文/乐居财经 严明会

房地产开启了金融救市。

上周，三部委召开金融机构座谈会，随后具体的支持措施，便陆续传出。

最新的消息是，金融监管部门拟扩围房企白名单，约50家国有和民营房企位列其中，比年初提及的“系统重要性优质房企”，范围更大。

进入这份白名单的主体，覆盖了大部分头部和腰部企业，他们能够获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。

一年前，“三支箭”发布，如今的新政，将对其中的一些细节，做了更为详尽的补充与落实。

眼下，几乎所有的核心城市，都取消了限购；而今年三季度末，人民币房地产贷款余额53.19万亿元，出现首次同比下跌。这种情形，或在后续得到改善。

资本市场已有所反应。据乐居财经观察，11月内，股价整体上涨的地产股有41只，其中有24家房企的涨幅超过10%。其中，走完境内外债务重组的融创，甚至在月内收获了超过六成的涨幅。

地产股似乎进入了温和的股价修复窗口。

地产股飘红

11月，港股市场上，内房股不时就会有一波比较明显的涨势。多股高开、一片飘红的情景，并不罕见。

距离信贷、债权、股权融资“三支箭”的发布，已将近一年。在过去这段时间里，供需两端的政策陆续发力，也对融资政策，做过边际调整。

比如“金融16条”部分政策期限的延长，以及再次强调民企融资的一视同仁。近期更是传出消息，金融监管部门融机构座谈会上，提出了“三个不低于”。

即各家银行自身房地产贷款增速，不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速，不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速，不低于本行按揭增速。

会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。

在销售回暖后劲待解的背景下，监管机构继续从房企融资入手，已在起草一份中资房地产商白名单，或有50家国有和民营房企被列入其中。在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。

据悉，这一名单较今年年初，具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。

虽说政策传导需要一个过程，但体现在资本市场上，则是波动中的股价修复。据乐居财经不完全统计，仅11月内，股价整体上涨的地产股有41家，其中有24家房企的涨幅超过10%，超过20%的有11家，超过30%的有3家。

若在优化的大环境下，结合自身的基本面，就更会被资本市场看好。

涨势最为明显的，当属融创。11月1日开盘，融创中国的股价为1.64港元/股，而11月22日收盘，其股价已上升至2.72港元/股，前后对比，22天里涨幅达到了65.85%。

融创股价的持续上扬，并不让人意外。最大的成果，是它历时18个月，境外债重组正式宣布成功，这一流程走完，意味着其降债45亿美元，整体化解了约900亿元的内外债风险，优化了基本面。

靴子落地，融创便可以把精力，放在保交楼与公司运营上了。这或许也是万科等优质房企被做空之后，对市场信心的一次较大的提振。旭辉于月内的股价，实现41.07%的增幅至0.27港元/股，它近期也将年内最后一笔到期的境内债券，完成展期，合计展期金额达到71.8亿元。

具体而言，旭辉此前多次延期投票的“H21旭辉3”债券，于11月13日举行了第二次债券持有人会议，审议通过了括调整债券兑付安排、增加增信保障措施等内容。

此外，将于11月28日举行债权人债务偿还安排会议的中国奥园，月内则收获24%的股价涨幅。

自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组，若有重大进展，对于资本市场来说，都是莫大的鼓舞。

不动产仍受青睐

股价的温和复苏，并不能完全打消机构投资者的疑虑，向来逐利的险资减持地产股，便因为他们在衡量投资收益之后，做出的决定。

11月8日，中国平安正式对外宣布，目前没有持有碧桂园的股份。在2016年的高峰期，中国平安持股碧桂园的比例，一度超过10%。

截至今年年中，中国平安持股比例为5.37%，仍为碧桂园的第二大股东。一直到8月11日，港交所披露易数据显示，中国平安持有碧桂园4.99%股份。

不久之后的11月13日，保利发展也发布公告称，第二大股东泰康人寿在减持计划实施期间，减持了其通过非公开发行所取得的保利发展股份8176.97万股，占保利发展总股本的比例为0.68%。

