文/乐居新媒体 成都
编者按:经济总量大、人口数量多、区位优势显著的成都,是房企掘金的必争之地。是深耕还是浅耕,房企的选择千差万别,乐居新媒体从拿地、项目、产品、交付等角度解析房企在成都的深耕之道。本期《深耕》聚焦华侨城成都。
央企,是成都楼市的绝对主力。
在克而瑞四川《2023年1-10月成都房企销售排行榜TOP50》中,第一名和第二名是央企华润置地和中国铁建,前十名有五家都是央企(另外三家是保利发展、招商蛇口、中海地产),13家央企的销售额占TOP50的38%,远超本土国企和民营企业。
上述央企中就有华侨城的一份力量,华侨城以54.01亿元的成交金额位居第18名,成交面积为31.90万平方米。在中指院的榜单里面,华侨城排名更靠前,以59.5亿元的成交金额排名第15位,成交面积为37.3万㎡。
相比之前,华侨城这2022-2023年在成都的销售成绩堪称优秀,滨江壹号和北湖揽樾两个项目成为其销售主力,而且还在今年8月份抽中国宾板块约57亩住宅用地,概算货值25亿左右,可能会成为明年的销售主力。
入蓉18年的华侨城
华侨城是从深圳发家的,2005年落子成都西三环,一座约三千亩的大城由此而来,包括欢乐谷、创想中心以及纯水岸、原岸、东岸、云岸、天屿等多个住宅组团。这个超大项目开发了十多年,很长一段时间内,华侨城在成都也是靠这个项目撑着门面。
2016年,华侨城在成都迎来了一个高光时刻,同时签约四川三大文化名镇(天回、安仁、黄龙溪),“文化+旅游+城镇化”战略入川,投资逾千亿元。从今天来看,天回项目似乎动静太小,“一路、两核、七心”约16.68平方公里的宏大规划不知所踪;安仁和黄龙溪的规划则推进相对顺利,完善和新建了一些游乐设施,吸引了不少游客。
2017年,华侨城在成都的收并购动作也很大,接手了中国艺库、信和御龙山、泊里中心等项目,中国艺库和泊里中心的开发进度都不太顺利,信和御龙山也是在接盘五年后才入市销售。
2018年,华侨城除了在大邑安仁拿地294亩外,还在龙泉洛带拿地约108亩,跟碧桂园合作开发出莫奈的湖项目,目前该项目已交房入住。
2019年,华侨城继续加码大邑安仁,一共拿下16宗土地,总面积约839亩,容积率普遍为1.0-1.2,计容建面约66万㎡,以住宅用地和商业兼容住宅为主,即华侨城安仁里项目。
2020年,华侨没有在安仁拿地了,转而在青白江拿地235亩,后来打造成粼港樾府项目;在龙泉驿东安湖片区拿地三宗共计376亩,其中两宗商兼住约305亩土地是跟保利一起开发,项目名称为云上。
2021年和2022年,华侨城在成都没有拿地。但是,通过股权合作,华侨城入股了中铁建竞得的北湖136亩土地,持股比例为51%,项目被开发为北湖揽樾。
据华侨城2022年度报告,全年实现净利润-128亿元,归母净利润-109亿元。其中西部地区营业收入约89.58亿,比上年同期减少约40%,仅比华南地区略好,华东和华中都实现了同比正增长。
2023年,华侨城再度出手拿地——金牛区国宾板块57亩,该地块抽签时触发了最高限价,华侨城幸运地抽中了该地块,成交楼面地价13300元/㎡,住宅清水限价28000元/㎡。项目被命名为华侨城熙成里。
入蓉18年,跟同时期入蓉的保利等央企相比,华侨城在成都的发展就弱了许多;作为以文旅地产为特色的央企,华侨城或许在走另外一条路子。
一个项目撑起业绩
虽然华侨城在成都的项目分布广泛,业务种类不少,但是真正撑起销售业绩的项目就是华侨城滨江壹号,顺销的华侨城中国铁建北湖揽樾也贡献了销售业绩。
1. 华侨城滨江壹号
滨江壹号是华侨城收购信和御龙山项目更名而来的,自收购以来已经拿了五次现房销售许可证和和三次期房预售许可证,累计入市住宅和商业约72万平方米,货值上百亿。在备案数据有延迟的前提下,克而瑞四川数据库显示,2022年1月至2023年10月,华侨城滨江壹号备案成交金额约82.1亿元,面积约45.97万㎡,6634套。
华侨城滨江壹号的热销,主要还是因为限价和产品,这么好的地段,清水均价才1.77万元/㎡,而且还是市场稀缺的95-138㎡的中小户型,整体价格在150-240万元/套左右,非常适合刚需和刚改客户。
但项目高密、高容,已经是5-10年前的产品形态,难言居住品质。而且2023上半年,信和御龙山和华侨城滨江壹号的业主还因为拆除围栏与否,发生过流血冲突,最后在官方的介入下,信和御龙山搭建的未来才被拆除了。围栏问题解决后,滨江壹号的业主又跟华侨城就装修问题、小区品质开展了谈判。据业主描述,部分问题华侨城方面进行了整改,部分问题开发商拒绝整改。
值得注意的是,在回复深圳证券交易所《关于对深圳华侨城股份有限公司2022年年报的问询函》时,华侨城(000069.SZ)对滨江壹号项目做了29.89亿元的累计计提减值准备,原因是住宅限价、商业因无法实现餐饮而销售难、车位销售也困难。如此看来,华侨城收购信和御龙山项目,最终能否盈利,能盈利多少都是一个问号。
2. 北湖揽樾
北湖揽樾则是华侨城与中国铁建地产合作开发项目,2022年4月至2023年10月,北湖揽樾备案成交金额约13.1亿元,面积约6.11万㎡,487套,这个成绩在成华区进不了前十名。项目占地约16亩,整体规划为洋房和叠拼,总户数为1102户,项目在产品设计方面有诸多创新。
但是因为北三环外的地段、单价和总价不太具备优势,所以北湖揽樾销售去化不算快,销售成绩在成华区进不了前十名。项目所有房源都已取得预售,备案成交房源不足一半。跟他同期拿地的新川樾、中环云樾、双楠樾府等项目销售去化都明显比他好;甚至有很多比他拿地晚一年的项目,也都销售去化很好。
凭借滨江壹号的八次“开盘即售罄”佳绩,华侨城今年挤进了成都房企销售TOP20,但是滨江壹号的所有住宅均已入市,存量项目北湖揽樾和新项目华侨城熙成里都面临竞争激烈的现状。2024年,华侨城还能不能进入成都房企TOP20呢?
来源:乐居新媒体
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