文/乐居新媒体 成都 蔡德勇

11月30日，克而瑞地产研究发布了《2023年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》并进行了解读：11月百强房企业绩环比降低4.1%，同比降低29.6%，预计百强房企全年业绩降幅在15%左右。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。处在缓慢复苏的楼市，也呈现出分化明显的特征，成都等少数城市受到新政持续发酵+优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市，中心城区改善项目去化明显优于外围刚需等利好的影响，出现了环比上涨的行情。克而瑞预判，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，成交有望止跌回升，成都等城市的热度或将延续。

（数据来源：CRIC）

如上图所示，2023年1-11月，全国商品住宅成交面积、成交套数、成交均价、成交金额TOP10中，成都的成交面积和套数为位列全国TOP1，但是成交均价和成交金额却不是TOP1，成交均价甚至连全国TOP10都进不去。以成都名列前茅的城市量级和经济总量，房价却处在中等的位置，宜居宜业就是最好的解释。

“宜居”有两层含义，一是城市宏观层面的，包括公园绿地、城市环境、轨道交通、学校学位、医疗资源、配套设施的增加，更为关键的是经济向好、发展明朗、就业稳定。另一方面就是个人微观层面有房住、住得好。当前，成都市楼市已经形成了新房市场改善、二手房市场刚需的市场格局。

（数据来源：成都住建蓉e办，2023年截至12月7日；制图：乐居新媒体）

近日，乐居新媒体成都实地考察了成都市区的多个新房楼盘，明显感觉到购房者回归主城、主城开发商“卷”产品的行情，产品种类和价格也比较多样化。

考察第一站是保利椿实九里和颂，这是一个位于金牛区九里堤片区的新盘，临府河，楼盘很多户型都可以直瞰府河景观资源。项目整体占地59亩，规划有6F洋房、17F小高层和26F高层三种住宅产品，目前项目已经三次取得预售许可证。据项目相关负责人介绍，项目第一次拿预售是9月21日，五天后成都就出了新政，项目开盘卖得比较好。项目以地缘性客户为主，户型有118、133、138、141、143多个选择，能满足两口之家、三口之家、三代同堂、二孩家庭的改善需求，，实际售价两万多到三万多不等，比预售价格略低。项目“卷”的地方在于临河看河设计、传承本土历史文化、针对具体问题提升装标、打造出主城稀缺的6F洋房等。

▲九里和颂实体样板间非常阔绰的入户大堂

考察第二站是交投电建国宾江山项目，这是一个由多个地块组成的超级大盘，已开发组团有洺悦玺、洺悦珑庭、洺悦天宸、洺悦峯，目前在售第五期，第六期92亩已于10月26日竞得土地。双国企、百亩大盘、国宾板块、名校荟萃，这是购房者选择国宾江山的价值点，项目的成交数据也一直名列金牛区前茅，在售户型为118-188㎡的三房、四房，其中188㎡四房三卫有样板间，参观的媒体同行都非常喜欢这个户型。

香港置地光环中心则是本次考察行程的唯一商办项目。商业地产在成都南门和市中心都是一片红海，而光环中心周边却没有同品质的竞品，项目已交付的写字楼出租率和租金都是成都比较高的。

人居九林语是本次行程中唯一本土国企开发的楼盘，这个项目也是成华区的网红盘，项目由六个地块组成，目前在售的瀚岳阁组团，10月底新拿的63亩尚未入市 。项目整体定位比较高，最小户型都是123㎡，另外还有141、164、202等户型，其中202户型有实体样板间。

越秀天悦云萃则是近期成华区的网红项目，因为产品力太突出了。项目大门非常有特色，也是一个拍照打卡点；“用造酒店的手法造楼盘”是越秀地产的特色，在项目表现得也非常的明显，归家仪式感是参照酒店风格来营造的。9月27日，项目一批次取证，乘着新政的东风，凭借杰出的产品力，一批次开盘即售罄。项目的主力户型为143㎡的四室两厅双卫和173㎡的四室两厅三卫户型，都主张构建“家庭关系场”，兼顾每一位家庭成员的空间需求，其173㎡户型是同面积段少有的真正三面采光，样板间效果非常棒。

新希望是成都本土优秀的民营企业，在十陵板块的新希望长粼府是本次考察的最后一个项目。该项目规划有小高层和双叠拼两种产品。项目整体容积率1.5，小高层有133㎡、143㎡两种改善户型，叠拼有204㎡（上叠）和192㎡（下叠）两种户型。长粼府小高层主要朝向东风渠滨河绿化带；叠拼的诸多创新——动静错层、上有天下有地、3.5面宽、得房率高等，也是长粼府的重要卖点。

总结而言，探访的各在售项目都表示，当前的到访和成交是比新政刚出台的时候有所下滑，原因跟宏观经济、地产周期都有关系；但几家开发商都表示看好成都市场，都有拿地意向，也在有序推进住宅销售，通过更好更卷的产品与服务来打动购房者，比拼外立面颜值、绿化率、梯户比、得房率、性价比等指标，以让渡住房的使用价值来实现房企的价值。

目前成都房地产市场“梯度供应”的格局已经初步显现，刚需、改善、豪宅都能找到属于自己的产品，产品力也跻身全国前列，房子的居住属性越来越强，真正实现了“房住不炒”和房地产市场平稳健康发展的共赢格局。