减持计划实施前，泰康人寿持有保利发展8.44亿股股份，占保利总股本的7.05%，其中7.33亿股为认购保利2016年非公开发行股票所取得、1.11亿股为通过集中竞价交易取得。减持后，泰康人寿持股降至6.31%。

七年以来，泰康人寿首次减持保利发展。在地产薄利的背景下，这或许意味着险资的投资偏好，已发生变化，适逢股市有了些许回暖，顺道从地产股中撤退。

不过，险资并非不看好房地产，他们只是将目标，转向核心城市优质不动产项目。

比如，10月底泰康人寿保险以底价1.12亿竞得广州黄埔区地块，用于建设医院和养老服务产业。

另一保险巨头中国平安旗下的平安人寿，更是在1月20日发布大额不动产投资公告，以73.33亿向弘毅投资收购北京、上海四个产业园项目。

而此前，大悦城宣称，为盘活存量资产，实现资产价值最大化，公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，对应的标的资产，为中粮·置地广场项目，成交价42.56亿元，由中邮人寿接盘。

今年以来，大家人寿保险则从万达手中，接下了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场等多个项目。

华泰资产与万科的合作，亦是例证。

不久前，万科表示，为满足项目发展需要，公司全资子公司北京万永房地产与华泰资产签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划，向后者申请融资，本金金额不超过40亿元，融资期限最长为10年。

凡此种种，都表明，向来投资嗅觉灵敏的险资，仍然青睐优质的地产资产，只是在特定的大环境下，在标的的选择上，做出改变。

出清更进一步

房企的染红，又增添了一例。

近日，湖北省国资委旗下的联投置业，受让三湘印象控股股东三湘控股，以及实际控制人黄辉所持有的2.95亿股股份，占当下三湘印象总股本的25%。

转让完成后，三湘控股在三湘印象的持股降至8.20%，黄辉则不再直接持有三湘印象的股份。不过在这之后，三湘印象的股东中仍有两名直接持股的黄氏家族成员，黄辉的妹妹黄卫枝持有12.84%，弟弟黄建持有0.75%。

三湘印象是上海的老牌房企，2014年，其曾以18.61亿元拿下前滩单价地王。2016年，该公司开始向“文化演艺+房地产”双主业转型，溢价18倍收购了“观印象”。

直至2023年中期，房地产业务依旧是三湘印象的营收支柱，期内业务营收8735万元，占比总营收的48.39%，文化演艺营收2828万元，占比总营收的36.54%。

引入国资，向来是房企自救较为理想的方式。此前，已有新湖中宝引入新安财通、红星美凯龙引入建发股份、建业地产引入河南铁建投、华南城引入特区建发等，虽染红并非一劳永逸，但国资的背书向来立竿见影。

据乐居财经不完全统计，今年新增6家首次公开债务违约主体，均为民营房企。其中，既有时代中国暂停支付6笔美元债利息、荣盛发展未能足额支付10亿中票本息等。

出险房企的阵营，虽偶尔还在扩大，但总体的速度，已放缓了许多。而随着政策的发布与推进，上市房企的市值，将迎来市值修复的窗口期。

此前，降首付、降利率、认房不认贷等措施，着眼于需求端，楼市曾迎来了久违的热闹；而在供应端，取消地价限制、“价高者得”的拍地规则，目前也已在多座城市中悄然展开。

此外，业内关于“取消远郊区容积率1.0限制”，即放松限墅令，以及“适时放开房价限制”的讨论，也不绝于耳。

近来“发行万亿国债”的明确，更将未来复苏的“轮廓”，描绘得更为清晰。此次国债筹集金额，更多投向基建领域，是一举多得的举措。它能够提高融资需求、增加收入、促进消费信心的恢复，或许能为房地产行业的复苏，做好铺垫。

以往，周期下的融资便利，往往由优质民企或国资享有，此次扩围的融资白名单，包含出险房企，将又是一个重大的转折点。