文/乐居财经 许淑敏

这两天，万达集团的焦点，全在珠海万达商管上市对赌协议取消上。

新协议之下，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资珠海万达商管，总计持股60%。

这背后，是王健林四处奔走的结果。更为重要的是，他不断向外展示了，自救的态度。

从年初就开始，万达便陆续变卖资产，缓解流动性压力。当前市场上，多数房企出售资产的目的，已经不再单纯是润色报表、回流资金，更多是向外展现态度。

尤其核心一二线城市的商办资产，具备稀缺、保值增值的特性，更容易出售。

就连央国企眼下处置的资产，也绝大部分为核心城市的商办资产。以往，他们转让的多是处于边缘、亏损的项目。

市场形势变了，除非核心、优质资产，否则并不容易找到外部接盘侠。一部分房企，选择进行关联交易，内部消化，促进资金回笼。

自救的态度

险资都在关注着万达资产包。

万达拟出售旗下位于一二线城市万达广场的消息一经传出，大家保险、阳光保险等险资接洽的消息也不胫而走。

具体出售项目、金额均未披露，但市场已然热议。

这是万达今年第四次传出出售资产。年内，万达至少成功转让了5座万达广场，包括上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达、广西北海合浦万达广场、上海周浦万达广场等。

而险资正是主要的接盘对象。尤其是大家保险，接盘了4个项目，只有广西北海合浦万达广场是转让给了北海当地一家房企。

万达出售资产，是迫于集团流动性压力。今年以来，万达面临着大额融资终止、第4次冲刺IPO结果未明朗等多重困境，资金压力颇大。尤其是珠海万达商管的IPO对赌协议，关乎380亿股权回购款。

为此，王健林不断奔走，出售核心资产、寻找投资者。

出售几座万达广场，对于万达庞大的债务大山而言，只是杯水车薪，但体现王健林自救的态度，也向外展现了万达资产包的优质。险资认可的资产，大多是抗周期、回报率较高的资产。

一系列操作下来，万达也迎来生机。继成功转让万达电影以后，珠海万达商管投资方也免除了对赌协议，让王健林松了一口气。

与万达一样，同样曾处于舆论风口的金地，也有出售商办资产的消息传来。

自金地董事长凌克辞职以后，市场对于金地的流动性担忧也随之传来。11月底，消息称，金地正与第二大股东福田投资谈判，计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资，交易对价或为40亿至50亿元。

深圳环湾城是金地今年在深圳的核心项目，该项目位于福田区，是涵盖写字楼、公寓、住宅、酒店、购物中心的综合体项目，目前住宅处于在售状态。

还有消息称，金地集团位于上海的商办及产业园等大宗持有型物业也正在寻找买家。

这些传闻，都指向金地正出售核心城市资产。也有分析称，金地计划出售资产，为了应付明年的偿债高峰。

穆迪预计，未来12-18个月，金地将有大规模债务到期，包括约230亿元境内外债券在2024年底之前到期或可回售。

金地背后，也面临一定的资金压力。

未雨绸缪，提前准备偿债，亦体现了金地努力应对市场下行的态度，保证自身现金流的安全。

正如今年以来，进入债务重组阶段的融创，出售资产、回笼资金的动作不断。例如，其4.22亿元出售重庆文旅城部分资产、12.3亿元出售臻华府及合肥秀场酒店共3个项目等。

为了偿债，融创选择出售商办资产，尽管回流资金不多，但确实看到了孙宏斌正积极化债。

眼下，多数房企出售资产的目的，已经不再单纯是润色报表、回流资金，更多是向外展现态度。之所以选择核心一二线城市的商办资产，是因为这些资产具备稀缺、保值增值的特性，更容易卖出去。

央国企的甩卖

这两年，央国企成为土地市场、收并购市场的主力军。大手笔扩展背后，同样面临着销售市场回温较慢、融资通道未完全打通的困境。

部分央国企，最近也开始频繁出售旗下资产。

像是大悦城控股，成功出让旗下上海鹏利置业所有股权予邕鹏实业，交易对价41.42亿元。该项目公司的核心资产，为中粮海景壹号项目的5、6、7号楼，房屋类型为公寓。这是上海陆家嘴金融核心区的顶级豪宅，与汤臣一品比肩。

另外，大悦城控股也出售了北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，交易价格42.56亿元，受让方为中邮人寿保险股份有限公司。此项目为北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，总建筑面积81454㎡。

