乐居新媒体苏州 任时建 今天，苏州迎来限价放开后首场土拍，6宗地块，总出让面积约28.6万㎡，起拍总价约68.24亿元。

其中最受关注的莫过于园区儿童医院东地块，开拍前即传有15家意向房企蓄势待发，包括还没进驻过苏州的外来房企。紧张度拉满，热度空前高涨！

刚刚，该地块在历经2个半小时120轮激烈厮杀后，地块归属终于尘埃落定。

北京本土国企，北京金隅斩获，首进苏州！

总价28.96亿，楼面价39027元/㎡，溢价率30.09%！

不仅刷新了奥体地价，同时也创造了园区地价新高！溢价率同样也是今年至今苏州土拍最高！

奥体房价稳住5W+，箭指6W！

苏州房价新一轮上涨势头马上就来？

一、新老地王旁，又一宗或许能改变苏州房价时代的地块

苏园土挂（2023）04 号地块位于苏州工业园区锦溪街东、西洛巷南，儿童医院的正东面，绿城云庐的正南面。地块出让面积49479.43㎡，最大容积率1.5，建筑限高30米，与绿城云庐条件相近，基本锁定洋房小高层类产品。

绿城云庐与04号地块一路之隔   

斜对面，曾经的湖东“地王”唐宁府。于园区来讲，唐宁府是一个绕不开的楼盘。2015年，唐宁府以113.23%溢价率拍下所在地块，紧随其后，2016年园区迎来了改善爆发时代，连夜排队、千人摇号、秒光盘纷至沓来。园区楼市繁荣大幕正式拉开！

地块西侧的儿童医院及唐宁府  

作为限价放开后首宗开拍的重磅地块，这个位置、这个时机，甚是巧妙和相似，对市场的意义注定不一般！

能否带动苏州房价新一轮上涨势头？恐怕也是所有人都在期盼的。

二、何以抢破头？摇号盘扎堆+高网签，奥体依然被看好

为何儿童医院东这块地会被抢破头？

两大原因：

1、上面讲的，气氛烘托到这了，官方打开限价大门，就缺一宗重量级地块来开这个头了。

2、在园区，奥体依然是最被看好的新兴板块。一来核心摇号盘扎堆，二来周边新盘去化都还不错，购房者人气验证了奥体的魅力。

先说中签率，奥体核心摇号盘扎堆，板块实力硬核！

这个大家都知道，上东区、上东区PRO、海和云庭、林溪雅苑、颐和玲珑花园，再到最近的绿城云庐，每一个都是苏州的摇号神盘，这样的板块苏州难找。

“大奥体”板块新房、次新房相对位置

以新地块最有参考性的绿城云庐举例，大户型（209㎡）非人才房，一批次74套房源，1011人选房，中签率7.32%；二批次92套房源，525人选房，中签率17.52%。

“限价放开”信号之后，核心地段楼盘热度更甚。月亮湾君和居起步1200余万的超级豪宅，中签率也达到了48.24%。可见，只要“有甜头、有盼头”，拼身价的土豪大有人在。

其次，周边“奥体南”也都卖得不错，影响力开始扩散！

华润湖东润云首开的“高网签”上圈内热搜，大家月上海棠轩人气在线，华发仁恒四季河滨、保利天珺等新盘都卖得不错。（以下网签数据截止2023.11.23日）

从新房层面看，奥体核心甚至大奥体板块目前来看都是吃香的、抢手的。

当下园区均价破5万的楼盘——润月雅筑、君和居、湖西观云，地价在3.5-3.6万/㎡左右；奥体板块贴近5万均价的绿城云庐，当时拿地价3.2万/㎡。

从这个趋势来看，新地块破5W 是必然的，直指6W！“领涨”奥体甚至改变园区以及苏州的房价格局都大有可能！

三、二手房溢价空间依然够大

奥体楼盘何以如此火爆？不得不提二手房。

以前奥体板块火，很大程度上在于二手房市场倒挂，当然这个倒挂是以周边湖东核心楼盘做参考，比如唐宁府、天地源、“中海帝国”....

如今这个倒挂是否还在，奥体房价还有多少空间？

1、与湖东核心楼盘比：倒挂依然在，但优势不明显了，更注重产品力。

唐宁府6.8万、七里香都4.6万、海悦花园3.9-4.5万、星公元名邸6.2万....在3W 、4W 时代，这个优势还是很大。如今新房进入5W ，溢价空间自然是被挤压的。

对于购房者来说，这时就会更加关注新盘的产品力，为产品力买单成为初衷。此举自然也会倒逼开发商去卷品质，交出更优秀的居住产品，参考绿城云庐。同时，期待新地块产品.....

2、从次新房看未来溢价空间：涨幅稳中有升！

目前奥体次新房仅上东区（共耀华庭）、上东区PRO（明耀华庭）两个小区有二手房上市交易。

共耀华庭交付初期

贝壳平台显示，2023年共耀华庭二手房挂牌均价56896元/㎡，正在出售78套，近90天成交8套。与去年62170元/㎡的挂牌价相比，一年时间挂牌均价下调了5000余元，这背后与市场大环境、业主虚高挂牌试水都有原因。

成交还是最有说服力的。近2个月，共耀华庭成交房源以142㎡户型为主，成交均价普遍在5万/㎡左右，也有6.1万/㎡的。对比销售期的3.9万/㎡，短短两年时间，涨幅依然不错，稳中有升。

3、区域传统二手房：为另一群购房者打开了大门。

新地块周边聚集着一众摇号盘的同时，南侧也有奥体板块的开荒元老“路劲大家庭”，这里也是传统意义上的奥体二手房片区。

“路劲片区”最早开发的楼盘是凤凰城（2004年），收尾楼盘星澜荟（2022年），开发时间长达18年。目前可交易楼盘大致有8个：路劲凤凰城、路劲主场一期、路劲主场二三期、路劲主场四五期、双层纪、澜调国际、尚澜湾、路劲澜山澜。

其中成交量较不错的为路劲主场二三期、澜调国际、路劲凤凰城。路劲主场二三期绿化好，距离地铁近，价格适中；澜调国际法式外立面比较亮眼，物业管理较好，部分靠高架房源价格低廉；路劲凤凰城最大卖点为三房户型方正，且价格便宜。   

奥体路劲小区

受学区、房型、小区品质等多方面因素影响，路劲小区价格与奥体次新房以及湖东老小区差距还是很明显的。从最新的成交价来看，大部分小区均价在2-3万/㎡，部分品质较高的小区均价在3.5万/㎡左右。小面积低总价成为该片区二手房最大特点。

正因为此，这里也为另一群想入住奥体的购房者放低了门槛，淘一淘，总归也能淘到宝。

写在最后：

取消土地限价，不仅意味着终于把房企头上的紧箍咒拿下来了，同时也意味着彻底为房价打开上涨通道。

对于房企们来说，靠低价吸引购房者不再是“法宝”，品质倒是要开始认真卷了。

而这，恰恰也是购房者所希望看到了。