编者按：经济总量大、人口数量多、区位优势显著的成都，是房企掘金的必争之地。是深耕还是浅耕，房企的选择千差万别。谈及“深耕”，区属国资房企群体应该最契合这个话题，受到企业性质限制，谋求发展，“深耕”是必然选择。本期《深耕》，聚焦成都区属国资房企。

文/乐居新媒体 成都  斯达

房企格局洗牌，有一个群体，成为成都房地产市场的重要力量。

成都本土国资企业，登上舞台。其中，不只是以兴城人居、成都城投置地为代表的市属国企，还有一众区属国资房企。

近两年，成都区属国资企业在土拍中频繁出手，有的，销售业绩还进入了成都房企头部阵营。

受到企业性质限制，区属国资房企的业务区域被局限在其所在区内，但这并没有影响部分区属国资房企进行“市场化”经营探索。

拿地的“半壁江山”

时势造英雄。

在市场中一向存在感较低的区属国资企业开始频繁拿地，应该是从2022年前后开始的。

这和房地产市场的调整关联密切，房地产市场下行，市场格局大洗牌，民营房企减少拿地，国资企业，特别是各个区的区属国资企业拿地动作不得不增多。

可以看到，区属国资企业拿下的基本是本区内拍卖时无人竞拍的地块，成交价就是起拍价，“国资兜底”一时成为成都土拍市场的常见现象。

据克而瑞统计，2022年大成都房企拿地金额TOP20，区属国资企业几乎占据了半壁江山：

双流国资，拿地7宗，拿地金额69.69亿，排名第4。

成华国资，拿地7宗，拿地金额56.76亿，排名第6。

成都天投，拿地5宗，拿地金额46.62亿，排名第8。

成都高投，拿地6宗，拿地金额41.10亿，排名第11。

武侯国资，拿地7宗，拿地金额39.60亿，排名第12。

温江国资，拿地5宗，拿地金额26.72亿，排名第15。

金牛国资，拿地5宗，拿地金额19.24亿，排名第19。

2023年，区属国资企业“兜底拿地”还在继续，特别是在二圈层区域，区属国资企业依旧是拿地的主力军。

引援开发

拿地之后，项目怎么开发？

房地产项目的市场化开发，涉及的是投资－设计－建造－销售全链条工作，拿地只是第一步。

要知道，部分兜底拿地的区属国企，此前并没有太多市场化的房地产项目开发经验，引入“外援”开发项目，成为普遍现象。

我们注意到，武侯、成华、温江、郫都、龙泉驿等区的国资房企，近年兜底拿下的多宗地块，选择引入品牌房企联合开发。

股权转让，增资扩股是常见模式。

今年5月，郫都区国资企业蜀盛置业有限公司完成增资扩股，龙湖成为大股东。该公司名下拥有一块面积75亩的住宅用地，为2022年10月27日底价竞得。该地块被打造为龙湖天屿项目，已经多次取证。

今年6月，持有郫都区红光44亩住宅用地的郫都区国资企业成都弘万瑞博置业发展有限公司增资扩股，增资新股东股权占比51% 。最终，万科入股，该地块被打造为樟宜星光，项目已多次开盘。

年初，成华区国资企业成都华创众信达建筑工程有限责任公司增资扩股，增资新股东股权占比51%，该公司为2022年10月底价出让的二仙桥79亩地块的开发主体。最终，中建西南院置业入局该地块，该地块被打造为中建匠心里项目，首开121套房源开盘售罄。

除了以往常见的股权转让、增资扩股等方式，引入品牌房企作为代建方，也成为越来越多区属国企推动项目开发的选择。

去年以来，中国铁建地产、新希望地产、龙湖、德商等品牌房企都通过代建模式入局多个区属国资平台企业的项目开发。

今年5月，中国铁建地产中标武侯区国资企业三个项目的“全过程开发委托管理服务”。三个项目，均为武侯区国资企业在2022年底价拍得，分别是武侯区仁居府46亩住宅项目、武侯区仁居泰31亩住宅项目、武侯区双华数字健康产业园D区项目。

武侯区仁居府46亩住宅项目、武侯区仁居泰31亩住宅项目被打造为领樾，目前该项目首批次房源已取证。

龙湖则在今年拿下了温江国企成都九联科海健康科技有限公司名下75亩项目，以及龙泉驿国企成都经开兴驿置业有限公司东安湖31亩的代建服务。

新希望地产也拿下了数单代建业务，均来自龙泉国资企业成都经开国投集团，分别柏合街道112亩项目、龙泉街道30亩，以及东安湖44亩项目。

我们注意到，目前还有部分由区属国资房企拿下的地块，正在寻求品牌房企入股，或寻找代建方。

“市场化”探索

也有区属国资房企，似乎并不想局限于“区属平台公司”的角色，开启“市场化”探索。

克而瑞发布的“2023年1-11月成都房企销售排行榜TOP50”中，入榜的区属国企有4家，分别是排在第9位的天投开发、排在第11位的锦江统建、排在第13位的高投置业，以及排在49位的空港置业。

这四家，也是成都区属国资房企市场化探索走在前列的代表。

●天投开发

1-11月，天投开发以99.25亿的销售额，排在房企成都销售榜的第9位，是区属国资企业中排名最高的。

成都天投集团官微12月18日披露，其地产板块今年销售回款已破百亿，天投开发应该是成都首个年销售额破百亿的区属国资房企。

背靠天府新区首位国企成都天投集团的天投开发，可谓“含着金汤匙出生”。早期，天投开发在天府新区兴隆湖、总部商务区等热门区域拿下了大量土地，这些地块为天投开发实现爆发式增长，奠定了基础。

