文/乐居财经 曾树佳

当听到新的房企融资白名单有望出炉时，人们持币加仓；当看到险资撤离地产股的报道时，许多人又开始迟疑了。

但作为房地产股市里的长线投资者，宋平对眼下的趋势，则抱着理性的心态，不会轻易加减仓。

前段时间，有些头部房企，股票一月之间跌幅达到30%，他就觉得不太正常，认为地产股的底部确认已经是共识了，后续优化政策的加码，是大概率的事情。

与此同时，他觉得险资减持地产股，并不是在撤退，而是置换成商办资产，钱还是在地产行业里，这说明险资对房地产的复苏，还是留有一手期待的。因此，他并未对后续的股市，丧失信心。

回望2023年的地产股，在总体下跌中，确实隐藏着一些积极的信号。对于投资者来说，须在洞察中，对股市保有耐心。

过去一年，房企的护盘行动从未停止，股票增持、回购，股东注入资产，推动债务重组……无论是A股，还是港股地产商，都在为此付出努力。

但投资者的信心，仍没有被完全提振。乐居财经统计获悉，截至12月22日冬至收盘，A+H共159家上市房企的总市值，较年初下跌了30.63%。实现市值正向增幅的，只有23家，占比14.5%。

不过，在总体的跌势中，也有阶段性的回弹表现。比如在诸多政策加持、房企取得债务重组重大进展的11月，有些内房股在一月内，实现50%以上的市值增幅。

行业的出清之下，地产股的修复道阻且长，但或许将在波动中温和回升。

延续的护盘行动

眼见地产股市不断下探，即使是居于销售规模榜首的保利发展，最终也坐不住了。

近期，保利发展公布了保利集团对其的增持计划，该计划从12月12日开始，为期一年，增持总金额在2.5亿元至5亿元之间。

公告的字里行间，保利发展不忘附上一句：“基于对公司未来发展的信心，及长期投资价值的认可”。此次增持后，保利集团及其一致行动人，持有保利发展股份合计48.49亿股，占总股本比例40.51%。

该增持计划一经公布，三天之后就得以践行。保利集团通过集中竞价，首次增持保利发展A股股份211万股，占总股本的0.02%。

而截至12月15日，保利集团已累计增持保利发展495.71万股，占总股本的0.04%，累计增持金额达到5000.09万元，瞬间已达增持计划金额下限的20%。

保利发展“护盘”的行动，并不止于此。

在祭出增持举措之前，它就宣布，将以10至20亿元回购股份，回购价格不超过15.19元/股，回购期限不超过3个月。

“增持+回购”的组合拳，已是房企提振市场信心的惯用方式。

早在今年6月，世茂股份便宣布将使用不低于1亿元，不超过2亿元，进行公司股份回购，回购股份价格区间不高于1.3元/股。

由于A股有着“1元退市”的终止上市条件，即连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元/股，就面临退市。因此，被戴上了ST前缀的世茂股份，更有股价提振的紧迫感。

早在5月底，该公司便宣称，其控股股东峰盈国际或一致行动人上海伯拉企业，将展开一年时间的股票增持，数额在1至2亿元之间，增持价格不高于1.8元每股。

直到12月19日，上述股东增持世茂股份总股本的1.01%，增持金额为4486.99万元。

自5月份以来，已有10家A股房企公布自身的增持计划。对于他们来说，市值管理尤为重要，即使不能限期完成增持任务，也会出面表个态，安抚一下投资者。

就像金科股份，其12月初发布公告称，为保证完成增持公司股份金额的承诺，公司控股股东金科控股，提议延长股份增持计划期限，自股东大会审议通过后六个月内实施完毕。

乐居财经查阅获悉，原本金科控股计划以自有资金，在6个月内增持金科股份，金额不低于5000万元至1亿元。

但目前这项增持举措，仅完成金科股份总股本的0.406%，增持金额为1926.85万元，不足承诺最低金额的一半。

房企掏钱买入自家股票，为的是使自身在资本市场上的表现，能够企稳回升。从短期来看，效果确实立竿见影。

比如保利发展，其公告增持计划后，股价就从9.61元连续上涨至10.34元；此前的荣盛发展从1.17元涨至1.89元/股，世茂股份从1.01元涨至1.04元/股。

但一旦拉长时间线，有些地产股就失去了后劲。美好置业5月称用0.5至0.8亿元的增持计划，由此产生的正面效应，是其股价曾从0.8元连续上升至0.88元/股，但后续依然够不着1元的“门槛”，只能遗憾退市。