大悦城控股正不断处置资产，北京名都地产100%股权也被挂牌出售。挂牌价还不断下降，从最初的1.32亿元降至4282.064万元。

不难发现，以往央国企处置的资产，多是处于边缘、亏损的项目，而眼下，多是核心城市的核心资产。

华侨城也是一样，11月挂牌的3宗资产，包括成都文旅发展33.33%的股权、西安曲江新区的太平坊项目、南京华侨城欢乐滨江商办大楼地块，都是一二线城市的地标项目。

前段时间，华侨城准备出售的是上海苏河湾项目酒店资产，更是网红项目。

另一家央企中国金茂，最近挂牌西安润茂置业有限公司49%股权。该项目公司曾在去年7月，以31亿元拿下上海宝山区大场镇宅地。

显然，上海、北京等地，资产更好出售。

自10月份开始，首开股份也多次转让旗下资产。首先是公布了转让北京联宝公寓项目的相关进展，后是正式挂牌出让北京铂郡公司、北京首开璞瑅公司100%股权及债权，最近又计划出让北京瑞泰商管。

根据测算，出售联宝公寓项目61.5%股权后，首开股份可实现所得税前利润约3.5亿元。而铂郡公司、璞瑅公司这两家租赁经营商街项目的公司，评估后股东全部权益价值为1.96亿元、3.4亿元。

至于瑞泰商管，评估值7.67亿元。

几项出售合计起来，首开股份也能回流十几亿的资金。

此轮行业流动性危机之下，大悦城控股、华侨城、中国金茂、首开股份等央国企，流动性紧张，且面临着盈利压力。

今年前三季度，华侨城归属于上市公司股东的净利润约-20.4亿元，同比减少9813.98%；中国金茂净利润25.26亿元，同比减少60%。

接近年末，变卖资产回血，已是迫在眉睫。尤其是央企2023年度考核当中，围绕经营指标维度设定了 “一利五率”考核，对于资产回报率、现金流安全，要求更高了。

关联交易

能够接盘商办资产的企业，以险资为主，但也有一些本土的企业或者跨界地产的企业。

例如，接盘广西合浦万达广场的是广西北海本土房企合浦旺和房地产，而接盘中粮海景壹号项目的上海邕鹏，股东为余虹泽和刘彦操，两人均为来自内蒙古的煤老板。

除非核心、优质资产，否则并不容易找到外部接盘侠。

一部分房企，选择进行关联交易，内部消化，促进资金回笼。机构数据显示，11月份，共有24笔资产交易，其中关联交易占了9笔，交易规模占近四成。

中骏集团、滨江集团、荣盛发展等多家房企，均有关联出售动作。

中骏集团向旗下中骏商管出售北京奥莱购物中心，代价为10.9亿元。而这笔资金，将从中骏商管的内部资源及中骏商管首次公开发售的闲置所得款项进行拨付。

拆分上市的好处体现了出来，能够在必要的时候，支持母公司的发展。已经出现债务违约的中骏集团，亟需资金回笼，化解债务。

而滨江集团、荣盛发展都是向旗下物管平台出售车位。

滨江集团是为了加速资金回流，约定将滨江公司所开发项目的地下车位共计1568个转让给滨润物业公司，转让金额合计1.26亿元。

关于交易目的，滨江集团表示，一次性出售公司下属部分已交付项目的未售停车位，实现车位的有效去化，优化资产结构，实现开发收益，加速资金回流。

荣盛发展是为了抵债，此前荣万家向荣盛发展提供相关物业管理服务或小型工程及相关咨询服务，应收款项12.6352亿元，截至债务抵偿框架协议日期仍未清偿。

由此，荣万家与荣盛发展订立债务抵偿框架协议，收购荣盛发展出售的清偿物业，总代价为5.6786亿元，将按等额基准抵销应收款项。

当前趋势下，房企进行关联交易，多是以资金回笼的需求为主。但也有如建发房产、华发集团等，输血旗下上市平台，输送资产。

11月13日，华发集团向华发股份输送了3个项目，包括让华发股份托管裕华聚酯城市更新项目、珠海华发沁园的商业部分，已经让华发股份接手珠海琴澳新城45%的股份。

尤其是珠海琴澳新城，是珠海建面超百万平的开发项目，而华发股份以现金20.01亿元便拿到了将近过半的股权。

另外，建发房产则是以0元出售成都兆蓉晟100%股权予建发国际，但建发国际亦须偿还建发房产成都先前垫付予成都兆蓉晟的股东贷款16.4亿元。

成都兆蓉晟的主要资产，是建发房产于今年8月，以31.84亿元拿下的成都青羊区地块。

一笔笔关联交易背后，都是房企关于现金流的考量。