：规模名列全国前茅

从全国土地市场来看，成都的土地出让面积、出让金额都是位居前列的，说明市场规模还在，2024年的楼市还有希望。

据丁祖昱评楼市年度发布会PPT资料，2023年成都土地出让面积1829万㎡，排全国第六名，央企拿地占比约17%，民企拿地占比24%，都在全国排名前列。2023年成都土地成交金额约1296亿元，排全国第四名，央企占比23%，民企占比25%，指标也名列全国前茅。

土拍榜单发布

2023年，成都全市一共拍卖成交了190宗土地（含商业、科研用地等），总面积超万亩，计容建面超一千四百万平米，土地出让面积比2022年有明显的下滑。

（图片来源：克而瑞四川）

从各城区来看，东部新区和龙泉驿区的土地出让面积都超过千亩，天府新区、双流区、高新南区的成交面积也都在七百亩以上，算是供应量比较大的城区。但从土地成交金额来看，天府新区和高新南区都超过150亿元，大幅领先其他各区；龙泉驿区、成华区、双流区的土地出让金额也超过百亿。

从楼面地价来看，仁和春天拿下的位于锦江区琉璃乡的29亩土地是“地王”，高达23500元/平米，业内人士预测其产品必然往高端打造，精装新房售价可能离4万元/平米不远。整体而言，因为限价放开，今年楼面地价TOP10的入围门槛都达到了19400元/平米，有七宗土地超过2万元/平米，民企和国企都有所斩获。

从房企拿地角度来看，拿地面积最多的是三家本土国企：东部集团排第一名，土地都在东部新区，以三岔街道为最多；龙兴置业是彭州市属国企，其土地都在彭州市；成都高投集团是高新区的国有企业，其拿下的10宗土地，有一宗人才公寓用地位于高新南区，三宗土地位于高新西区，面积都不大，另有六宗位于由高新区代管的成都未来科技城板块。值得注意的是，民企嘉禾兴凭借259亩的拿地规模，也进入了前十名。

从房企拿地金额来看，保利发展拿了八宗共计约414亩土地，花了90.3亿元，是房企拿地金额榜的第一名；兴城人居拿地388亩，耗费73.3亿元人民币；建发和华润的拿地规模相当，而且建发有两宗土地还是跟华润合作；进入拿地金额前十名的还有中国铁建地产、华发股份、成都轨道交通集团、远达地产、越秀地产和万科地产这几家房企。

典型房企拿地解析

除了少数房企业“兜底”拿地外，多数房企拿地都是为了开发，为了进入房地产市场，市场就涌现出了独立开发、合作开发、代管代建等模式

1. 独立开发

万科、邦泰、保利、越秀、明信、中海、新希望等众多房企都是选择自己独立开发项目。

2. 合作开发

建发2023年在成都拿了五宗土地，4月26日竞得的十陵和怡心湖地块都是选择了跟华润置地合作开发，华润注资，建发操盘。

国贸2023年在成都没有拿地，但是9月份通过和兴城人居进行股权合作，获得了龙泉驿行政学院TOD板块六宗土地的开发权益，总面积约163亩，土地都是2022年成交的。

另外，华发竞得的两宗土地也都是跟华润置地进行合作开发，案名分别为新川印和阅天府。

3. 代管代建

代管代建的官方说法叫“委托开发管理”，这项业务在成都开展得比较有规模的是龙湖、中铁建、德商、新希望等，他们代管代建的项目都不止一个。

4. 本土国企拿地后续

据统计，成都市内国有企业2023年拿地超过六千亩，他们的开发方式也是有很多值得研究的地方。详见乐居新媒体专稿：成都区属国资房企：时势造黑马

5. 2023年未拿地的房企

对比着克而瑞四川发布的《2023年1-11月成都房企销售排行榜TOP50》，乐居新媒体发现了一些房企2023年没有拿地。

像招商蛇口、万华投资、天投地产、轨道城市等新房销量靠前房企，本身土地储备比较多，即便2023年没有拿地，2024年也还是有很多货源可供。

但是像中海、华侨城、蜀道、电建地产、天恒、绿城等拿地一宗的房企，以及锦江统建、首开、中粮、旭辉、美的置业、金茂、首钢等拿地0宗的房企则面临存货不足的风险，如果不及时补货，将会被市场遗忘。

土地被誉为房地产的“粮食”，取消“双限”后，土拍市场回归“价高者得”，市场竞争靠的是综合实力，倒逼开发商进步。2023年土地成交下滑，2024年的商品房供应可能会减少，一批清水限价超三万、楼面地价超两万的项目会陆续入市，其产品力如何，将深度影响成都楼市的走向，让我们拭目以待。