今年，为天投开发的销售业绩贡献最大的两个项目——天府公园未来城、天府公园观澜，均是天投开发在早年拿下的地块。这些地块位置基本比较优越，还有价格优势，销售基本比较顺利。

今年，天投开发梳理出了自己的产品系——“天成系”“未来系”“公园系”。

其中，天成系更是被天投视作其高端产品系。目前，天成系首作——锦悦天成已经亮相，将打造建面约193-217㎡别墅产品。

可以看到，天投开发是有做豪宅的“野心”的，锦悦天成之前，天投开发在今年还推出了天府公园未来城的新组团未来岛，该组团拥有大量200㎡ +大平层。

据天投开发披露，其目前在成都楼市“八盘齐发”，包括天府公园未来城、天府公园观澜、公园翠屿、独角兽岛U6、锦悦天成、鑫云阁等。

多盘齐发，梳理产品系，做豪宅，成都区属国资企业的“规模化”“品牌化”“市场化”探索，天投开发应该是走在前列的。

但，天投开发也面临着走“市场化”之路无法回避的挑战。

近两年，天投开发在土拍市场陆续有新地块入账，但相较于早期拿下的地块，位置没有那么好，地价也不低。

比如，独立开发的公园翠屿，与中海合作开发的天府合印。地段优势不强，价格优势并不明显，两个项目销售情况自然没有天府公园未来城这样强势。

●锦江统建

锦江统建，锦江区国企兴锦建设集团下属企业。1-11月，锦江统建销售额96.79亿，在成都区属国资房企中，排名仅次于天投开发。

在众多区属国资房企中，锦江统建的拿地特征有明显不同。他早在2019年就开始频繁在成都土地市场出手拿地，并且锦江统建基本不“兜底拿地”，拿下地块基本都是锦江区位置、热度较高的地块。

另一个特征是，锦江统建目前开发的项目几乎都是与品牌房企合作开发为主。

包括，与成都轨道投资合作开发锦江府，与华发合作开发锦江首府、锦江大院、锦江璞园，与华润、华发合作开发锦江上院，与中交地产合作开发的锦江九章、锦发广场。这些项目，热度都很高。

从豪宅项目锦江首府开始，锦江统建参与开发的项目定调就较高，其打造的项目定位都是改善，甚至豪宅。可以说，锦江统建在市场中的知名度，在成都一众区属国资房企中，是靠前的。

也可以看到，目前锦江统建还没有独立开发的项目入市，其独立操盘能力如何，还有待检验。

●高投置业

高投置业为高新区属国有企业成都高新投资集团下属公司。

高新南区是成都楼市最热区域，少有需要国资兜底的地块，高投置业销售的主力项目，也是以人才公寓为主。

虽然是人才公寓项目，但这些人才公寓项目在完成人才选房后，会面向市场销售，本质上与普通项目区别不大。

今年前11月，高投置业以80.12亿的销售业绩排在成都房企13位。出色的销售成绩背后，是高投置业旗下人才公寓项目优越的地段占位。

高投置业开发的诸多人才公寓项目，分布在大源、新川在这些在楼市中炙手可热的板块，加上价格优势，“很难不好卖”。

比如，今年，高投置业在新川板块打造的人才公寓项目和悦府、锦悦府、汇悦府入市，推出了超千套房源。虽然项目的产品力新川板块其他项目相比，并没有优势，但凭借着位于新川板块核心的位置，以及价格优势，去化尚可。

接下来，高投置业在大源、金融城等高热度区域还有人才公寓项目要推出，位置十分优越，大概率不愁卖。

目前，高投置业还没有在土拍市场拿下非人才公寓用地，在没有人才公寓项目的地段、价格先天优势加持下，高投置业的项目打造能力如何，尚待观察。

●空港置业

2023年1—11月，空港置业的销售额为16.95亿，入榜成都房企销售排行榜TOP50，位于49位。

空港发展隶属于成都空港城市发展集团，是双流区国资企业，空港置业称，其在2021年开发的云璟铂樾是双流区区属国企首个市场化房地产项目。

目前，空港发展开发的住宅项目主要集中在东升和怡心湖板块。

独立开发的项目方面，在东升板块，空港置业已经推出了云璟铂樾、云玥汀澜、云玥栖棠三个项目。其在怡心湖板块打造的首个住宅项目，云璟林著也在近期亮相。

值得一提的是，空港置业在去年就亮出了自己的产品系，其宣称，已形成TOP级“云玺系”、改善级“云璟系”、首改级“云玥系”、刚需级“云筑系”，以及保障性住房“云栖系”。

空港置业，和天投开发、高投置业等属国资房企有着同样的难题——兜底拿下的地块，位置没有优势，地价并不低，在没有绝对的产品力优势下，项目入市后去化速度缓慢，空港置业在东升的三个楼盘目前都还有不少房源未售出。

另外，在双流，除了空港发展，还有另一家区属国资企业——空港兴城也是拿地大户。

空港兴城旗下的空港兴城置业，独立开发的项目包括已售罄的棠晓宸光府，锦楠上院、晨曦府等。

写在最后

区属国资房企登上舞台，有的是市场格局变化下，被大势推动的非主动行为，也有的，主动抓住这轮机会，跳出固有“角色定位”，实现了市场化、品牌化的初步探索。

当然，成都区属国资房企的发展才刚刚开始，至少目前，他们的产品力与一线房企相比还存在差距，在没有了价格和地段优势后，如何解决项目的去化难题是他们必须面对与解决的问题。

接下来，这批区属国资房企最终会形成怎样的格局，领先者能否实现品牌力与产品力的持续输出，我们拭目以待。