文/乐居新媒体广州 任时建

“到底，客户都去哪了！”

这是现在各楼盘负责人最大的困惑。

楼市利好频出，买房的人却不见多，房子卖不出去，库存越积越多。

有营销总跟乐居君吐槽，最近焦虑得都睡不着觉了。

广州最近的新房成交量，可真不咋地。

9月底才放出放松限购等大招，原以为能掀出什么巨浪，但没想到只嗨了一个月。

因后劲不足，11月广州新房的成绩不太理想，仅成交4817套新房，环比下跌26%。

拉长时间线来看，甚至没有二、三季度，还没放松限购时卖得好。

市场不好，楼盘压力有多大？

11月广州开盘/推新1032套，去化率仅17%。

也就是说，推100套的量，才能卖出去17套。

这个去化率，放在近两年来说，都算是个比较差的数据。

一边是销量上不去，另一边是库存量高企，两座大山压在身上，怪不得这么多营销总焦虑失眠了。

最近，克而瑞公布了最新库存数据。

截至10月底，广州商品住宅库存套数110638套，去化周期高达18.9月。

其实从今年开始，广州新盘的库存量就一直居高不下，每月库存套数均保持在11万套以上。

但相比年初来说，无论是库存量还是去化周期，都有微量降低，去库存取得小部分进展。

不仅广州，库存量高企，目前已成为多个城市的通病。

据克而瑞数据显示，11月7成城市消化周期超18个月。

而在北上广深中，除了上海的消化周期低于广州外，北京、深圳的消化周期均超20个月，比广州高得多。

广东的其它二三线城市，情况就更加紧张了。

像珠海、东莞目前的消化周期分别为36.6、33.7个月，即便不再卖地不再推货，现在的库存量都足够卖3年。

城市分化严重，城市内部也有明显的分化现象。

广州各区库存压力也不一，多数区域仍在可控范围，少部分已经亮起红灯。

有意思的是，原以为外围区会比较“卷”，但从数据上来看，中心区似乎也不太乐观。

其中，越秀区的去化周期是最高的，为44个月。

主要是因为，越秀区长时间断供，市场需求被分流，每个月的成交量都仅有两位数甚至个位数。

而在今年，越秀突然供应增加，冒出六大全新盘，因此造就了越秀的去化周期全市最长。

另外，天河的去化周期也不低，为23.6个月。

与越秀区情况类似，天河今年的供应量也是突然大增，1-10月新增供应4078套，而去年同期仅供应2691套，同比上涨52%。

因此，去化周期也蹭蹭蹭上涨了。

但作为中心区，天河及越秀不缺购买力，目前去化周期偏高主要是因为供应量短期大增，随着新房走量，去化周期便会随之走低。

具体到板块方面。

全市80个板块中，仅有14%消化周期低于12个月，另外86%皆超12个月，最离谱的需要8年才能卖完。

在去化周期在12个月以上的69个板块里，中心四区板块的数量占比接近一半，基本与外围区持平。

其中，全市范围内有6个板块去化周期大于两年。

天河公园、泛珠江新城由于上车门槛高，今年套均均价在1000万以上，导致难以消化。

而越秀区政府板块则因短期供应量大涨，去化周期随之上涨。

不过总体来看，中心区板块的库存绝对量并不高。

比较难的是市桥板块及南沙北板块，库存量高企，去化周期也相对较长。

库存量越高的板块，新盘内卷程度便会越高。

特别是进入年底，开发商为了冲KPI，优惠活动更是层出不穷，即便是中心区，也有笋盘放出。

像中海观澔府、万汇天地朗庭、天河和樾府、保利天汇、珠江花城等市区网红盘，都在最近放出了特价单位。

而赶在年底首开的楼盘，很多更是打起了“价格战”。

据市场消息透露，位于花地湾的中海浣花里即将开盘，吹风单价最低4.2万/㎡，最低不到300万就能入手建面约71㎡3房。

市场不缺货，新盘内卷程度高，为了推货自然会把价格打底。

毕竟，利润少，总比卖不出去好得多。