今年以来，已有接近10家A股房企被强制摘牌，除了上述的美好置业，蓝光发展、泰禾集团、阳光城宋都股份等，虽也尝试过扭转股价，但最终都进入了退市的行列。

市值总体跌三成

房地产行业处于估值洼地，投资者显得有些迟疑。

今年8月，在股价处于低位的情况下，机构投资人对万科发起的增发事项，表示担忧。万科经过一番权衡，决定终止A股增发并撤回申请，安抚股东。

不久前，证监会曾发布通知提到：“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。

地产商开展股权融资，能不受破净、亏损影响，那无异于降低融资门槛，提升审批速度。但实际上，估值太低，如果做股权融资，就像是在便宜卖股。

据乐居财经统计，79家典型A股房企的平均市净率，虽能达到1.46，但其中有近59%的比例，共47家房企的市净率小于1，处于破净状态。

为了进一步稳定信心，万科甚至在高管薪酬方面，增加年度股价变动作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值，作为对比指标，促使员工利益与股东利益的绑定。

回头看过去一年的地产股市表现，便可以窥探万科做出该举措的深意。

从今年年初到12月22日冬至收盘，万科的市值从2181亿元，降至1238亿元，降幅达到43.23%，市净率为0.49。10月底，万科被流言击中，股债跳水，直至后来深圳国资用实际行动为其站台，才遏制住了市场的恐慌。

“招保万金”中，除了万科之外，保利发展今年的市值，较年初下降了34.9%至1179亿元；招商蛇口市值下降了12.96%至851亿元；金地集团市值下降了57.48%至196.38亿元。

由此可见，央企阵营中，目前位居销售规模榜首的保利发展，以及落地定增方案的招商蛇口，也均未能避免市值的下降。而金地也曾处于舆论的浪尖，导致了市值的跌幅较大。

除此之外，典型房企中，滨江集团、建发股份、新城控股、中南建设、ST世茂等，其市值较年初的降幅，分别为16.31%、29.55%、43.85%、36.53%、53.81%。

纵览79家A股房企，只有19家房企的市值实现了正向增幅，另65家房企的跌幅在1%至65%之间。

大开大合的港股市场，内房股的表现更将股市的情绪，体现得较为明显。

乐居财经统计获悉，80只内房股有76只的市值，较年初有所下跌。金辉控股的市值从153亿港元降至143亿港元，下跌了4.99%；而景瑞控股则从9.08亿港元变为0.52亿港元，跌幅达94.14%。

两者为最小与最大跌幅，他们之间的差距，较为悬殊。

截至12月22日收盘，排在市值榜首的为华润置地，其市值达到1900亿港元，折合人民币约1727亿元，但较年初的跌幅为24.17%。

紧接着的中海发展、龙湖集团，市值分别为1460亿港元、817亿港元，跌幅分别为34.13%、45.53%。

总的来看，A+H共159家上市房企，年初的总市值为24184亿元人民币，截至12月22日的总市值为16776亿元，下跌了30.63%。仅存的千亿市值主体，只有4家。

积极的信号

房地产行业股市总体下探，从中也能看到一些积极的信号。

尽管房企销售、融资“两条腿”，仍没有整体迈开，但优化政策陆续加码，为行业的复苏垫下基调。在此背景下，总能在资本市场激起一些涟漪。

距离信贷、债权、股权融资“三支箭”的发布，已有一年。在过去这段时间里，供需两端的政策对融资政策，继续做着边际调整。

比如降首付、降利率、认房不认贷政策的出台，也比如“金融16条”部分政策期限的延长，以及再次强调民企融资的一视同仁。

不久前，更是传出消息，金融监管部门融机构座谈会上，提出了“三个不低于”。

即各家银行自身房地产贷款增速，不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速，不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速，不低于本行按揭增速。

会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。

而销售回暖后劲待解，监管机构继续从房企融资入手，已在起草一份中资房地产商白名单，或有50家国有和民营房企被列入其中。在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。

据悉，这一名单较今年年初，具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。此后，不少银行召开房企座谈会，不断推动进展。

虽说政策传导需要一个过程，但其对股市的阶段性提振，有着不一般的意义。11月，港股市场上的地产板块，便常有整体飘红的表现，80只内房股总市值增幅为2.45%。

旭辉控股、中国奥园、融创中国等，均在一个月间，市值收获50%以上的涨幅。其中大部分房企，均在优化政策的背景下，同时取得债务重组方面的进展，改善了企业基本面。

在化债的路上，老孙熬白了头。短短18个月时间，融创完成境内外债务重组，涉及金额900亿元，成为头部出险房企中，第一家完成境内外重组的房企，其化债工作具有标杆性，是业内重组化债的参考样本。

11月底，奥园境外重组方案，也顺利在28日晚间召开的计划债权人会议上，获得投票通过，待相关法院聆讯裁决后正式生效。

这意味着，它将成为首家完成全部境内外债务重组的粤系房企。

而旭辉已完成72亿境内债的展期工作，境外债重组方案取得阶段性成果。为兼顾不同债权人的诉求，旭辉提供了短中长不同选项，用旭辉方面的话来说，就是“短端削债，中端转股，长端保本降息”。

此外，有望在明年1月或2月实现境外债重组上岸的中梁控股，在11月份也有近30%的市值增幅。

尽管12月，一些地产股的股价有所回调，但后续，房地产行业的优化调整仍将持续，未来房企的估值修复道阻且长，然而或随着行业出清而温和回升。

（文中“宋平”为化名。）