企业业绩篇

◎  文 / 克而瑞研究中心

2023年，中国房地产市场修复不如预期，整体还处在调整之中。一季度经历低位拉升之后，二季度开始动能不足回落，下半年一直处于低位徘徊，行业百强累计业绩继续呈现负增长。

企业方面，百强房企格局分化持续，央国企销售表现显著好于混合所有制房企和民营房企，民营房企整体销售困境最严峻。前11月百强累计业绩同比降低的企业数量占比超过六成，其中有31家同比降幅高于30%,民营房企占28家。

目前，市场仍在调整，近期政策面继续释放利好，支持房企合理融资，提振市场信心，但购买者信心和预期的修复尚需时日，短期内预计都以观望情绪为主，市场难有大扭转，企业销售去化及回款还将面临较大压力。

进入2024年，经营环境仍充满不确定性，房企需采取积极对策修复购房者信预期、适应新变化，促进销售去化。一方面，继续推进融资工作，抓住融资机会，拓展融资渠道，保持稳定的现金流入，向市场传递积极信号，增强品牌信心、修复和改善购房者预期。另一方面，积极把握市场窗口机会，挖掘不同城市、不同需求结构性机会，同时做好营销推广，提升货值变现能力。

特别对于出险房企来说，债务展期、重组以及保交楼是两大棘手的任务，填补资金缺口或直接关系到企业存续，加快去库存、促回款仍是当务之急，同时也要积极寻求纾困支持，通过内外合力推动企业恢复。

总结

01

百强房企累计业绩同比负增长，下行压力延续

2023年，中国房地产市场继续承压，整体处在低位调整。1-11月，百强房企累计实现销售操盘金额49536.5亿元，同比降低14.4%，仍陷负增长困局。从全年走势来看，一季度由低位拉升，3、4月出现一波小高峰，随后预期支撑不足、推盘积极性降低，市场行情转下，下半年基本处于低位运行，“金九银十”成色暗淡，年底各大房企进入年终冲刺阶段，加大供货量和营销力度，但楼市复苏动能不足，销售也未有明显起色。

02

百强门槛93.4亿元，各梯队门槛值降至近年最低

百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队销售门槛均降到近年最低。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-11月TOP10阵营保持了较高的韧性，销售操盘金额门槛为1499.8亿元，同比降低2%；TOP20门槛降低21.7%至561.1亿元；TOP30和TOP50梯队门槛分别同比降低18.8%和19.7%至352.6亿元和217.7亿元；TOP100的销售操盘金额门槛则较去年同期降低7.8%至93.4亿元。

03

六成百强房企累计销售同比降低，企业格局分化持续（略）

展望

04

04

销售低迷态势短期难以扭转，修复购房者预期是关键

2021年下半年以来，市场降温明显，尽管政策面不断优化，但购房者信心和行业预期依旧处于低位，行情难以得到扭转，房企销售去化持续承压。在行业深度调整之下，企业格局也持续分化，民营房企大面积失守，生存空间不断收窄，而央国企和部分优质民企的相对优势则凸显出来，正在成为行业主导力量。

当前行业仍处在风险出清期，复苏动能不足，尽管政策面持续发力，各地方购房政策优化，监管层支持房地产企业合理融资需求，但落地成效还有待观望，购房者的信心和预期修复尚需时间，预计销售低迷态势短期难以扭转。

进入2024年，调整或持续，经营环境仍将充满不确定性，房企还需做好应对策略，保证流动性安全，修复购房者预期，是提振市场的关键。

对于正常经营房企来说，一方面，流动性安全是推进正常经营的前提条件，流动性一旦恶化，企业经营很可能陷入信用、交付、销售的恶性循环中，直接影响购房者对品牌的信心和预期。在政策窗口期，房企紧跟政策大势,抓住融资机会，拓展融资渠道，有利于稳定现金流入，向市场传递积极信号。

另一方面，根据预测，未来十年，中国房地产市场开发规模每年仍将保持在10亿平方米左右，发展仍有支撑，但需求结构已经发生变化，房企需要尽快适应市场新变化，推进供给侧改革，挖掘不同城市、不同需求结构性机会，同时做好营销推广，提升货值变现能力。

而对于已出险房企来说，债务展期、重组以及保交楼是两大棘手任务，填补资金缺口或直接关系到企业存续，积极营销去库存，加强现金回笼仍迫在眉睫。在自救的同时，也要加快寻求政府或金融机构支持纾困落地，内外力结合推动企业恢复。

总体来说，房地产市场仍是机会与挑战并存，目前挑战是摆在房企面前的“第一问题”，只有熬过去才能“柳暗花明”。

2023年总结与展望

政策篇：2023托举并用稳供需，2024继续刺激开启新模式

行业篇：2023规模相对稳定，2024维持底部震荡

土地篇：2023量价继续调整，促地产行业供求平衡

城市篇：2023两轮脉冲复苏、总量微降2024或延续筑底行情

产品篇：围绕个性化、体验化，打造高品质生活方式

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考