乐居新媒体 昆明

昆明房主们，正在疯狂出货。

据克而瑞数据显示，11月份，昆明二手房挂牌量大幅上涨，环比涨幅达21%，同比上涨61%，新增挂牌量5380套，创下年内二手房月度挂牌量最多的纪录。数据显示，截止11月末，昆明二手房挂牌总量达到41401套。

数据来源：云南克而瑞

新政落地，挂牌量猛增

分区域来看，11月份各区挂牌量均有不同程度上涨，其中呈贡涨幅最大，达66%，其次五华区涨幅达30%，共计新增1080套，官渡环比仅增长8%，增速对比其余各区最低，但挂牌量1491套领先于其余各区，盘龙、西山增速均在20%以上。区域内次新房及配套成熟小区新增较多。

数据来源：云南克而瑞

克而瑞报告指出，11月份新增挂牌房源主要集中于螺蛳湾、同德广场、大学城等成熟区域，区域内人流量大，客户吸附力强。此外，值得关注的是，分布于滇池沿岸、拥有可观滇优势的房源也在出售，如海东俊园、滇池俊府、金地云海一号等，均价在3万元/㎡以上。

新增房源爆发式增长，克而瑞分析认为，主要是由于限售政策放开，二手房东出货加速，次新房挂牌量明显增加带动。

11月2日，昆明市政府官网发布《昆明市人民政府办公室关于废止一批房地产政策文件的通知》。废止文件中包含了，2017年10月起执行的呈贡区2年限售政策； 2018年3月1日起执行的主城五区、三个国家级开发（度假）园区限售3年政策。这意味着，昆明商品房限售政策全部取消，同步取消的，还有主城及三个开发区限购政策。

至此，昆明现执行的最新购房政策为，“认房不认贷”，跨区无房算首套，不限购、不限售。

呈贡区、沿滇区域次新房源大量挂牌，无不说明着新政落地对于市场的刺激作用所在。业内认为，随着置换窗口期的到来，房主们纷纷挂牌以期置换地段更优、居住舒适度更高的房源。

你压价，我抢客

那到底是新房好卖还是二手房好卖？

克而瑞数据显示，2022年昆明全年成交3.6万套新房和3.6万套二手房，也就是说昆明新房和二手房成交基本占比在1：1左右。

数据来源：云南克而瑞

而从今年开始，昆明二手房成交量大幅增长。数据显示，2023年1-11月份，昆明累计成交二手房40156套，新房27463套。二手房的市占比率从去年的50%提升到今年59%，也就是说，昆明买二手房的人比买新房的人多。

不过，这也并不见得是二手房好出手。

克而瑞典型项目监测数据显示，今年8月以来，带看量持续上升，但客户房源选择性多，成交转化率低位，去化周期长。转化率长期维持3%左右低位水平，11月转化率3.3%，环比下降0.1个百分点。

11月份，昆明二手房成交了3316套，成交量33.90万方，成交量环比跌幅收缩10个百分点。这个成交量，还是二手房东含泪送出的。

从价格看，今年年初，昆明二手房成交均价维持在1.2万元/㎡左右，至7月份，成交均价降至9870元/㎡，11月份二手房成交均价仅为9511元/㎡。也就是说，目前的二手房成交，多数是业主的妥协让步、下调价格促成的。

数据来源：云南克而瑞

二手房持续降价成交，同时新房市场部分高端、改善产品成交占比上升影响，一二手房的价差持续扩大。为了抢客，卷价格、卷产品力，已经是新房的常规操作。

特价房1.1w/㎡起，工抵房xx万元/套，一口价特惠……临近年底冲刺业绩，昆明各大新盘大多以特价形式进行促销，优惠力度在500-2000元/㎡左右，可以说，大家都在“正面拼刺刀”。

从目前收集到优惠看，位于北市区的首创禧悦春城项目特价房单价跌破万元，为8500元/㎡-9500元/㎡，区域内其他特价房源单价约在1.2-1.4w/平米左右。

南市区依旧有多个项目推出特价房，包括近期关注度比较高的龙湖青雲赋、龙湖学宸府、金地学府名著、筑友双河湾，均有特价房源，单价在1.3-1.6w/㎡之间，金地十一峯近期推的特价房也仅万元出头。

西市区和东市区推出特价房源的还是老面孔，优势就是以现房/准现房为主，包括大华锦绣山海、义承金川府、保利明玥半山、中海云麓九里等。

除了给予买家足够优惠，还有不少项目纷纷推出置业大礼包，如卓越滇池晴翠成交送全屋装修，招商雍珑府送家装大礼包、龙湖学宸府推出成交享现金奖励，华夏金地一号成交送物业费。

为了进一步刺激改善需求，昆明多个新房项目还推出了“以旧换新”活动。据不完全统计，目前已有南昌建工雍锦园、小白龙·温泉小镇、中海寰宇天下等项目推出“旧房换新房”活动，房企方面，云南万科与贝壳昆明站达成“以旧换新”战略合作。

对于买家而言，市场供应量加大，意味着选择也更为广泛，买新房还是买二手房，还得从自身需求出发。

很多人选择二手房，主要是因为二手房所见即所得，可以现房入住，节省期房等待期的房租，配套现成，入学及时，融资及时，更低月供等等，对刚需的吸引力更大。

而如今新房中，现房、准现房在售的也不在少数，同类产品中，新房在社区配套、户型品质、装修标准、居住舒适度方面也更有优势。

对于改善、深改买家来说，应该还是以打新为主，反而是一些大户型二手房，想要快速出手，可能还要继续煎熬。